Ένα από τα πιο ενδιαφέροντα projects συμβουλευτικής που έχω αναλάβει τα τελευταία χρόνια είναι αυτό της «ριζικής ανανέωσης / μεταμόρφωσης / επανατοποθέτησης στην αγορά» μίας αλυσίδας 10 ζαχαροπλαστείων σε 3 επαρχιακές πόλεις της Ρουμανίας.
– «Ρε Ηλία, έχεις 4 – 5 δουλειές με τον αδερφό σου, προλαβαίνεις να ασχοληθείς και με τα projects άλλων;» θα με ρωτήσεις. Ναι, όταν μου αρέσει κάτι, δουλεύω περισσότερο και το φέρνω εις πέρας.
Ένα από τα βήματα για αυτό το project ήταν να φέρω τον επιχειρηματία στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, να μελετήσουμε τη δικιά μας αγορά. Μπορεί η Ρουμανία να έχει ξεφύγει σε πολλά επίπεδα, όμως στο θέμα του φαγητού και του γλυκού η Ελλάδα είναι σαφώς πιο μπροστά (αν και με υποπολλαπλάσια κέρδη για τον ιδιοκτήτη).
Έτσι λοιπόν αφού μελετήσαμε 60+ σημεία στις δύο μεγάλες Ελληνικές πόλεις και κάναμε σειρά από άλλα ραντεβού, λίγο πριν το Πάσχα είχαμε κάποια δουλειά στο Σύνταγμα και περπατούσαμε μαζί. Με ρωτούσε για την περιοχή και το προφίλ των πελατών που κινούνται, του εξηγούσα τα διάφορα concept και παράλληλα παρατηρούσα τα άδεια μαγαζιά που εμφανίστηκαν την τελευταία περίοδο…
Τηλεφώνησα σε αρκετά από αυτά, όμως σε μία περίπτωση ο διάλογος με σόκαρε… (έχω αλλάξει κάποιες λεπτομέρειες, για ευνόητους λόγους)
– «Παρακαλώ»
Η: «Καλησπέρα σας, είδα το κατάστημα και το τηλέφωνό σας. Είστε ο ιδιοκτήτης;»
– «Ναι, εγώ είμαι. Είστε από εταιρεία; Έχετε άλλα μαγαζιά; Πόσα δίνετε τον μήνα;»
Η: «Μισό λεπτό… να αρχίσουμε από τα βασικά; Πόσα τετραγωνικά έχει το μαγαζί σας;»
– «25 στο ισόγειο και άλλα 60 στο υπόγειο».
Η: «Ποιο είναι το ενοίκιο;»
– «Θα χρειαστώ εγγυητικές επιστολές, να δω το business plan σας και πολλά άλλα».
Η: «Οκ, μπορείτε να μου πείτε παρακαλώ το ενοίκιο που ζητάτε;»
– «10.000 Ευρώ τον μήνα, με έναν χρόνο προκαταβολή ενοικίων και έξι μήνες εγγύηση».
Η: «Για 25 τετραγωνικά στο ισόγειο και 60 στο υπόγειο;»
– «Ναι, κοντά στο Σύνταγμα. Αν ψάχνετε να το πάρετε τζάμπα, δεν το δίνουμε, κύριε! Γεια σας!» και μου το έκλεισε…
Ομολογώ ότι δεν μου ήταν εύκολο να αντέξω τέτοια σκληρή τιμωρία από πλευράς του, όμως θα μαζέψω τα κομμάτια μου και θα προσπαθήσω να προχωρήσω στη ζωή μου…
Τα ζητούμενα ενοίκια για τα καταστήματα «προβολής» στην Αθήνα, τη Θεσσαλονίκη και τις τουριστικές περιοχές αρχίζουν να «ξεφεύγουν»
Αν ασχολείσαι με το θέμα, ίσως να έχεις προσέξει και εσύ ότι τα ενοίκια στα «σημεία προβολής» στις δύο μεγαλύτερες Ελληνικές πόλεις ανεβαίνουν κάθε μήνα που περνάει. Μπορεί το παράδειγμα που ανέφερα να αφορά έναν μικρό χώρο (στους πιο μεγάλους χώρους η τιμή ανα τετραγωνικό είναι πάντα αρκετά πιο μικρή), όμως η τάση ραγδαίας αύξησης όχι απλά είναι υπαρκτή, αλλά και ακατανόητη στους πολλούς.
Πλέον στα «καλά σημεία» ανοίκιαστα μένουν μόνο τα ακίνητα των οποίων οι ιδιοκτήτες ζητούν «φανταστρουμφικές» αξίες, ενώ τις περισσότερες φορές όταν η ζητούμενη τιμή είναι «κανονική / μόνο λίγο τσιμπημένη» η τυχόν αλλαγή ενοικιαστή λαμβάνει χώρα μέσα σε ελάχιστες μέρες / ώρες, χωρίς το ακίνητο να βγει κανονικά στην αγορά.
Και αν δείτε δημοσιογράφο να μιλάει για κρίση και ξενοίκιαστα μαγαζιά, σίγουρα δεν μιλάει για τις κορυφαίες περιοχές.
Γιατί όμως συμβαίνει αυτό σε μία οικονομία που δεν πάει και τόσο καλά; Αρκεί ο τουρισμός;
Η μαγική λέξη: Συγκέντρωση
Όταν μία αγορά έχει «περάσει» τα βάσανα της Ελληνικής (που από το 2010 έχει μετατρέψει σε ήρωες όποιους επιχειρηματίες έχουν κρατηθεί όρθιοι χωρίς «ματσακουνιές»), παρατηρούμε να ακολουθεί μία συγκεκριμένη εξελικτική πορεία:
- Πρώτα πέφτουν οι τιμές των ενοικίων, μιας και υποχωρεί η αγοραστική δύναμη και η ζήτηση + πολλοί επιχειρηματίες προσπαθούν να προστατευθούν και μειώνουν τα κόστη τους, για να δουν «την κατεύθυνση» της αγοράς.
- Μετά αδειάζουν τα «δεύτερα» σημεία, αυτά που κάνουν τους επενδυτές να νιώθουν ανασφάλεια για το κατά πόσο θα τους βοηθήσουν να πετύχουν τους στόχους τους.
- Ακολουθούν ανακατατάξεις στην αγορά, με τις τιμές να συγκρατούν την πτώση τους και το ενδιαφέρον να επικεντρώνεται στα «πρώτα σημεία» = συγκέντρωση.
- Στη συνέχεια τα «κορυφαία» σημεία αρχίζουν να κερδίζουν τους καλύτερους ενοικιαστές, με τις τιμές να είναι ακόμη προσιτές.
- Και μετά οι τιμές αρχίζουν να ανεβαίνουν σε αυτά τα πολύ καλά σημεία.
- Αν η άνοδος συνεχιστεί, τότε οι περιοχές γύρω από τα «σημεία προβολής» αρχίζουν να «ξυπνάνε» και αυτές.
- Στο τέλος οι τιμές ξεφεύγουν τελείως στα κορυφαία σημεία και γίνονται πολύ μεγάλες στις γειτονικές πιάτσες. Τότε είτε θα σταθεροποιηθούν ψηλά, είτε θα αρχίσουν ξανά να υποχωρούν, μιας και δεν θα βρεθούν πολλοί ενοικιαστές για να καταβάλλουν το σχετικό κόστος / θα αποτύχουν πολλά projects (στα Κατερινιώτικα) που επένδυσαν σε ακίνητο με πανάκριβο ενοίκιο.
Την ίδια ώρα που «δευτερεύουσες» επαρχιακές πόλεις βλέπουν τις τιμές των ενοικίων να έχουν «ελαφρά θετική» πορεία, η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη και οι τουριστικές περιοχές έχουν περάσει σε άλλο επίπεδο, με τα κορυφαία τους σημεία να έχουν συχνά κόστη ασύλληπτα…
Η μαγική λέξη για όλα τα παραπάνω είναι η «συγκέντρωση»: Όλοι ζητάνε τα καλύτερα σημεία, για να έχουν τις μεγαλύτερες πιθανότητες να καταφέρουν να διασωθούν σε αυτό που σχεδιάζουν να κάνουν. Ξέρουμε πως στα ακίνητα ισχύουν οι τρεις κανόνες:
- Τοποθεσία
- Τοποθεσία
- Τοποθεσία
- (Location, Location, Location το λέμε στα μέρη μου)
Για αυτό και πλέον τα ενοίκια των μαγαζιών στα σημεία «συγκέντρωσης» έχουν ξεφύγει…
Τουρισμός vs Οικονομία: Προς το παρόν σημειώσατε 1…
Σε όλα τα παραπάνω ακούω έναν ισχυρό αντίλογο: «Η Ελληνική οικονομία δεν πάει καλά, ανεξάρτητα από τα ωραία λόγια και τα πάσης φύσεως επιδόματα». Η αγοραστική δύναμη του Έλληνα συνεχίζει να υποχωρεί σύμφωνα με τη Eurostat (πλέον στο 68% του Ευρωπαϊκού μέσου όρου, την ώρα που η Ρουμανία έφτασε το 77%), οι ανισότητες μεγαλώνουν και ο συνδυασμός πανάκριβων ενοικίων κατοικίας, λογαριασμών κοινής ωφέλειας και «απλησίαστων» βασικών ειδών διατροφής έχει αφήσει ένα σημαντικό τμήμα του πληθυσμού μας ουσιαστικά εκτός της αγοράς, έχουν αποσυρθεί ως καταναλωτές.
Βέβαια την ίδια ώρα ο αριθμός των προθύμων να εργαστούν είναι χαμηλότερος από ποτέ, ενώ αρκετοί άνθρωποι αναζητούν πάσης φύσεως νέους τρόπους εισοδήματος (ιδανικά με λιγότερη / καθόλου εργασία). Αυτοί οι πολίτες με κάπως συντηρούνται / επιβιώνουν, συνήθως με τρόπο «μη ορατό» από τις φορολογικές αρχές και με κατανάλωση κάθε περισσεύματος. Πχ αν όντως ισχύει ότι δεκάδες χιλιάδες βγάζουν χρήματα από πλατφόρμες όπως η onlyfans, δεν νομίζω πως τα ποσά αυτά έχουν φορολογηθεί ως τώρα, ενώ ταυτόχρονα είμαι σχεδόν βέβαιος ότι στον μεγαλύτερο βαθμό τους τα κέρδη από τέτοιες επιλογές οδηγούνται στην κατανάλωση.
Με τα παραπάνω απλά θέλω να σου θυμίσω πως εδώ και δεκαετίες η Ελληνική οικονομία περιλαμβάνει και πολλές πηγές φοροδιαφυγής, που ενώ δεν καταγράφονται συνεισφέρουν στην κατανάλωση = στο ενδιαφέρον των επιχειρήσεων να ενοικιάσουν καταστήματα σε καλά σημεία.
Όμως ο αδιαμφισβήτητα κυρίαρχος λόγος της εκτόξευσης των τιμών είναι ο τουρισμός! Με την Αθήνα να υποδέχεται 7,5 εκ. ξένους τουρίστες πέρσι (εδώ προσέθεσε και καμιά κατοσταριά χιλιάδες την ημέρα Έλληνες που την επισκέπτονται), οι αξίες έχουν ανέβει πάρα πολύ. Οι ξένοι επισκέπτες μας είναι από αγορές που έχουν σημαντική αγοραστική δύναμη, καταναλώνουν και βοηθούν σημεία που πριν λίγα χρόνια είχαν πχ 100 αποδείξεις την ημέρα να έχουν πλέον 500+. Σκέψου απλά ότι η Ελλάδα είχε περίπου 12 – 13 εκ. τουρίστες το 2012 – 2013 και φέτος θα περάσει τα 36 εκ…
Εύλογες απορίες…
Καλά όλα αυτά, όμως όταν έκλεισα το τηλέφωνο με τον Ρουμάνο πελάτη μου και του μετέφερα τον διάλογό μου με τον ιδιοκτήτη, ο άνθρωπος στην αρχή νόμιζε ότι του κάνω πλάκα… Όταν διαπίστωσε πως μιλούσα σοβαρά, άρχισε να μου επισημαίνει πως όσοι περαστικοί και να περάσουν μπροστά από ένα σημείο 25 τετραγωνικών με πρόσοψη 3 – 3,5 μέτρων, θα είναι αδύνατο να εξυπηρετηθούν περισσότεροι από… ελάχιστους! «Δεν έχεις χώρο για να το κάνεις! Το υπόγειο μόνο ως αποθήκη βοηθάει, ο χώρος πώλησης είναι ανεπαρκής!» μου είπε.
Σωστά.
Δεν είναι ο μόνος που θεωρεί ότι όλο αυτό έχει πλέον φτάσει σε επίπεδα που απλά «δεν βγαίνει η άσκηση»…
- Ποιο είναι «το κλειδί» μίας τέτοιας επιχείρησης;
- Τι μπορεί να πουλήσει κάποιος για να πληρώσει ένα τεράστιο ενοίκιο;
- Με ποια περιθώρια κέρδους;
- Πώς θα κερδίσει κάτι, εκδίδοντας όλες τις αποδείξεις όπως και πρέπει;
- Που θα βρει υπαλλήλους και με τι κόστος;
- Πόσο περιθώριο έχει να ανεβάσει τις τιμές «για να βγει» η άσκηση και ποιο είναι το σημείο που θα αποθαρρύνει τους πελάτες και θα τους κάνει να φύγουν;
- Πώς μπορεί να ξέρει ότι σε δύο – τρία χρόνια δεν θα γίνει κάτι και θα βρεθεί εγκλωβισμένος σε ένα μαγαζί με μικρότερη κίνηση και τεράστια κόστη;
Την ίδια ώρα φέτος στα νησιά μας έχω ακούσει για ζητούμενα ενοίκια που σε κάνουν να «χλωμιάζεις», ενώ δεν είναι σίγουρο ότι όλοι καταφέρνουν να κερδίσουν όταν στο τέλος της τουριστικής περιόδου τραβήξουν γραμμή και υπολογίσουν το τελικό αποτέλεσμα της χρονιάς (είπαμε, δεν είναι για όλους ο τουρισμός…)
(«άσε μας, ρε Ηλία, με «το κλειδί» και το μέλλον, οι περισσότεροι Έλληνες στο περίπου δουλεύουν» θα μου πεις και θα έχεις δίκιο. Για αυτό και επιμένω ότι 8 στους 10 στην Ελλάδα χάνουν λεφτά και δεν το ξέρουν / δεν το παραδέχονται).
Αντίλογος ή ευχολόγια;
Στα παραπάνω ακούω ως αντίλογο κυρίως τρία επιχειρήματα, ένα λογικό και δύο της κατηγορίας των ευχών (wishful thinking το λέμε εμείς κοντά στον Όλυμπο)…
- «Η φορολογία είναι βαρύτατη και ουσιαστικά με έσοδα πάνω από τις 12.000 Ευρώ τον χρόνο βάζεις το κράτος συνέταιρό σου, για αυτό αναγκάζεσαι να ζητήσεις πολλά». Σωστό ως επιχείρημα, μιας και η φορολογία των ενοικίων είναι βαρύτατη, αν τα εισπράττει κάποιος ως φυσικό πρόσωπο ( = δεν ψάχνει λύσεις με τον λογιστή του).
Από την άλλη όμως τα ενοίκια δεν ορίζονται με βάση τις ανάγκες του ιδιοκτήτη, αλλά το τι μπορεί να πληρώσει η αγορά. Θα μου πεις… «και πόσοι το καταλαβαίνουν αυτό, όταν τα καλά ακίνητα ανήκουν σε ανθρώπους που συνήθως δεν εργάζονται και δεν καταλαβαίνουν πώς λειτουργεί η αγορά;». Δίκιο έχεις, άντε να το βρούμε όμως…
- «Μπορεί να το θέλει μία επιχείρηση για διαφήμιση» ακούω να λένε άνθρωποι που αμφιβάλλω αν ποτέ στη ζωή τους αγχώθηκαν για να πληρώσουν έναν υπάλληλο.
Στην πραγματικότητα καμία απολύτως επιχείρηση δεν ανοίγει μαγαζιά για να χάνει λεφτά και να κάνει απλώς διαφήμιση. Στόχος της είναι πάντα να φτάνει τουλάχιστον στο «σημείο μηδέν» = να μη χάνει λεφτά, για να έχει νόημα να κρατάει το σημείο πώλησης.
- «Μου δίνουν άλλοι τόσα / στη γειτονιά ζητάνε τόσα / ο Μάκης ο Φούφουτος και ο Μπάμπης ο Σουγιάς νοίκιασαν τα δικά τους μαγαζιά με τόσο / ζητάνε τόσα και είναι εδώ κοντά».
Ας υποθέσουμε ότι ο Μάκης και ο Μπάμπης όντως πέτυχαν να ενοικιάσουν τα μαγαζιά τους με την τεράστια τιμή που ζητούσαν. Αυτό δεν σημαίνει ότι και θα εισπράξουν το ενοίκιο σε βάθος χρόνου, ούτε ότι θα αποφύγουν τα δικαστικά μπλεξίματα, αν κάτι δεν πάει καλά. Επίσης κάθε σημείο είναι διαφορετικό και συχνά ακόμη και διπλανά μαγαζιά έχουν διαφορετική πορεία. Πχ, αν ξέρεις από Αθήνα, θα σου πω κάτι που μπορεί να μην το έχεις παρατηρήσει:
Στην Πλατεία Κολωνακίου υπάρχει το διάσημο καφέ Da Capo. Κοντεύω 30 χρόνια που «κυκλοφορώ» στην πρωτεύουσα και εδώ και πάρα πολλά χρόνια παρατηρώ τα μαγαζιά δίπλα σε αυτό το καφέ. Το σημείο του είναι γωνιακό, επί της Πλατείας Φιλικής Εταιρείας (Κολωνακίου) και της οδού Τσακάλωφ. Τα διπλανά μαγαζιά στην οδό Τσακάλωφ πάντα ήταν γεμάτα και είχαν δουλειά. Τα μαγαζιά δίπλα στο Da Capo επί της Πλατείας ήταν για πολλά χρόνια άδεια / άλλαζαν ενοικιαστές κλπ (τώρα χαίρομαι που τα βλέπω γεμάτα και αυτά). Άπειρες φορές έχω πάει εκεί μαζί με κάποιον για να του εξηγήσω πως «ακόμη και διπλανά μαγαζιά έχουν άλλη δυναμική και αποτέλεσμα».
(Αν θέλεις τη δικιά μου γνώμη για το πώς να νοικιάσεις το ακίνητο που κατέχεις χωρίς να «φας φόλα», μπορείς να δεις εδώ δέκα συμβουλές).
«Οκ, το’ πιασα το νόημα. Όμως για πόσον καιρό θα συνεχιστεί όλο αυτό;»
Όπως σου έγραψα πρόσφατα, θα δούμε πρώτα από όλα τι θα γίνει με τις εκλογές και το πολιτικό / οικονομικό περιβάλλον μετά από αυτές. Αν υποθέσουμε ότι δεν θα προκύψει κάποιος λόγος για να μπούμε σε βαριά οικονομική κρίση και οι τουρίστες θα συνεχίσουν να συρρέουν στη χώρα μας, δεν βλέπω το πώς θα εξορθολογιστούν οι τιμές την επόμενη περίοδο. Αν πχ φέτος «βουλιάξει» ξανά η Ελλάδα από τουρίστες, είναι δεδομένο ότι και του χρόνου οι τιμές θα ξεκινήσουν από πολύ ψηλά, ακόμη και αν στο μεταξύ στο εσωτερικό της χώρας έχει γίνει «το έλα να δεις».
– «Και αν κάποιος θέλει να βρει ένα μαγαζί σε λογική τιμή, τι να κάνει;»
Δύσκολη άσκηση… θα πρέπει να κτίσει εξαιρετικές δημόσιες σχέσεις, για να πληροφορηθεί αν και πότε θα διατεθούν μαγαζιά «από στόμα σε στόμα», από ιδιοκτήτες που προτάσσουν τη σιγουριά από την υψηλότερη δυνατή τιμή ή από ανθρώπους που προτείνουν πάσης φύσεως άλλες συμφωνίες, ενδιαφέρουσες και μη. Πχ στον ίδιο δρόμο με αυτόν που βρήκα το μαγαζί των 25 τετραγωνικών με 10.000 Ευρώ τον μήνα, άκουσα ότι υπάρχουν και άλλες επιλογές, με πολύ πιο «λογικές» τιμές…
Χρειάζεσαι σοβαρή καθοδήγηση για την επιχειρηματική / επενδυτική σου δραστηριότητα;
Κάθε μήνα συμβουλεύω ως 3 άτομα ή εταιρείες που χρειάζονται «μία out of the box προσέγγιση»
ΓΡΑΨΕ ΜΟΥ ΓΙΑ ΝΑ ΜΙΛΗΣΟΥΜΕ!(Η υπηρεσία αυτή έχει κόστος)
Ναι, συμφωνώ και εγώ ότι σε κάποιες περιπτώσεις τα ζητούμενα ενοίκια στα κορυφαία σημεία της Ελλάδας συγκρίνονται με αυτά στο Παρίσι, το Λονδίνο και τη Νέα Υόρκη, αλλά η «συγκέντρωση» και ο τουρισμός θα συνεχίσουν να προσελκύουν αυτούς που θέλουν να δοκιμάσουν την τύχη τους ακόμη και με κόστη που τους απαγορεύουν την επιτυχία.
Για αυτό και οι λιανικές πωλήσεις σιγά σιγά περνάνε σε άλλη φάση, για την οποία θα τα πούμε προσεχώς!
Εσύ τι γνώμη έχεις;
πηγή: https://iliaspapageorgiadis.com/
