Στεγαστικά δάνεια χωρίς ημερομηνία λήξης: Η νέα ρύθμιση που μειώνει τη δόση, αλλά αφήνει το χρέος στα παιδιά

Μια νέα πρόταση για τη διαχείριση των «κόκκινων» στεγαστικών δανείων βρίσκεται στο τραπέζι των τραπεζών και των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων. Πρόκειται για τα λεγόμενα perpetual loans, δηλαδή δάνεια χωρίς προκαθορισμένη ημερομηνία εξόφλησης, στα οποία ο δανειολήπτης θα μπορεί να καταβάλλει μόνο τους τόκους, χωρίς να αποπληρώνει το αρχικό κεφάλαιο. Η λύση μπορεί να μειώσει σημαντικά τη μηνιαία επιβάρυνση ηλικιωμένων δανειοληπτών, δημιουργεί όμως ένα κρίσιμο ερώτημα: τι θα συμβεί στο ακίνητο και στο ανεξόφλητο χρέος όταν αυτό περάσει στους κληρονόμους;

Μια σημαντική αλλαγή στον τρόπο ρύθμισης των προβληματικών στεγαστικών δανείων εξετάζει το ελληνικό τραπεζικό σύστημα, επιχειρώντας να αντιμετωπίσει ένα από τα πιο δύσκολα προβλήματα που άφησε πίσω της η πολυετής οικονομική κρίση.

Χιλιάδες δανειολήπτες, οι οποίοι απέκτησαν κατοικία μέσω στεγαστικού δανείου κατά τη δεκαετία του 2000, βρίσκονται πλέον σε ηλικία συνταξιοδότησης ή πλησιάζουν σε αυτήν.

Για πολλούς από αυτούς, η αποπληρωμή του υπολοίπου του δανείου μέσα σε λίγα χρόνια είναι εξαιρετικά δύσκολη, καθώς οι μηνιαίες δόσεις που προκύπτουν από μια σύντομη ρύθμιση μπορεί να ξεπερνούν τις πραγματικές οικονομικές δυνατότητές τους.

Στο πλαίσιο αυτό, τραπεζικά στελέχη εξετάζουν τη δυνατότητα αξιοποίησης στεγαστικών δανείων χωρίς συγκεκριμένη ημερομηνία λήξης, τα οποία θα επιτρέπουν την καταβολή μόνο των τόκων.

Η πρόταση, εφόσον εφαρμοστεί, θα μπορούσε να αλλάξει σημαντικά τον τρόπο αντιμετώπισης ορισμένων περιπτώσεων υπερχρεωμένων ιδιοκτητών κατοικίας.

Ωστόσο, δεν πρόκειται για διαγραφή χρέους ούτε για οριστική απαλλαγή από την οφειλή.

Το πρόβλημα των δανειοληπτών που πλησιάζουν τα 70

Σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται το δημοσίευμα, οι εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων διαθέτουν χαρτοφυλάκιο προβληματικών στεγαστικών δανείων που προσεγγίζει τα 25 δισεκατομμύρια ευρώ.

Ένα σημαντικό μέρος των δανείων αυτών χορηγήθηκε την περίοδο 2000–2008, όταν η στεγαστική πίστη αναπτυσσόταν με ταχείς ρυθμούς.

Το πέρασμα του χρόνου έχει δημιουργήσει ένα πρόσθετο πρόβλημα.

Ένας πολίτης που πήρε στεγαστικό δάνειο το 2005, σε ηλικία 45 ετών, είναι σήμερα 66 ετών.

Εάν χρειάζεται να ρυθμίσει μια μεγάλη ανεξόφλητη οφειλή, η δυνατότητα επιμήκυνσης της αποπληρωμής για 20 ή 30 χρόνια μπορεί να είναι περιορισμένη.

Στην τραπεζική πρακτική χρησιμοποιούνται συχνά ηλικιακά όρια κατά τη λήξη ενός δανείου, τα οποία μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με το πιστωτικό ίδρυμα, το προϊόν και τις εξασφαλίσεις.

Δεν πρέπει, πάντως, να παρουσιάζεται το όριο των 75 ή 80 ετών ως απόλυτη και ενιαία απαγόρευση του ευρωπαϊκού επόπτη για κάθε μορφή ρύθμισης.

Η ηλικία αποτελεί σημαντικό παράγοντα αξιολόγησης, αλλά οι όροι μιας αναδιάρθρωσης εξαρτώνται και από άλλες παραμέτρους, όπως το εισόδημα, η αξία της εξασφάλισης και η δυνατότητα εξυπηρέτησης της οφειλής.

Τι είναι τα perpetual loans

Τα perpetual loans, όπως περιγράφονται στη συγκεκριμένη πρόταση, είναι δάνεια χωρίς προκαθορισμένη ημερομηνία πλήρους αποπληρωμής.

Η βασική τους διαφορά από ένα συνηθισμένο στεγαστικό δάνειο είναι ότι ο δανειολήπτης δεν υποχρεώνεται να καταβάλλει κάθε μήνα ένα ποσό που περιλαμβάνει τόσο τόκους όσο και αποπληρωμή κεφαλαίου.

Αντίθετα, μπορεί να συμφωνηθεί η καταβολή μόνο των τόκων που αναλογούν στο ανεξόφλητο υπόλοιπο.

Έτσι, η μηνιαία δόση μπορεί να μειωθεί σημαντικά.

Για έναν συνταξιούχο που δυσκολεύεται να ανταποκριθεί σε μια συμβατική ρύθμιση, αυτή η αλλαγή μπορεί να δημιουργήσει μια πιο διαχειρίσιμη μηνιαία υποχρέωση.

Υπάρχει, όμως, μια βασική διαφορά που πρέπει να γίνει απολύτως κατανοητή:

Όταν πληρώνονται μόνο οι τόκοι, το κεφάλαιο του δανείου δεν μειώνεται.

Αυτό σημαίνει ότι, ακόμη και ύστερα από πολλά χρόνια κανονικών πληρωμών, η αρχική οφειλή μπορεί να παραμένει ακριβώς η ίδια.

Παράδειγμα: Τι γίνεται με στεγαστικό υπόλοιπο 100.000 ευρώ

Ας υποθέσουμε ότι ένας δανειολήπτης έχει ανεξόφλητο στεγαστικό κεφάλαιο 100.000 ευρώ και συμφωνεί σε ρύθμιση με ετήσιο επιτόκιο 4%.

Εάν η νέα συμφωνία προβλέπει καταβολή μόνο τόκων, η μηνιαία επιβάρυνση διαμορφώνεται περίπου στα 333 ευρώ.

Αντίθετα, εάν το ίδιο κεφάλαιο έπρεπε να εξοφληθεί σε δέκα χρόνια με το ίδιο επιτόκιο, η μηνιαία δόση θα ανερχόταν περίπου στα 1.012 ευρώ.

Η διαφορά είναι ιδιαίτερα μεγάλη.

Στην πρώτη περίπτωση, ο δανειολήπτης καταβάλλει περίπου 333 ευρώ τον μήνα, αλλά δεν μειώνει το κεφάλαιο.

Στη δεύτερη περίπτωση, πληρώνει περίπου 1.012 ευρώ τον μήνα, αλλά στο τέλος της δεκαετίας έχει εξοφλήσει πλήρως το δάνειο, εφόσον τηρήσει το πρόγραμμα.

Η μείωση της δόσης επομένως συνοδεύεται από τη διατήρηση της οφειλής.

Το μεγάλο ερώτημα: Τι θα συμβεί στους κληρονόμους;

Εδώ βρίσκεται ίσως η σημαντικότερη διάσταση της νέας πρότασης.

Σε ένα δάνειο χωρίς ημερομηνία λήξης, η εξόφληση του κεφαλαίου μπορεί να συνδεθεί με ένα μελλοντικό γεγονός, όπως η πώληση ή η μεταβίβαση του ακινήτου, εφόσον αυτό προβλέπεται στη σύμβαση.

Αυτό σημαίνει ότι ένας ηλικιωμένος δανειολήπτης ενδέχεται να συνεχίσει να κατοικεί στο σπίτι του, καταβάλλοντας τους συμφωνημένους τόκους, χωρίς να χρειάζεται να αποπληρώσει το κεφάλαιο κατά τη διάρκεια της ζωής του.

Όταν όμως επέλθει το γεγονός που ενεργοποιεί την εξόφληση, το ανεξόφλητο ποσό εξακολουθεί να υπάρχει.

Εάν το ακίνητο περιέλθει σε κληρονόμους, εκείνοι θα χρειαστεί να εξετάσουν τις επιλογές που προβλέπουν η κληρονομική νομοθεσία και η δανειακή σύμβαση.

Ανάλογα με τις συνθήκες, μπορεί να επιδιωχθεί η εξόφληση της οφειλής, η διαπραγμάτευση νέας ρύθμισης ή η πώληση του ακινήτου.

Δεν σημαίνει, ωστόσο, ότι τα παιδιά κληρονομούν αυτομάτως και ανεπιφύλακτα το χρέος. Υπάρχουν κανόνες για την αποποίηση κληρονομιάς και την αποδοχή με το ευεργέτημα της απογραφής, οι οποίοι έχουν ιδιαίτερη σημασία όταν υπάρχουν οφειλές.

Επομένως, κάθε τέτοια συμφωνία πρέπει να εξετάζεται όχι μόνο από τον αρχικό δανειολήπτη, αλλά και ως προς τις πιθανές συνέπειές της για την οικογενειακή περιουσία.

Πόσα χρήματα μπορεί να πληρώσει κάποιος χωρίς να μειώσει το χρέος του

Η νέα πρόταση έχει μια ιδιαιτερότητα που συχνά περνά απαρατήρητη.

Ένας δανειολήπτης μπορεί να καταβάλλει σημαντικά ποσά επί σειρά ετών, χωρίς να μειώνεται ούτε κατά ένα ευρώ το αρχικό κεφάλαιο.

Στο προηγούμενο παράδειγμα, με υπόλοιπο 100.000 ευρώ και επιτόκιο 4%, οι ετήσιοι τόκοι ανέρχονται σε 4.000 ευρώ.

Εάν το επιτόκιο και το κεφάλαιο παραμείνουν σταθερά, μέσα σε δέκα χρόνια ο δανειολήπτης θα έχει καταβάλει 40.000 ευρώ.

Παρά τις πληρωμές αυτές, θα εξακολουθεί να οφείλει 100.000 ευρώ.

Σε διάστημα είκοσι ετών, οι συνολικοί τόκοι θα φτάσουν τα 80.000 ευρώ, ενώ το κεφάλαιο θα παραμένει ανεξόφλητο.

Αυτό είναι το βασικό οικονομικό αντάλλαγμα της χαμηλότερης μηνιαίας δόσης.

Προστατεύεται πραγματικά η πρώτη κατοικία;

Η δυνατότητα καταβολής μόνο τόκων θα μπορούσε να αποτελέσει ένα εργαλείο αποφυγής αναγκαστικής εκτέλεσης για δανειολήπτες που μπορούν να ανταποκριθούν στη νέα συμφωνία.

Ωστόσο, η προστασία της κατοικίας δεν πρέπει να θεωρείται αυτόματη ή απεριόριστη.

Θα εξαρτάται από τους όρους της σύμβασης, την τήρηση των πληρωμών, τις προβλεπόμενες περιπτώσεις καταγγελίας και το γεγονός που θα ενεργοποιεί την τελική εξόφληση.

Εάν, για παράδειγμα, ο δανειολήπτης αδυνατεί να πληρώνει ακόμη και τους τόκους, η νέα ρύθμιση δεν εξαλείφει τον κίνδυνο περαιτέρω ενεργειών από τον πιστωτή.

Αντίστοιχα, θα πρέπει να διευκρινιστεί εάν το επιτόκιο θα είναι σταθερό ή κυμαινόμενο, καθώς μια αύξησή του θα μπορούσε να επιβαρύνει αισθητά τη μηνιαία υποχρέωση.

Η ουσιαστική προστασία του δανειολήπτη προϋποθέτει σαφείς και κατανοητούς συμβατικούς όρους.

Τι ανέφερε ο επικεφαλής της Alpha Bank

Σύμφωνα με το δημοσίευμα, το ζήτημα ανέδειξε ο διευθύνων σύμβουλος της Alpha Bank, Βασίλης Ψάλτης, κατά την παρουσίαση της νέας εταιρικής ταυτότητας της τράπεζας.

Ο επικεφαλής της Alpha Bank αναφέρθηκε στις δυσκολίες που δημιουργεί η ηλικία των αρχικών δανειοληπτών ή των εγγυητών στην αναζήτηση βιώσιμων λύσεων για παλαιά στεγαστικά δάνεια.

Η συζήτηση για τα perpetual loans εντάσσεται στην προσπάθεια εξεύρεσης νέων εργαλείων αναδιάρθρωσης απαιτήσεων, ιδίως όταν οι συμβατικές λύσεις αποπληρωμής δεν είναι οικονομικά εφικτές.

Προς το παρόν, ωστόσο, δεν προκύπτει από τα διαθέσιμα στοιχεία ότι έχει τεθεί σε εφαρμογή ένα ενιαίο πρόγραμμα με συγκεκριμένους όρους, επιτόκια και διαδικασία υποβολής αιτήσεων.

Επομένως, οι δανειολήπτες δεν θα πρέπει να θεωρούν ότι υπάρχει ήδη διαθέσιμη, γενικευμένη ρύθμιση την οποία μπορούν να ζητήσουν από κάθε τράπεζα ή servicer.

Ποιος ωφελείται τελικά περισσότερο;

Η προτεινόμενη λύση μπορεί να εξυπηρετήσει διαφορετικούς στόχους για τις δύο πλευρές.

Για τον δανειολήπτη, το βασικό όφελος είναι η σημαντική μείωση της μηνιαίας δόσης και η δυνατότητα παραμονής στην κατοικία του, υπό την προϋπόθεση ότι τηρεί τη συμφωνία.

Για την τράπεζα ή τον servicer, η ρύθμιση μπορεί να δημιουργήσει μια σταθερότερη ροή εισπράξεων και να περιορίσει την ανάγκη άμεσης ρευστοποίησης της εξασφάλισης.

Δεν σημαίνει όμως ότι ένα δάνειο χαρακτηρίζεται αυτομάτως εξυπηρετούμενο από εποπτική ή λογιστική άποψη μόνο και μόνο επειδή ο οφειλέτης αρχίζει να καταβάλλει τόκους.

Ο χαρακτηρισμός του εξαρτάται από τις ισχύουσες απαιτήσεις, την αξιολόγηση της βιωσιμότητας της ρύθμισης και το ιστορικό εξυπηρέτησης.

Το πραγματικό αποτέλεσμα θα εξαρτηθεί από το εάν η λύση προσφέρει ουσιαστική στεγαστική ασφάλεια στον πολίτη ή απλώς μεταθέτει την οριστική αντιμετώπιση της οφειλής για το μέλλον.

Τα σημεία που χρειάζονται προσοχή πριν από οποιαδήποτε συμφωνία

Εάν τα δάνεια χωρίς ημερομηνία λήξης αρχίσουν να προσφέρονται ευρύτερα, οι ενδιαφερόμενοι θα πρέπει να εξετάζουν προσεκτικά ορισμένα κρίσιμα ζητήματα.

Πρώτον, ποιο θα είναι το επιτόκιο και εάν μπορεί να μεταβληθεί.

Δεύτερον, εάν υπάρχει δυνατότητα προαιρετικής αποπληρωμής κεφαλαίου χωρίς δυσανάλογες επιβαρύνσεις.

Τρίτον, ποιο γεγονός ενεργοποιεί την απαίτηση πλήρους εξόφλησης.

Τέταρτον, τι προβλέπεται σε περίπτωση θανάτου του δανειολήπτη και ποιες επιλογές θα έχουν οι κληρονόμοι.

Πέμπτον, εάν η συμφωνία περιλαμβάνει συγκεκριμένη προστασία από καταγγελία ή αναγκαστική εκτέλεση όσο τηρούνται οι όροι της.

Τέλος, ιδιαίτερη σημασία έχει η συνολική επιβάρυνση σε βάθος χρόνου, καθώς μια μικρότερη μηνιαία πληρωμή δεν σημαίνει απαραίτητα και μικρότερο συνολικό κόστος.

Μια λύση για το σήμερα ή μεταφορά του προβλήματος στο αύριο;

Η συζήτηση για τα στεγαστικά δάνεια χωρίς ημερομηνία λήξης αναδεικνύει ένα πραγματικό κοινωνικό και οικονομικό πρόβλημα.

Χιλιάδες πολίτες που απέκτησαν κατοικία πριν από είκοσι ή περισσότερα χρόνια εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν δυσκολίες εξυπηρέτησης των οφειλών τους, ενώ η ηλικία και τα περιορισμένα εισοδήματα καθιστούν πολλές συμβατικές ρυθμίσεις δυσπρόσιτες.

Η δυνατότητα καταβολής μόνο τόκων θα μπορούσε να προσφέρει προσωρινή ή μακροχρόνια ανακούφιση, ανάλογα με τους όρους που τελικά θα υιοθετηθούν.

Ωστόσο, δεν πρέπει να συγχέεται η μείωση της μηνιαίας δόσης με τη μείωση του χρέους.

Το μεγάλο ερώτημα είναι εάν η νέα πρόταση θα αποτελέσει πραγματικό εργαλείο προστασίας της κατοικίας ή έναν μηχανισμό που θα επιτρέπει στους σημερινούς δανειολήπτες να παραμείνουν στο σπίτι τους, αφήνοντας την τελική οικονομική εκκρεμότητα για την επόμενη γενιά.

Η απάντηση θα δοθεί μόνο όταν παρουσιαστούν οι ακριβείς όροι των νέων προϊόντων και αποσαφηνιστεί το πλαίσιο προστασίας τόσο των δανειοληπτών όσο και των κληρονόμων τους.