Αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο το κράτος παρακολουθεί και προσδιορίζει τις αξίες των ακινήτων προετοιμάζει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, με τη δημιουργία μιας νέας ηλεκτρονικής βάσης δεδομένων που θα καταγράφει τις πραγματικές τιμές της κτηματαγοράς. Η λεγόμενη «Τράπεζα Αξιών Ακινήτων» μπορεί να αποτελέσει το πρώτο βήμα για μελλοντικές αναπροσαρμογές των αντικειμενικών αξιών, με πιθανές επιπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ, στις μεταβιβάσεις, στις γονικές παροχές και στις κληρονομιές.
Η σχετική διάταξη περιλαμβάνεται στο πολυνομοσχέδιο που κατατέθηκε στη Βουλή και προβλέπει τη δημιουργία ενός οργανωμένου πληροφοριακού συστήματος, στο οποίο θα συγκεντρώνονται στοιχεία για τις πραγματικές τιμές πώλησης και ενοικίασης ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα.
Η σημαντικότερη αλλαγή είναι ότι το υπουργείο θα αποκτήσει τη δυνατότητα να παρακολουθεί πιο συστηματικά τις εξελίξεις στην αγορά, συγκρίνοντας τις εμπορικές τιμές με τις αντικειμενικές αξίες που χρησιμοποιούνται για φορολογικούς σκοπούς.
Ωστόσο, χρειάζεται μια βασική διευκρίνιση: η δημιουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων δεν σημαίνει ότι αυξάνονται άμεσα οι αντικειμενικές αξίες ή ο ΕΝΦΙΑ. Πρόκειται για την υποδομή πάνω στην οποία θα μπορούν να βασιστούν μελλοντικές αποφάσεις.
Τι είναι η νέα Τράπεζα Αξιών Ακινήτων
Η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων θα λειτουργεί ως κεντρική ηλεκτρονική βάση συγκέντρωσης και επεξεργασίας πληροφοριών για την ελληνική κτηματαγορά.
Σήμερα, οι αντικειμενικές αξίες προσδιορίζονται με διοικητικές αποφάσεις, βάσει των τιμών ζώνης και συγκεκριμένων χαρακτηριστικών κάθε ακινήτου.
Το σύστημα αυτό δεν αποτυπώνει πάντοτε με ακρίβεια την πραγματική κατάσταση στην αγορά.
Σε αρκετές περιοχές, ιδιαίτερα εκεί όπου η ζήτηση για κατοικίες έχει αυξηθεί σημαντικά, οι πραγματικές τιμές πώλησης μπορεί να βρίσκονται αρκετά υψηλότερα από τις αντικειμενικές.
Σε άλλες περιοχές, αντίθετα, οι εμπορικές αξίες μπορεί να είναι χαμηλότερες.
Με τη νέα βάση δεδομένων, το υπουργείο επιδιώκει να διαθέτει πληρέστερη εικόνα για αυτές τις αποκλίσεις.
Ποια στοιχεία θα συγκεντρώνονται
Σύμφωνα με το άρθρο 353 του πολυνομοσχεδίου, η νέα βάση θα τηρείται στο Αυτοτελές Τμήμα Εκτιμήσεων και Προσδιορισμού Αξιών Ακινήτων του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.
Το σύστημα θα συγκεντρώνει πληροφορίες που αφορούν:
- Πραγματικές τιμές μεταβίβασης ακινήτων, όπως αυτές προκύπτουν από τις σχετικές συναλλαγές.
- Στοιχεία μισθώσεων, που αποτυπώνουν την πορεία των ενοικίων.
- Αποτιμήσεις ακινήτων από δημόσιους φορείς.
- Πληροφορίες από ιδιωτικούς φορείς, μέσω ειδικών συμφωνιών συνεργασίας.
- Στοιχεία για μεταβιβάσεις εμπράγματων δικαιωμάτων σε ακίνητα.
Η συγκέντρωση των πληροφοριών θα επιτρέπει τη διαμόρφωση μιας πιο ολοκληρωμένης εικόνας για την αξία της ακίνητης περιουσίας ανά περιοχή.
Η τεχνική υποστήριξη του συστήματος θα παρέχεται από τη Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων και Ψηφιακής Διακυβέρνησης.
Παράλληλα, προβλέπεται ότι τα στοιχεία θα συλλέγονται χωρίς αναφορά σε προσωπικά δεδομένα ιδιοκτητών και άλλων προσώπων, σύμφωνα με τη νομοθεσία για την προστασία των προσωπικών δεδομένων.
Πού μπορεί να αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες
Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον συγκεντρώνει το ενδεχόμενο μελλοντικής αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών με βάση τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς.
Εφόσον το υπουργείο αποφασίσει να αξιοποιήσει τη νέα βάση για τον καθορισμό των τιμών ζώνης, αυξήσεις θα μπορούσαν να προκύψουν σε περιοχές όπου οι εμπορικές τιμές είναι σημαντικά υψηλότερες από τις σημερινές αντικειμενικές.
Τέτοιες αποκλίσεις μπορεί να εμφανίζονται σε περιοχές με έντονη τουριστική ανάπτυξη, υψηλή ζήτηση για εξοχικές κατοικίες ή αυξημένη επενδυτική δραστηριότητα.
Αντίστοιχα, όπου οι πραγματικές τιμές υπολείπονται των αντικειμενικών, τα νέα δεδομένα θα μπορούσαν να υποστηρίξουν μειώσεις.
Δεν υπάρχει, πάντως, αυτή τη στιγμή επίσημος κατάλογος περιοχών στις οποίες θα αυξηθούν ή θα μειωθούν οι αντικειμενικές αξίες λόγω της συγκεκριμένης διάταξης.
Ούτε έχει ανακοινωθεί νέος μαθηματικός τύπος που να συνδέει αυτόματα τις πραγματικές συναλλαγές με τις φορολογητέες αξίες.
Τι σημαίνει για την Κεφαλονιά και την Ιθάκη
Η εξέλιξη παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον και για την Κεφαλονιά και την Ιθάκη, όπου η αγορά ακινήτων συνδέεται σε σημαντικό βαθμό με τον τουρισμό, τις εξοχικές κατοικίες και το ενδιαφέρον για επενδύσεις.
Σε περιοχές όπου οι πραγματικές τιμές αγοραπωλησίας έχουν απομακρυνθεί από τις ισχύουσες αντικειμενικές αξίες, μια μελλοντική αναθεώρηση του συστήματος θα μπορούσε να επιφέρει μεταβολές.
Αυτό αφορά δυνητικά τόσο ακίνητα σε τουριστικές περιοχές όσο και κατοικίες σε οικισμούς με αυξημένη ζήτηση.
Ωστόσο, δεν προκύπτει από τη νέα διάταξη ότι επίκεινται συγκεκριμένες αυξήσεις σε Αργοστόλι, Ληξούρι, Σάμη ή Ιθάκη.
Για να εξαχθεί τέτοιο συμπέρασμα, θα πρέπει να υπάρχουν επίσημα στοιχεία συναλλαγών, συγκρίσεις με τις ισχύουσες τιμές ζώνης και συγκεκριμένες αποφάσεις αναπροσαρμογής.
Τι θα γίνει με τον ΕΝΦΙΑ
Οι αντικειμενικές αξίες αποτελούν σημαντικό παράγοντα στον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας των ακινήτων.
Επομένως, μια μελλοντική μεταβολή τους μπορεί να επηρεάσει τον ΕΝΦΙΑ που καταβάλλουν οι ιδιοκτήτες.
Αν, για παράδειγμα, αυξηθεί η τιμή ζώνης μιας περιοχής, ενδέχεται να αυξηθεί και η φορολογική επιβάρυνση για ορισμένα ακίνητα.
Το αποτέλεσμα, όμως, δεν είναι απαραίτητα ίδιο για όλους.
Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται με βάση περισσότερα χαρακτηριστικά, όπως η επιφάνεια, η παλαιότητα, ο όροφος, η χρήση του ακινήτου και άλλοι συντελεστές.
Επιπλέον, τυχόν αλλαγές στις φορολογικές κλίμακες ή στις εκπτώσεις μπορούν να επηρεάσουν το τελικό ποσό.
Συνεπώς, η αύξηση μιας αντικειμενικής αξίας δεν μεταφράζεται αυτομάτως σε ισόποση ποσοστιαία αύξηση του ΕΝΦΙΑ.
Για την ώρα, η συγκεκριμένη διάταξη δεν μεταβάλλει τον υπολογισμό του φόρου.
Τι αλλάζει στις μεταβιβάσεις ακινήτων
Εκτός από τον ΕΝΦΙΑ, οι αντικειμενικές αξίες επηρεάζουν και τη φορολογία των μεταβιβάσεων.
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων υπολογίζεται, κατά κανόνα, με βάση τη μεγαλύτερη μεταξύ της φορολογητέας αξίας και του δηλωθέντος τιμήματος.
Εάν στο μέλλον αυξηθούν οι αντικειμενικές αξίες σε μια περιοχή, ενδέχεται να αυξηθεί και η φορολογική βάση για συναλλαγές στις οποίες η αντικειμενική υπερβαίνει το τίμημα.
Για παράδειγμα, σε μια υποθετική περίπτωση όπου η φορολογητέα αξία ενός ακινήτου αυξάνεται από 100.000 σε 120.000 ευρώ και αυτή αποτελεί τη βάση υπολογισμού, ο κύριος φόρος μεταβίβασης με συντελεστή 3% διαμορφώνεται από 3.000 σε 3.600 ευρώ.
Η διαφορά είναι 600 ευρώ, χωρίς να υπολογίζονται τυχόν πρόσθετες επιβαρύνσεις.
Το παράδειγμα είναι ενδεικτικό και δεν αφορά κάποια ανακοινωμένη αλλαγή.
Γονικές παροχές, δωρεές και κληρονομιές
Οι αντικειμενικές αξίες έχουν επίσης σημασία στις γονικές παροχές, στις δωρεές και στις κληρονομιές ακινήτων.
Μια ενδεχόμενη αύξηση της φορολογητέας αξίας μπορεί να επηρεάσει τον υπολογισμό του φόρου, εφόσον η συγκεκριμένη μεταβίβαση υπάγεται σε φορολογική επιβάρυνση.
Πρέπει, ωστόσο, να λαμβάνονται υπόψη τα ισχύοντα αφορολόγητα όρια και οι ειδικές απαλλαγές.
Για παράδειγμα, στις γονικές παροχές και δωρεές μεταξύ προσώπων της Α΄ κατηγορίας ισχύει αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις.
Επομένως, μια αύξηση αντικειμενικής αξίας δεν σημαίνει ότι κάθε γονική παροχή θα επιβαρυνθεί με πρόσθετο φόρο.
Θα αλλάζουν αυτόματα οι αντικειμενικές αξίες;
Ένα από τα σημαντικότερα σημεία της νέας ρύθμισης είναι ότι η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων δεν καθιερώνει από μόνη της ένα σύστημα αυτόματης αναπροσαρμογής των τιμών ζώνης.
Η συγκέντρωση δεδομένων είναι διαφορετική διαδικασία από την έκδοση αποφάσεων που μεταβάλλουν τις αντικειμενικές αξίες.
Το υπουργείο θα μπορεί να χρησιμοποιεί τα στοιχεία για την αξιολόγηση της αγοράς και για την προετοιμασία μελλοντικών παρεμβάσεων.
Για να αλλάξουν, όμως, οι φορολογητέες αξίες, θα χρειαστούν οι προβλεπόμενες διοικητικές ή κανονιστικές αποφάσεις.
Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες δεν θα δουν αυτομάτως νέες τιμές ζώνης επειδή ένα ακίνητο στην περιοχή τους πωλήθηκε ακριβότερα.
Τι πρέπει να γνωρίζουν σήμερα οι ιδιοκτήτες
Η δημιουργία της Τράπεζας Αξιών Ακινήτων αποτελεί μια ουσιαστική αλλαγή στον τρόπο συλλογής και αξιοποίησης των δεδομένων της κτηματαγοράς.
Δεν αποτελεί, όμως, άμεση φορολογική επιβάρυνση.
Οι ιδιοκτήτες πρέπει να ξεχωρίσουν τρία βασικά σημεία:
- Η νέα βάση θα συγκεντρώνει στοιχεία πραγματικών συναλλαγών και αποτιμήσεων.
- Τα δεδομένα ενδέχεται να αξιοποιηθούν για μελλοντικές αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες.
- Δεν έχουν ανακοινωθεί μέσω αυτής της διάταξης νέες τιμές ζώνης ή συγκεκριμένες αυξήσεις στον ΕΝΦΙΑ.
Το ουσιαστικό ερώτημα για το επόμενο διάστημα είναι εάν και πότε το υπουργείο θα προχωρήσει στη σύνδεση των αντικειμενικών αξιών με τα νέα δεδομένα της αγοράς.
Μια τέτοια εξέλιξη θα μπορούσε να αλλάξει τον φορολογικό χάρτη της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα, με διαφορετικές συνέπειες από περιοχή σε περιοχή.
Προς το παρόν, η Τράπεζα Αξιών Ακινήτων αποτελεί το πρώτο βήμα για τη δημιουργία αυτού του νέου συστήματος.
