Νέα πραγματικότητα για χιλιάδες ιδιοκτήτες μετά την κρίσιμη απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, που έκρινε αντισυνταγματική την τακτοποίηση αυθαιρέτων σε κοινόχρηστους χώρους χωρίς ομόφωνη συναίνεση.
Τι αποφάσισε το ΣτΕ
Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας με την απόφαση 1616/2025 έβαλε τέλος στην πρακτική τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών χωρίς τη σύμφωνη γνώμη όλων των ιδιοκτητών. Το δικαστήριο ξεκαθάρισε ότι ακόμα και η αντίθεση ενός μόνο συνιδιοκτήτη είναι αρκετή για να μπλοκάρει τη διαδικασία, κρίνοντας πως η τακτοποίηση σε τέτοιους χώρους προσβάλλει συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματα.
Το συνταγματικό σκεπτικό
Οι δικαστές έκριναν ότι η διάταξη του άρθρου 11 του ν. 4178/2013, που επιτρέπει σε πλειοψηφία ποσοστών να αιτηθεί την τακτοποίηση, έχει μόνο διευκολυντικό χαρακτήρα και δεν μπορεί να υπερισχύσει του Συντάγματος. Στην απόφαση επισημαίνεται ότι η πρόβλεψη αυτή συγκρούεται με τα άρθρα 17 και 24 παρ. 2 του Συντάγματος, τα οποία προστατεύουν την ιδιοκτησία αλλά και το περιβάλλον.
Ποιοι κινδυνεύουν άμεσα
Η εξέλιξη δημιουργεί σοβαρό πρόβλημα για χιλιάδες ιδιοκτήτες που είχαν τακτοποιήσει κατασκευές μέσω του ν. 4178/2013 ή μεταγενέστερων νόμων, χωρίς όμως την ομόφωνη συναίνεση. Οι δηλώσεις υπαγωγής σε τέτοιες περιπτώσεις θεωρούνται πλέον νομικά επισφαλείς και μπορούν να ακυρωθούν αν προσβληθούν δικαστικά από συνιδιοκτήτη. Αυτό σημαίνει ότι η ασφάλεια δικαίου όσων επένδυσαν σε ρυθμίσεις αυθαιρεσιών τίθεται υπό αμφισβήτηση.
Τι σημαίνει για τα πρόστιμα και τα παράβολα
Ένα ακόμα ζήτημα αφορά τα οικονομικά. Πολλοί ιδιοκτήτες έχουν πληρώσει πρόστιμα και παράβολα για τις τακτοποιήσεις. Ωστόσο, η απόφαση δεν αποσαφηνίζει αν θα υπάρξει επιστροφή των χρημάτων σε περίπτωση ακύρωσης. Μέχρι σήμερα το Δημόσιο σπανίως επιστρέφει ποσά που έχουν καταβληθεί σε τέτοιες διαδικασίες, γεγονός που αφήνει χιλιάδες πολίτες εκτεθειμένους.
Αναδρομικότητα και επόμενα βήματα
Η απόφαση του ΣτΕ δεν έχει τυπική αναδρομικότητα, άρα δεν ακυρώνει αυτομάτως όλες τις παλιές τακτοποιήσεις. Ωστόσο, δεσμεύει πλέον διοίκηση και δικαστήρια. Από εδώ και στο εξής, οι πολεοδομικές υπηρεσίες δεν θα μπορούν να εγκρίνουν τακτοποιήσεις σε κοινόχρηστους χώρους χωρίς την ομόφωνη συναίνεση, εκτός αν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας που να επιτρέπει λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία.
Τι ισχύει για τις ήδη εκδοθείσες πράξεις
Οι πράξεις τακτοποίησης που έχουν εκδοθεί παραμένουν τυπικά σε ισχύ, εκτός εάν συνιδιοκτήτης επιλέξει να τις προσβάλει. Σε μια τέτοια περίπτωση, τα δικαστήρια θα κρίνουν με βάση τη νέα νομολογία, γεγονός που αυξάνει τις πιθανότητες ακύρωσης. Αν και δεν προβλέπεται αυτόματη υποχρέωση κατεδάφισης ή επιστροφής χρημάτων, οι ιδιοκτήτες μένουν πλέον σε ένα θολό τοπίο με αυξημένη ανασφάλεια δικαίου.
