Μια σημαντική νομοθετική παρέμβαση για την αναγνώριση των δημοτικών και κοινοτικών δρόμων προωθείται στη Βουλή, με άμεσο ενδιαφέρον για χιλιάδες ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου ακινήτων. Η οικοδομησιμότητα πολλών γηπέδων εξαρτάται από τον νόμιμο χαρακτηρισμό του δρόμου στον οποίο έχουν πρόσωπο, ακόμη κι όταν πρόκειται για ασφαλτοστρωμένες οδούς που χρησιμοποιούνται εδώ και δεκαετίες.
Η νέα ρύθμιση του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας προβλέπει αλλαγή στη διαδικασία αναγνώρισης συγκεκριμένων δημοτικών και κοινοτικών δρόμων, ενώ παράλληλα προετοιμάζεται Προεδρικό Διάταγμα που θα καθορίσει τα κριτήρια για το οδικό δίκτυο.
Πρόκειται για μια εξέλιξη που αφορά ιδιοκτήτες, μηχανικούς, επενδυτές και Υπηρεσίες Δόμησης σε ολόκληρη τη χώρα, καθώς το ζήτημα έχει οδηγήσει σε σημαντικές εκκρεμότητες στην έκδοση οικοδομικών αδειών.
Τι αλλάζει με τη νέα νομοθετική ρύθμιση
Στο άρθρο 79, παράγραφος 10, του νομοσχεδίου του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας προβλέπεται τροποποίηση του άρθρου 251 του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας «Νικόλαος Ταγαράς».
Η αλλαγή αφορά την αναγνώριση δημοτικών και κοινοτικών δρόμων ως κυριότερων ή μοναδικών.
Με τη νέα διάταξη, η αναγνώριση προβλέπεται να γίνεται με Προεδρικό Διάταγμα, κατόπιν πρότασης του υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας και γνώμης του Συμβουλίου Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων.
Η διαδικασία αυτή αντικαθιστά την προηγούμενη πρόβλεψη για αναγνώριση με απόφαση του γραμματέα της οικείας Αποκεντρωμένης Διοίκησης.
Η αλλαγή θεωρείται ουσιαστική, καθώς τα σχέδια Προεδρικών Διαταγμάτων υποβάλλονται σε επεξεργασία από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Γιατί δεν αρκεί να υπάρχει ασφαλτοστρωμένος δρόμος
Το πρόβλημα αφορά χιλιάδες ακίνητα που βρίσκονται εκτός σχεδίου πόλης και διαθέτουν πρόσβαση από δρόμους οι οποίοι χρησιμοποιούνται επί δεκαετίες.
Σε πολλές περιπτώσεις, οι δρόμοι αυτοί είναι ασφαλτοστρωμένοι, διαθέτουν ηλεκτροφωτισμό ή δίκτυα κοινής ωφέλειας και εξυπηρετούν κατοικίες, αγροτικές εκμεταλλεύσεις και άλλες ιδιοκτησίες.
Ωστόσο, η φυσική ύπαρξη και η μακροχρόνια χρήση ενός δρόμου δεν αρκούν για να θεωρηθεί ότι έχει τον απαιτούμενο νόμιμο χαρακτηρισμό.
Η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας απαιτεί πρόσωπο σε νόμιμα υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο για την εκτός σχεδίου δόμηση.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του ΣτΕ, που αφορούσε οικοδομική άδεια σε γήπεδο στην Πάτμο χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο δρόμο.
Η εξέλιξη αυτή συνέβαλε στη δημιουργία εκκρεμοτήτων για πολλές ιδιοκτησίες, ακόμη και όταν διαθέτουν έκταση τεσσάρων στρεμμάτων.
Τα τέσσερα στρέμματα δεν εξασφαλίζουν από μόνα τους οικοδομησιμότητα
Το ελάχιστο εμβαδόν των 4.000 τετραγωνικών μέτρων αποτελεί βασική προϋπόθεση για πολλές περιπτώσεις εκτός σχεδίου δόμησης.
Δεν αποτελεί, όμως, από μόνο του εγγύηση ότι μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια.
Σύμφωνα με τις γενικές προβλέψεις που περιλαμβάνονται στη σχετική διάταξη, εφόσον δεν ισχύουν ειδικότερες ρυθμίσεις, προβλέπονται:
- Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τ.μ. και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο τουλάχιστον 25 μέτρων.
- Για τις ειδικά αναφερόμενες κατηγορίες οδών, ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., πρόσωπο 45 μέτρων και βάθος 50 μέτρων.
- Ειδική περίπτωση αρτιότητας για γήπεδα που απομειώθηκαν λόγω απαλλοτρίωσης, διάνοιξης δρόμου ή αναδασμού, με ελάχιστο εναπομείναν εμβαδόν 2.000 τ.μ. και πρόσωπο 25 μέτρων, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις.
Υπάρχουν επίσης ειδικές εξαιρέσεις για συγκεκριμένες χρήσεις και εγκαταστάσεις που εξυπηρετούνται από αγροτικούς ή δασικούς δρόμους.
Η εφαρμογή των παραπάνω εξαρτάται από την κατηγορία του γηπέδου, τον νόμιμο χαρακτήρα του δρόμου και τις ειδικές διατάξεις που ισχύουν σε κάθε περιοχή.
Πώς θα αναγνωρίζονται οι δρόμοι
Για την αναγνώριση του οδικού δικτύου έχουν προχωρήσει μελέτες καταγραφής σε 981 Δημοτικές Ενότητες της χώρας, τόσο στη νησιωτική όσο και στην ηπειρωτική Ελλάδα.
Οι μελέτες περιλαμβάνουν γεωχωρικά δεδομένα, χάρτες και τεχνικές αξιολογήσεις.
Μεταξύ των στοιχείων που εξετάζονται είναι η νόμιμη προέλευση του δρόμου, η παλαιότητά του, η σύνδεσή του με το ευρύτερο οδικό δίκτυο και τα γεωμετρικά χαρακτηριστικά του.
Ιδιαίτερη σημασία δίνεται στην ύπαρξη δρόμων πριν από τις 27 Ιουλίου 1977.
Για την τεκμηρίωση χρησιμοποιούνται ιστορικές αεροφωτογραφίες, ορθοφωτοχάρτες και τοπογραφικά στοιχεία.
Εξετάζεται επίσης εάν οι δρόμοι συνδέουν οικισμούς, λιμάνια, ακτές, δημόσιες υποδομές και άλλους κοινόχρηστους προορισμούς.
Η ολοκλήρωση της καταγραφής δεν σημαίνει ότι όλοι οι δρόμοι που περιλαμβάνονται στις μελέτες έχουν αναγνωριστεί πολεοδομικά.
Η τελική αναγνώριση θα εξαρτηθεί από το νέο θεσμικό πλαίσιο και τις διοικητικές πράξεις που θα ακολουθήσουν.
Πότε αναμένεται το Προεδρικό Διάταγμα
Ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Σταύρος Παπασταύρου έχει συμπεριλάβει την ολοκλήρωση του νέου Προεδρικού Διατάγματος στις άμεσες προτεραιότητες του υπουργείου.
Το σχέδιο αναμένεται να τεθεί σε δημόσια διαβούλευση μέσα στις επόμενες εβδομάδες.
Σε προηγούμενες ανακοινώσεις είχε τεθεί ως στόχος η ολοκλήρωση του σχεδίου έως τα τέλη Νοεμβρίου 2026.
Ωστόσο, δεν υπάρχει δεσμευτική ημερομηνία για την τελική έκδοση και δημοσίευση του Διατάγματος.
Μετά τη διαμόρφωση του σχεδίου θα ακολουθήσουν η διαβούλευση και η επεξεργασία από το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Ο κίνδυνος αυστηρότερων περιορισμών
Ένα από τα βασικά ζητήματα που παραμένουν ανοιχτά είναι το εύρος των κριτηρίων αναγνώρισης των δρόμων.
Ακόμη κι αν το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προτείνει ευρύτερες δυνατότητες αναγνώρισης, αυτές θα πρέπει να είναι συμβατές με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Δεν αποκλείεται, επομένως, κατά τη δικαστική επεξεργασία του Προεδρικού Διατάγματος να απαιτηθούν τροποποιήσεις που θα περιορίσουν τις αρχικές προβλέψεις.
Ως χαρακτηριστικό προηγούμενο αναφέρεται το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 για την οριοθέτηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων.
Στην περίπτωση εκείνη, η τελική ρύθμιση περιέλαβε αυστηρότερη προσέγγιση από τις αρχικές προβλέψεις για ορισμένες περιοχές.
Τι σημαίνουν οι αλλαγές για την Κεφαλονιά και την Ιθάκη
Το ζήτημα παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον και για την Κεφαλονιά και την Ιθάκη, όπου υπάρχουν εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες με πρόσβαση από δημοτικούς, κοινοτικούς και αγροτικούς δρόμους.
Η αναγνώριση του οδικού δικτύου αποτελεί κρίσιμο παράγοντα για την εξέταση της οικοδομησιμότητας αυτών των ακινήτων.
Ωστόσο, από τα μέχρι στιγμής στοιχεία δεν προκύπτει ποιοι συγκεκριμένοι δρόμοι των δύο νησιών θα αναγνωριστούν τελικά ούτε ποιες ιδιοκτησίες θα αποκτήσουν δυνατότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας.
Αυτό θα αποσαφηνιστεί μόνο μετά την ολοκλήρωση του κανονιστικού πλαισίου και των απαιτούμενων διαδικασιών.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Η νομοθετική παρέμβαση αποτελεί σημαντικό βήμα, αλλά δεν σημαίνει ότι ξεμπλοκάρουν αυτομάτως όλες οι οικοδομικές άδειες.
Οι ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου ακινήτων θα πρέπει να γνωρίζουν ότι η έκταση του γηπέδου, η ύπαρξη δρόμου και η ασφαλτόστρωσή του δεν επαρκούν από μόνα τους για την επιβεβαίωση της οικοδομησιμότητας.
Ο νόμιμος χαρακτηρισμός του δρόμου, το πρόσωπο του ακινήτου σε αυτόν και οι ειδικές πολεοδομικές προϋποθέσεις παραμένουν καθοριστικά στοιχεία.
Το μεγάλο ερώτημα είναι πόσοι από τους δρόμους που χρησιμοποιούνται σήμερα θα αναγνωριστούν τελικά και πόσες από τις χιλιάδες εκτός σχεδίου ιδιοκτησίες θα μπορέσουν να αξιοποιηθούν οικοδομικά.
Η απάντηση θα δοθεί από το νέο Προεδρικό Διάταγμα και τις διαδικασίες αναγνώρισης που θα ακολουθήσουν.
