Οι καυγάδες στις πολυκατοικίες είναι γνωστοί εδώ και δεκαετίες: από το ποιος θα καθαρίσει τη σκάλα μέχρι το πότε θα ανοίξει η θέρμανση. Τώρα, μια νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας έρχεται να προσθέσει καινούργιο κεφάλαιο σε αυτή την ατελείωτη λίστα διαφορών. Πρόκειται για την απόφαση 1616/2025 της Ολομέλειας του ΣτΕ, που ουσιαστικά «παγώνει» τη νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους παλαιών πολυκατοικιών. Και το πιο εκρηκτικό στοιχείο; Αρκεί η αντίρρηση ενός μόνο συνιδιοκτήτη για να μπλοκάρει κάθε διαδικασία.
Τι αλλάζει μετά την απόφαση
Μέχρι σήμερα, ο νόμος 4178/2013 έδινε τη δυνατότητα σε ιδιοκτήτες να τακτοποιούν αυθαίρετους χώρους – όπως κλειστές πιλοτές, αποθήκες ή ακόμα και τμήματα αυλής – με απόφαση πλειοψηφίας. Αυτό σήμαινε ότι αν η πλειονότητα συμφωνούσε, μπορούσαν να προχωρήσουν οι διαδικασίες.
Η Ολομέλεια του ΣτΕ, όμως, έκρινε ότι η πρακτική αυτή προσκρούει στα συνταγματικά δικαιώματα ιδιοκτησίας. Έτσι, αν δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας, οποιοσδήποτε ιδιοκτήτης μπορεί να εκφράσει ένσταση και να «τινάξει στον αέρα» κάθε προσπάθεια τακτοποίησης. Με άλλα λόγια, η πλειοψηφία χάνει το προβάδισμα και όλα κρίνονται από την ομοφωνία.
Ποιους αφορά περισσότερο
Η απόφαση δεν αφορά το σύνολο της αγοράς ακινήτων. Όπως ξεκαθαρίζει η ΠΟΜΙΔΑ (Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων), το πρόβλημα εντοπίζεται κυρίως σε παλιές οικοδομές των δεκαετιών ’60 και ’70, που ανεγέρθηκαν χωρίς κανονισμό οροφοκτησίας. Πρόκειται συνήθως για μικρές, οικογενειακές πολυκατοικίες, όπου η διαχείριση βασίζεται στην καλή θέληση – ή την ανοχή – των συνιδιοκτητών.
Αντίθετα, οι νεότερες πολυκατοικίες που κατασκευάστηκαν από εταιρείες διαθέτουν σχεδόν πάντα κανονισμό. Εκεί οι αποφάσεις λαμβάνονται με βάση το ποσοστό συνιδιοκτησίας και όχι με ομοφωνία, οπότε η νέα ερμηνεία του ΣτΕ δεν τις επηρεάζει στον ίδιο βαθμό.
Σοκ για τους ιδιοκτήτες
Για χιλιάδες ιδιοκτήτες, η απόφαση έπεσε σαν «κεραμίδα». Όσοι περίμεναν να εντάξουν τις αυθαίρετες κατασκευές τους στις ευνοϊκές ρυθμίσεις και να απαλλαγούν από πρόστιμα βρίσκονται τώρα σε αδιέξοδο. Ακόμη και όσοι είχαν ήδη προχωρήσει σε τακτοποίηση δεν είναι πλέον απόλυτα κατοχυρωμένοι, αφού η νέα νομολογία μπορεί να δημιουργήσει νομικά κενά.
Τα πρόστιμα μένουν ενεργά, οι αιτήσεις «παγώνουν» και οι πολυκατοικίες γίνονται για ακόμη μια φορά πεδίο μάχης. Όπως χαρακτηριστικά σχολιάζουν παράγοντες της αγοράς, «η πολυκατοικία στην Ελλάδα είναι μικρογραφία της κοινωνίας: όλοι διαφωνούν για όλα».
Παράδειγμα από τον Χολαργό
Η υπόθεση που άναψε τη σπίθα αφορά πολυκατοικία στον Δήμο Παπάγου-Χολαργού. Εκεί είχαν κλείσει πιλοτή και τμήμα του οικοπέδου, χωρίς να υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας. Κάποιοι ιδιοκτήτες θέλησαν να τακτοποιήσουν τις αυθαιρεσίες με βάση τον νόμο, αλλά άλλοι αντέδρασαν. Η υπόθεση έφτασε στο ΣτΕ, το οποίο αποφάσισε ότι δεν μπορεί να παρακαμφθεί η αντίρρηση ενός συνιδιοκτήτη.
Νομική βάση και Συνταγματικά ζητήματα
Το Ανώτατο Δικαστήριο στηρίχθηκε στα άρθρα 17 και 24 του Συντάγματος, που προστατεύουν την ιδιοκτησία και το περιβάλλον. Κατά την ερμηνεία του, ο νόμος 4178/2013 δεν μπορεί να υπερισχύσει των συνταγματικών δικαιωμάτων. Έτσι, η δυνατότητα τακτοποίησης με πλειοψηφία θεωρήθηκε ανεφάρμοστη, αφού παραβιάζει την αρχή ότι κανείς δεν μπορεί να υποχρεωθεί να αποδεχθεί μεταβολή της κοινής περιουσίας χωρίς συναίνεση.
Ποιες είναι οι συνέπειες
Η απόφαση αναμένεται να έχει αλυσιδωτές επιπτώσεις:
-
Καθυστέρηση διαδικασιών: Οι Υπηρεσίες Δόμησης θα πρέπει να απορρίπτουν αιτήσεις τακτοποίησης εάν υπάρχει αντίρρηση έστω και ενός ιδιοκτήτη.
-
Αύξηση δικαστικών διαφορών: Πολλές υποθέσεις πιθανότατα θα καταλήξουν στα πολιτικά δικαστήρια για να λυθούν οι διαφορές μεταξύ συνιδιοκτητών.
-
Πίεση στις πολυκατοικίες: Στην πράξη, οι σχέσεις μεταξύ γειτόνων θα γίνουν πιο τεταμένες, καθώς οποιοσδήποτε μπορεί να σταματήσει μια διαδικασία που αφορά όλους.
-
Ανασφάλεια δικαίου: Οι ιδιοκτήτες που είχαν ήδη πληρώσει για να τακτοποιήσουν τα αυθαίρετα ίσως χρειαστεί να ξαναδούν τις υποθέσεις τους.
Η επόμενη μέρα
Αν και η ΠΟΜΙΔΑ επιχειρεί να καθησυχάσει λέγοντας ότι η απόφαση δεν πλήττει το σύνολο των ακινήτων, η αβεβαιότητα παραμένει. Σε μια χώρα όπου οι πολυκατοικίες είναι ο κανόνας και οι σχέσεις γειτονίας συχνά δύσκολες, η νέα ερμηνεία ανοίγει τον δρόμο για ακόμη περισσότερες τριβές.
Το μόνο βέβαιο είναι ότι οι ιδιοκτήτες θα χρειαστεί να κινηθούν πιο προσεκτικά στο μέλλον. Η εύρεση συμβιβαστικών λύσεων και η σύνταξη κανονισμών οροφοκτησίας ίσως είναι η μόνη οδός για να αποφευχθούν συγκρούσεις.
Έτσι, το «μπλόκο» του ΣτΕ δείχνει ότι μια πολυκατοικία χωρίς κανονισμό είναι σαν καράβι χωρίς πυξίδα. Και σε μια χώρα όπου όλοι θέλουν τον χώρο τους «λίγο μεγαλύτερο», δεν είναι δύσκολο να φανταστεί κανείς τι καταιγίδα έρχεται…
