Για δεκαετίες η οριοθέτηση χιλιάδων μικρών οικισμών στην Ελλάδα γινόταν… με λάθος τρόπο, σύμφωνα με τον Αρχιτέκτονα Μηχανικό ΕΜΠ Σπύρο Παρίση. Και το ήξεραν. Το νέο Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 έρχεται τώρα να διορθώσει μια παλιά, αθόρυβη «βόμβα» που απειλούσε την ασφάλεια των ιδιοκτησιών σε όλη τη χώρα!
Τι συνέβαινε από το 1985
Από το 1985, με βάση το Π.Δ. 181/1985, οι Νομάρχες είχαν την ευθύνη να οριοθετούν οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων — περίπου 11.000 συνολικά σε όλη την Ελλάδα. Όμως το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) ήρθε, δε μία και δύο, αλλά τρεις φορές (2005, 2017, 2019) να πει: “Λάθος!”
Σύμφωνα με το ΣτΕ, οι Νομάρχες ήταν αναρμόδιοι, και τα κριτήρια που χρησιμοποιούσαν δεν ήταν επιστημονικά τεκμηριωμένα. Αποτέλεσμα; Ακυρώθηκαν οριοθετήσεις σε περιοχές όπως το Ρέθυμνο και το Πήλιο, δημιουργώντας ένα επικίνδυνο προηγούμενο.
⚖️ Το νέο Π.Δ. 129/2025: Ανατροπή ή αποκατάσταση;
Μετά τις νέες γνωμοδοτήσεις του ΣτΕ (αρ. 74/2024 και 17/2025), το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 βάζει τάξη. Συγκεκριμένα:
Οριοθετεί οικισμούς που δεν είχαν ποτέ επισήμως οριοθετηθεί.
Επαναεγκρίνει ή αναοριοθετεί, όπου χρειάζεται, τα παλιά όρια.
Ενισχύει τη νομική ασφάλεια για τους ιδιοκτήτες ακινήτων.
Η ουσία; Δεν γκρεμίζονται τα όσα ίσχυαν. Αντιθέτως, θωρακίζονται με επιστημονικά και θεσμικά εχέγγυα.
️ Κεφαλονιά: Τι ισχύει και τι αλλάζει
Για την Κεφαλονιά, το νέο Π.Δ. δεν ανατρέπει τίποτα από όσα ισχύουν. Οι οικισμοί έχουν ήδη θεσμοθετημένα όρια με ΦΕΚ, και το μόνο που αναμένεται είναι:
Επικύρωση/επανεπιβεβαίωση των υφιστάμενων ορίων.
Νέα οριοθέτηση για “ξεχασμένους” μικρούς οικισμούς.
Καθορισμός ζωνών (συνεκτικές, διάσπαρτες κ.λπ.), ώστε να μην κινδυνεύσουν με ακυρώσεις στο μέλλον.
Το νέο Τοπικό Χωροταξικό Σχέδιο (ΤΧΣ) βρίσκεται ήδη υπό μελέτη και θα τεθεί σε διαβούλευση, διασφαλίζοντας πλήρη διαφάνεια.
⚠️ Και τι γίνεται με τις άδειες δόμησης;
Καμία αλλαγή — τουλάχιστον προς το παρόν. Όπως σημειώνει ο αρχιτέκτων μηχανικός Σπύρος Παρίσης, οι όροι δόμησης παραμένουν όπως είχαν τεθεί από τους Νομάρχες, μέχρι να ολοκληρωθούν τα ΤΧΣ σε κάθε νομό.
Οι μόνες εξαιρέσεις είναι οι περιοχές όπου ήδη ακυρώθηκαν τα όρια (Ρέθυμνο, Πήλιο), και εκεί δεν εκδίδονται οικοδομικές άδειες εδώ και χρόνια.
Συμπέρασμα:
Το νέο Π.Δ. δεν προκαλεί πανικό — φέρνει λύση. Διορθώνει μια νομική «γκρίζα ζώνη» δεκαετιών, ενισχύει τη σταθερότητα στην ιδιοκτησία και προσφέρει προοπτική για ασφαλή ανάπτυξη των μικρών οικισμών της Ελλάδας.
Διαβάστε παρακάτω ολόκληρο το άρθρο:
Η αλήθεια είναι οτι, από το 1985, με το Π.Δ 181/1985 για τους 11.000 οικισμούς σε ολη την Ελλαδα με κάτω από 2.000 κατοίκους, η οριοθέτηση τους γινόταν από το Νομάρχη. Το Συμβούλιο της Επικρατείας το 2005, καθώς και το 2017 και το 2019 είπε ότι αυτή η οριοθέτηση από το Νομάρχη που γινόταν όλες αυτές τις δεκαετίες δεν ήταν σωστή, ότι ο Νομάρχης ήταν αναρμόδιος και ότι τα κριτήρια με τα οποία έκανε την οριοθέτηση δεν ήταν μεθοδολογικά σωστά.
Το αποτέλεσμα ήταν να ακυρώσει την οριοθέτηση οικισμών στο Ρεθυμνο και στο Πήλιο και έτσι εν δυνάμει έθεσε σε κίνδυνο την οριοθέτηση όλων αυτών των οικισμών (που οριοθετηθηκαν με το Π.Δ 181/1985 με αποφαση Νομαρχη). Μετά τις αρ.74/2024 & 17/2025 Γνώμοδοτησεις του Συμβουλίου της Επικρατείας, εκδοθηκε το Π.Δ 129/2025.. με αυτό οριοθετουται όσοι οικισμοί ΔΕΝ έχουν οριοθετηθει μεχρι σημερα, ΕΙΤΕ το όριο τους επανεγκρίνεται, ΕΙΤΕ αναοριοθετείται (στις περιπτώσεις που αυτό είναι αναγκαίο).
Άρα το Προεδρικό Διάταγμα που εκδοθηκε σήμερα, δεν βάζει στον αέρα τους οικισμούς, αλλά κάνει ακριβώς το αντίθετο. Διορθώνει μια εκκρεμότητα δεκαετιών, ζητήματα και παθογένειες μιας χώρας.. Το Π.Δ 181/1985 μπαίνει σε τάξη. Η πραγματικότητα είναι ότι όλοι οι οικισμοί οι οποίοι είναι κάτω από 2.000 κατοίκους, με το Νεο Π.Δ 129/2025 αποκτούν ασφάλεια και βεβαιότητα και κατά συνέπεια ολες οι ιδιοκτησίες διασφαλίζονται και ετσι επικρατεί το αίσθημα δικαίου. Πράγματι υπάρχει μια απομακρυσμένη ζώνη, (επέκταση οικισμών πέρα από την αρχική τους οριοθέτηση) όπου το Συμβούλιο της Επικρατείας πράγματι ήρθε και είπε ότι αυτή ήταν μια ακραία οριοθέτηση του Νομάρχη και δεν τη δέχθηκε. Και αφορά επεκτάσεις οικισμών (αιτιολογια επεκτασης: “πλανη περι τα πραγματα”) μετά την αρχική τους οριοθέτηση. Φυσικά αυτή η “επεκταση” ορίων οικισμών αρμοδιοτητα από τους Νομαρχες καταργήθηκε με τον Ν.2508/97 και μεταφέρθηκε στον Υπουργό. Όμως η Πολιτεία με επιστημονικά κριτήρια, σεβόμενη τις απόφασεις του ΣτΕ, μελετά νομοθετική ρύθμιση που στα ακίνητα τα οποία έχουν “γεωγραφική οικιστική σχέση” με τον οικισμό, θα προσπαθήσει να τα ενσωματώσει..
Για τη Κεφαλονια το νεο Π.Δ 129/2025 δεν έχει εφαρμογή σε οριοθετημενους οικισμούς μετά το Ν.1337/83 και για όσους οικισμούς οριοθετηθηκαν με τις διατάξεις οριοθέτησης του Π.Δ. 181 Δ/1985 (αρθρα 2,3,4) τα οποια δεν ισχυουν μετα την εκδοση του Π.Δ 129/25 . Οι οικισμοί της Κεφαλονιας ειναι οριοθετημενοι θεσμοθετικά με ΦΕΚ απο την Πολιτεία και το μόνο που θα γίνει με τα νεο Τοπικό Χωροταξικό Σχέδιό (ΤΧΣ), που είναι υπό μελετη από την ομαδα που όρισε το ΥΠΕΝ, την επανεγκριση/επικύρωση των ορίων των οικισμών της Κεφαλονιας όπως ειχαν καθοριστεί με το ΠΔ 181/85, καθώς και νεα οριοθέτηση “ξεχασμένων” μικρών οικισμών, με προσδιορισμο τα στοιχεια εκτίμησης για τα όρια (πολυγωνικη γραμμή με συντεταγμένες) και τις Ζώνες οικισμού, και να ορίσει τμήματα/Ζωνες (συνεκτικό, διάσπαρτο, αραιοκατοικημενο), ώστε να μην τύχουν ακύρωσης γιατί με βασει τις αποφάσεις ΣτΕ τα όρια όλων των οικισμών της χωρας έχουν κριθεί ανυπόστατα.. Δεν έχει αλλάξει πάντως τίποτα από χθες μέχρι σήμερα στο καθεστώς δόμησης των οικισμών της χώρας. Εκτός από τους οικισμούς του Ρεθύμνου και του Πηλίου που έχουν ακυρωθεί τα όριά τους από το Συμβούλιο της Επικρατείας που εδώ και αρκετό καιρό, δηλαδή από το 2019, αυτοί οι οικισμοί δεν εκδίδουν οικοδομικές άδειες. Για όλους τους υπόλοιπους οικισμούς δεν έχει να κάνει αυτό το ΠΔ 129/25 με την αλλαγή των όρων δόμησης που ισχύουν σήμερα. Σήμερα ισχύουν οι όροι δόμησης που είχαμε από τους νομάρχες και θα συνεχίσουμε να τους έχουμε μέχρι να ολοκληρωθεί το Τοπικο Χωριταξικό Σχεδιο (ΤΧΣ) σε κάθε νομό, το οποίο φυσικά θα βγει σε διαβούλευση πριν την εκδοση του και θα έχουμε μια πληρέστατη εικόνα με τα όρια των οικισμών.
Παρίσης Σπύρος
Αρχιτέκτων μηχανικός ΕΜΠ
