Μια σημαντική φορολογική διευκόλυνση για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων προβλέπει διάταξη του πολυνομοσχεδίου που κατατέθηκε στη Βουλή. Η ρύθμιση δίνει τη δυνατότητα διόρθωσης λαθών και παραλείψεων στις δηλώσεις Ε9 για τα έτη 2014 έως και 2026, χωρίς την επιβολή πρόσθετου ΕΝΦΙΑ προηγούμενων ετών, τόκων και προστίμων, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Η παρέμβαση περιλαμβάνεται στο άρθρο 51 του πολυνομοσχεδίου και συνδέεται με την επικείμενη λειτουργία του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ).
Στόχος είναι να δοθεί στους φορολογουμένους η δυνατότητα να διορθώσουν τα στοιχεία της ακίνητης περιουσίας τους, ώστε οι καταχωρίσεις που τηρούνται στη φορολογική διοίκηση να ανταποκρίνονται στην πραγματική κατάσταση των ακινήτων.
Η συγκεκριμένη δυνατότητα αποκτά ιδιαίτερη σημασία για περιπτώσεις στις οποίες τα λανθασμένα στοιχεία είχαν ως αποτέλεσμα να υπολογίζεται μικρότερος ΕΝΦΙΑ από εκείνον που θα προέκυπτε με βάση τα πραγματικά χαρακτηριστικά της περιουσίας.
Ποια λάθη στο Ε9 μπορούν να διορθωθούν
Η νέα ρύθμιση αφορά αρχικές και τροποποιητικές δηλώσεις στοιχείων ακινήτων για την περίοδο 2014-2026.
Μεταξύ των περιπτώσεων που μπορούν να απασχολήσουν τους ιδιοκτήτες είναι:
- Λανθασμένα τετραγωνικά μέτρα κατοικιών, επαγγελματικών χώρων ή άλλων ακινήτων.
- Ανακριβής καταχώριση της επιφάνειας ενός ακινήτου.
- Λάθη στα εμπράγματα δικαιώματα, όπως πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα ή επικαρπία.
- Παραλείψεις ή ανακρίβειες σε στοιχεία που επηρεάζουν τη φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας.
Μέχρι σήμερα, μια τροποποίηση που οδηγούσε σε αύξηση του φόρου μπορούσε να προκαλέσει πρόσθετη εκκαθάριση για προηγούμενα έτη, μαζί με τις επιβαρύνσεις που προβλέπει η φορολογική νομοθεσία.
Με τη νέα διάταξη προβλέπεται ειδική απαλλαγή από αυτές τις αναδρομικές χρεώσεις, εφόσον πληρούνται οι όροι της ρύθμισης.
Παράδειγμα: Τι συμβαίνει όταν ένα ακίνητο έχει δηλωθεί με λιγότερα τετραγωνικά
Ας υποθέσουμε ότι ένας ιδιοκτήτης διαθέτει κατοικία πραγματικής επιφάνειας 110 τετραγωνικών μέτρων, αλλά στο Ε9 εμφανίζονται μόνο 90 τετραγωνικά.
Η διαφορά των 20 τετραγωνικών μπορεί να έχει επηρεάσει τον ΕΝΦΙΑ που υπολογίστηκε τα προηγούμενα χρόνια.
Με βάση τη ρύθμιση που περιγράφεται στο άρθρο 51, ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να δηλώσει τη σωστή επιφάνεια εντός της ειδικής προθεσμίας, χωρίς να του καταλογιστεί ο πρόσθετος ΕΝΦΙΑ των προηγούμενων ετών που καλύπτει η απαλλαγή.
Αυτό δεν σημαίνει ότι το ακίνητο θα συνεχίσει να φορολογείται με τα παλιά, λανθασμένα στοιχεία. Οι μελλοντικές φορολογικές υποχρεώσεις θα υπολογίζονται με βάση τη διορθωμένη εικόνα της περιουσίας, σύμφωνα με τις διατάξεις που θα ισχύουν.
Τέσσερις μήνες για τις διορθώσεις
Η ειδική δυνατότητα διόρθωσης θα συνδέεται με την έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας του ΜΙΔΑ.
Σύμφωνα με τον προγραμματισμό που αναφέρεται στο δημοσίευμα, η νέα πλατφόρμα αναμένεται να λειτουργήσει τον Δεκέμβριο του 2026.
Από την ημερομηνία έναρξης της παραγωγικής λειτουργίας της θα αρχίσει να μετρά προθεσμία τεσσάρων μηνών, κατά την οποία οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να υποβάλουν τις προβλεπόμενες δηλώσεις.
Η προθεσμία δεν πρέπει να συγχέεται με μια συγκεκριμένη ημερομηνία λήξης, καθώς θα εξαρτηθεί από την επίσημη ενεργοποίηση του μητρώου.
Παράλληλα, προβλέπεται δυνατότητα παράτασης με απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, έπειτα από εισήγηση του διοικητή της ΑΑΔΕ.
Τι είναι το ΜΙΔΑ και τι θα ζητηθεί από τους ιδιοκτήτες
Το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων αποτελεί μια νέα ψηφιακή υποδομή στην οποία προβλέπεται να συγκεντρωθούν πληροφορίες για την ακίνητη περιουσία.
Στο μητρώο θα αποτυπώνονται στοιχεία που αφορούν την ταυτότητα κάθε ακινήτου, την επιφάνειά του, τα εμπράγματα δικαιώματα και τη χρήση του.
Οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να ελέγξουν τα στοιχεία που εμφανίζονται και να επιβεβαιώσουν ότι ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα.
Επιπλέον, θα πρέπει να δηλώσουν τη χρήση κάθε ακινήτου, όπως εάν πρόκειται για ιδιοκατοικούμενο, μισθωμένο ή δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο.
Σε περίπτωση που διαπιστωθούν αποκλίσεις, θα χρειαστεί να γίνουν οι απαραίτητες διορθώσεις μέσω των διαδικασιών που θα προβλεφθούν.
Ποιοι δεν αποκτούν αυτόματο δικαίωμα επιστροφής ΕΝΦΙΑ
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε μια βασική διάκριση της ρύθμισης.
Η ειδική απαλλαγή αφορά τις διορθώσεις που οδηγούν σε πρόσθετο φόρο και όχι εκείνες από τις οποίες προκύπτει μείωση του ΕΝΦΙΑ ή επιστροφή χρημάτων.
Για παράδειγμα, εάν ένας ιδιοκτήτης είχε δηλώσει κατοικία 120 τετραγωνικών μέτρων ενώ η πραγματική της επιφάνεια είναι 100 τετραγωνικά, ενδέχεται να έχει πληρώσει περισσότερο ΕΝΦΙΑ από αυτόν που του αναλογούσε.
Η συγκεκριμένη περίπτωση δεν υπάγεται στην ίδια ειδική απαλλαγή.
Για τις δηλώσεις που οδηγούν σε μείωση φόρου εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι γενικοί κανόνες της φορολογικής νομοθεσίας, συμπεριλαμβανομένων των προθεσμιών παραγραφής και των διαδικασιών επιστροφής.
Επομένως, η νέα διάταξη δεν δημιουργεί αυτομάτως δικαίωμα επιστροφής ΕΝΦΙΑ για ολόκληρη την περίοδο 2014-2026.
Ποιες περιπτώσεις καλύπτει η ρύθμιση
| Περίπτωση | Τι προβλέπεται |
|---|---|
| Ακίνητο δηλωμένο με λιγότερα τετραγωνικά | Δυνατότητα διόρθωσης με την ειδική απαλλαγή |
| Λανθασμένο εμπράγματο δικαίωμα που οδήγησε σε μικρότερο φόρο | Δυνατότητα διόρθωσης υπό τους όρους της ρύθμισης |
| Παράλειψη στοιχείων που αύξησαν τη φορολογητέα αξία μετά τη διόρθωση | Εφαρμογή της ειδικής απαλλαγής, εφόσον καλύπτεται από τη διάταξη |
| Λάθος που οδήγησε σε μεγαλύτερο ΕΝΦΙΑ | Ισχύουν οι γενικές διατάξεις για μείωση ή επιστροφή φόρου |
| Διόρθωση μετά τη λήξη της ειδικής προθεσμίας | Δεν διασφαλίζεται η συγκεκριμένη απαλλαγή |
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες
Η προετοιμασία για τη νέα διαδικασία μπορεί να ξεκινήσει με τον έλεγχο της σημερινής εικόνας της ακίνητης περιουσίας στο Ε9.
Οι φορολογούμενοι μπορούν να συγκρίνουν τα δηλωμένα στοιχεία με τους τίτλους ιδιοκτησίας και τα υπόλοιπα διαθέσιμα έγγραφα, ώστε να εντοπίσουν πιθανές ανακρίβειες.
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε ακίνητα που αποκτήθηκαν μέσω κληρονομιάς, σε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας, καθώς και σε περιπτώσεις όπου υπάρχουν διαφορετικά εμπράγματα δικαιώματα.
Όταν διαπιστώνονται αποκλίσεις, είναι χρήσιμη η συνεργασία με λογιστή ή άλλον αρμόδιο επαγγελματία για την ορθή καταχώριση των στοιχείων.
Μια δεύτερη ευκαιρία πριν από τη λειτουργία του νέου μητρώου
Η προβλεπόμενη παρέμβαση μπορεί να διευκολύνει σημαντικά τους ιδιοκτήτες που επιθυμούν να τακτοποιήσουν παλαιές ανακρίβειες στις δηλώσεις ακινήτων τους.
Το σημαντικότερο στοιχείο είναι ότι δίνεται η δυνατότητα διόρθωσης ακόμη και όταν η πραγματική εικόνα της περιουσίας θα οδηγούσε σε υψηλότερο ΕΝΦΙΑ για προηγούμενα χρόνια.
Η εφαρμογή της ρύθμισης, πάντως, προϋποθέτει την ολοκλήρωση της νομοθετικής διαδικασίας και την ενεργοποίηση των σχετικών διαδικασιών από τη φορολογική διοίκηση.
Για χιλιάδες ιδιοκτήτες, το επόμενο διάστημα θα είναι καθοριστικό, καθώς η λειτουργία του ΜΙΔΑ θα συνοδευτεί από την ανάγκη προσεκτικού ελέγχου και ορθής αποτύπωσης των ακινήτων τους.
