Σοβαρή αβεβαιότητα αντιμετωπίζουν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα, καθώς οι περιορισμοί στην εκτός σχεδίου δόμηση δημιουργούν νέα δεδομένα για την αξιοποίηση οικοπέδων και αγροτεμαχίων. Το πρόβλημα δεν περιορίζεται στις μικρές ιδιοκτησίες, αλλά αφορά ακόμη και εκτάσεις μεγαλύτερες των τεσσάρων στρεμμάτων, οι οποίες επί χρόνια θεωρούνταν κατάλληλες για οικοδόμηση.
Στο επίκεντρο βρίσκεται ένα κρίσιμο ζήτημα: η νόμιμη αναγνώριση των δρόμων στους οποίους έχουν πρόσωπο τα εκτός σχεδίου ακίνητα.
Πολλοί ιδιοκτήτες διαπιστώνουν ότι η ύπαρξη δρόμου μπροστά από την περιουσία τους, ακόμη και αν αυτός χρησιμοποιείται επί δεκαετίες, δεν αρκεί από μόνη της για να εξασφαλίσει τη δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας.
Η εξέλιξη αυτή προκαλεί ανησυχία, καθώς επηρεάζει τόσο την αξιοποίηση των ακινήτων όσο και την εμπορική τους αξία.
Το μεγάλο πρόβλημα με τους δρόμους
Καθοριστικό ρόλο στην εκτός σχεδίου δόμηση διαδραματίζει η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Σύμφωνα με αυτήν, για την οικοδόμηση εκτός σχεδίου γηπέδων απαιτείται, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.
Αυτό σημαίνει ότι δεν αρκεί να υπάρχει μια διαδρομή που εξυπηρετεί κατοικίες, αγροτικές εκμεταλλεύσεις ή άλλες ιδιοκτησίες.
Ο δρόμος πρέπει να πληροί συγκεκριμένες νομικές προϋποθέσεις.
Έτσι, ένα αγροτεμάχιο μπορεί να διαθέτει επαρκή έκταση και πρόσβαση από δρόμο που χρησιμοποιείται επί πολλά χρόνια, αλλά να αντιμετωπίζει πρόβλημα οικοδομησιμότητας εάν δεν τεκμηριώνεται το απαιτούμενο νομικό καθεστώς της οδού.
Τι ισχύει για τα αγροτεμάχια άνω των 4 στρεμμάτων
Ιδιαίτερη ανησυχία επικρατεί μεταξύ ιδιοκτητών εκτάσεων μεγαλύτερων των τεσσάρων στρεμμάτων.
Για πολλά χρόνια, η συγκεκριμένη επιφάνεια αποτελούσε βασικό κριτήριο για τη δυνατότητα οικοδόμησης εκτός σχεδίου.
Ωστόσο, η αρτιότητα ενός γηπέδου δεν ταυτίζεται αυτομάτως με την οικοδομησιμότητά του.
Στη συζήτηση βρίσκεται και το καθεστώς των ακινήτων που είχαν δημιουργηθεί πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2003.
Οι ιδιοκτήτες επικαλούνται τις προβλέψεις του νόμου 3212/2003 και ζητούν να διευκρινιστεί η εφαρμογή τους σε συνδυασμό με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στην απόφαση 176/2023 του ΣτΕ, η οποία συνδέεται με το ζήτημα της νόμιμης πρόσβασης των εκτός σχεδίου γηπέδων σε κοινόχρηστη οδό.
Το βασικό ερώτημα είναι κατά πόσο τα παλαιότερα ακίνητα διατηρούν τη δυνατότητα δόμησης με βάση το καθεστώς που ίσχυε κατά τη δημιουργία τους και ποιες πρόσθετες προϋποθέσεις πρέπει να πληρούν σήμερα.
Η απάντηση εξαρτάται από τα ιδιαίτερα πολεοδομικά και νομικά χαρακτηριστικά κάθε ιδιοκτησίας.
Ακίνητα που αγοράστηκαν ως οικοδομήσιμα
Το πρόβλημα αποκτά ιδιαίτερη διάσταση για όσους αγόρασαν ή κληρονόμησαν αγροτεμάχια θεωρώντας ότι μπορούσαν να χτίσουν.
Σε αρκετές περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες είχαν βασίσει τον οικογενειακό ή επενδυτικό τους σχεδιασμό στη δυνατότητα ανέγερσης κατοικίας ή τουριστικού καταλύματος.
Η αβεβαιότητα για την έκδοση οικοδομικής άδειας μπορεί να ανατρέψει αυτά τα σχέδια.
Παράλληλα, ένα ακίνητο που δεν μπορεί να αξιοποιηθεί οικοδομικά ενδέχεται να εμφανίσει σημαντική μείωση της εμπορικής του αξίας.
Αυτό δημιουργεί ένα ευρύτερο οικονομικό πρόβλημα, καθώς η ακίνητη περιουσία αποτελεί για πολλές οικογένειες σημαντικό μέρος των αποταμιεύσεών τους.
Τι σημαίνει το πρόβλημα για την Κεφαλονιά και την Ιθάκη
Το ζήτημα παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον και για την Κεφαλονιά και την Ιθάκη, όπου υπάρχουν πολλές εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες σε αγροτικές, παραθαλάσσιες και τουριστικά αναπτυσσόμενες περιοχές.
Η δυνατότητα αξιοποίησης τέτοιων εκτάσεων συνδέεται συχνά με την κατασκευή κατοικιών, μικρών τουριστικών μονάδων και άλλων επενδύσεων.
Σε περιοχές όπου η πρόσβαση πραγματοποιείται μέσω παλαιών αγροτικών ή τοπικών δρόμων, η τεκμηρίωση του νομικού καθεστώτος της οδού μπορεί να αποτελέσει κρίσιμο στοιχείο για την οικοδομησιμότητα.
Αυτό δεν σημαίνει ότι όλα τα εκτός σχεδίου ακίνητα των δύο νησιών αντιμετωπίζουν το ίδιο πρόβλημα.
Κάθε περίπτωση χρειάζεται ξεχωριστό έλεγχο, με βάση τα χαρακτηριστικά της ιδιοκτησίας και τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.
Παρέμβαση και από τους ξενοδόχους
Την ανάγκη αντιμετώπισης του προβλήματος έχει επισημάνει και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ξενοδόχων.
Η Ομοσπονδία έχει αναδείξει τις επιπτώσεις που μπορεί να έχουν οι περιορισμοί της εκτός σχεδίου δόμησης στις τουριστικές επενδύσεις.
Το ζήτημα δεν αφορά μόνο μεγάλες επιχειρήσεις, αλλά και μικρότερους ιδιοκτήτες που επιθυμούν να αξιοποιήσουν νόμιμα την περιουσία τους.
Στο επίκεντρο των αιτημάτων βρίσκεται η ανάγκη διαμόρφωσης σαφούς πλαισίου για την αναγνώριση των δρόμων, ώστε να περιοριστεί η αβεβαιότητα.
Υπάρχει δικαίωμα αποζημίωσης;
Ένα ακόμη ζήτημα που τίθεται είναι το ενδεχόμενο αποζημίωσης ιδιοκτητών σε περιπτώσεις όπου περιορίζεται ή αποκλείεται η δυνατότητα οικοδόμησης.
Ωστόσο, η απώλεια της δυνατότητας έκδοσης οικοδομικής άδειας δεν δημιουργεί αυτομάτως δικαίωμα αποζημίωσης από το Δημόσιο.
Η αξιολόγηση μιας τέτοιας αξίωσης απαιτεί εξέταση του συγκεκριμένου νομικού καθεστώτος, των χαρακτηριστικών του ακινήτου και των συνεπειών που έχουν επέλθει στην ιδιοκτησία.
Συνεπώς, δεν υπάρχει ενιαία απάντηση για όλες τις περιπτώσεις.
Τι πρέπει να ελέγξουν οι ιδιοκτήτες
Για όσους διαθέτουν εκτός σχεδίου ακίνητα, ο έλεγχος της επιφάνειας δεν αρκεί.
Ιδιαίτερη σημασία έχουν ο χρόνος δημιουργίας του γηπέδου, οι τίτλοι ιδιοκτησίας, η ύπαρξη νόμιμης κοινόχρηστης οδού και οι ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις που εφαρμόζονται στην περιοχή.
Πριν από οποιαδήποτε αγοραπωλησία ή επενδυτική απόφαση, είναι αναγκαία η εξέταση της οικοδομησιμότητας από αρμόδιο μηχανικό και, όπου απαιτείται, η αντίστοιχη νομική αξιολόγηση.
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι ένα αγροτεμάχιο μεγαλύτερο των τεσσάρων στρεμμάτων δεν είναι αυτομάτως οικοδομήσιμο.
Μέχρι να αποσαφηνιστεί περαιτέρω το θεσμικό πλαίσιο, η αβεβαιότητα εξακολουθεί να επηρεάζει χιλιάδες ιδιοκτησίες και να δημιουργεί ερωτήματα για τη δυνατότητα αξιοποίησής τους.
