Η αγορά ακινήτων βρίσκεται μπροστά σε ένα κρίσιμο σταυροδρόμι και οι ιδιοκτήτες μετρούν πλέον αντίστροφα. Η 31η Μαρτίου 2026 δεν είναι απλώς μία ακόμη διορία∙ είναι το χρονικό όριο που μπορεί να καθορίσει αν χιλιάδες ακίνητα θα συνεχίσουν να αλλάζουν χέρια ή αν θα εγκλωβιστούν σε ένα καθεστώς πλήρους ακινησίας. Η εκκρεμότητα με τις τακτοποιήσεις αυθαίρετων κατασκευών μικρής και μεσαίας κλίμακας έχει δημιουργήσει ένα εκρηκτικό μείγμα αβεβαιότητας, με τις συναλλαγές να κρέμονται από μια λεπτή θεσμική κλωστή.
Εάν μέχρι τότε δεν υπάρξει νέα παρέμβαση από το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, οι μεταβιβάσεις ακινήτων – από αγοραπωλησίες μέχρι γονικές παροχές και δωρεές – κινδυνεύουν να παγώσουν μαζικά. Και αυτό γιατί, χωρίς τακτοποίηση των πολεοδομικών εκκρεμοτήτων, καμία πράξη δεν μπορεί να προχωρήσει.
Οι παραβάσεις που «κληρονομούνται» χωρίς να φαίνονται
Στην πραγματικότητα, τα απολύτως «καθαρά» ακίνητα είναι λιγότερα απ’ όσα πιστεύεται. Μικρές αλλαγές που έγιναν πριν από δεκαετίες – μια ελαφρά μετατόπιση του κτιρίου, μια αποθήκη που έγινε δωμάτιο, μια διαφορετική διαμερισματοποίηση – συνήθως δεν απασχόλησαν ποτέ τους ιδιοκτήτες. Όμως αυτές οι λεπτομέρειες δεν εξαφανίζονται με τον χρόνο. Αντιθέτως, μεταφέρονται από ιδιοκτήτη σε ιδιοκτήτη, μέχρι τη στιγμή που το σύστημα τις αποκαλύπτει.
Αυτή η στιγμή έρχεται συνήθως όταν απαιτείται η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Το ψηφιακό αυτό «αποτύπωμα» δεν αφήνει περιθώρια: καταγράφει με ακρίβεια κάθε απόκλιση από την οικοδομική άδεια. Αν η παράβαση δεν έχει ρυθμιστεί, η διαδικασία σταματά αυτομάτως – και μαζί της σταματά και η μεταβίβαση.
Όταν η άγνοια γίνεται αδιέξοδο
Παρά το γεγονός ότι πάνω από 1,7 εκατομμύρια ακίνητα έχουν ενταχθεί σε ρυθμίσεις τα τελευταία χρόνια, ο ρυθμός συμμόρφωσης παραμένει υποτονικός. Όσο πλησιάζει η λήξη της προθεσμίας, δεν παρατηρείται η αναμενόμενη κινητοποίηση. Ο βασικός λόγος είναι απλός: πολλοί ιδιοκτήτες δεν γνωρίζουν καν ότι το ακίνητό τους έχει πρόβλημα.
Η άγνοια, όμως, παύει να είναι δικαιολογία τη στιγμή που μια αγοραπωλησία «κολλάει» στο γραφείο του συμβολαιογράφου. Τότε, ο χρόνος πιέζει, τα πρόστιμα καραδοκούν και το αδιέξοδο γίνεται πραγματικό.
Τα σενάρια στο τραπέζι της κυβέρνησης
Στο ΥΠΕΝ γνωρίζουν ότι το ζήτημα των αυθαιρέτων δεν μπορεί να μείνει μετέωρο. Το μεγάλο ερώτημα είναι αν θα υπάρξει νέα παράταση ή αν η πολιτεία θα επιχειρήσει να κλείσει οριστικά το κεφάλαιο των τακτοποιήσεων. Παράλληλα, παραμένει ανοιχτή η συζήτηση για το πώς θα αντιμετωπιστούν τα ακίνητα με σοβαρές παραβάσεις ή χωρίς οικοδομική άδεια – τα λεγόμενα αυθαίρετα της Κατηγορίας 5.
Για τις πιο «ήπιες» περιπτώσεις (Κατηγορίες 1 έως 4), εξετάζεται μια πιο ευέλικτη προσέγγιση. Σύμφωνα με αυτό το σενάριο, η υποχρέωση τακτοποίησης θα ενεργοποιείται μόνο όταν το ακίνητο πρόκειται να μεταβιβαστεί και απαιτείται η Ταυτότητα Κτιρίου. Ωστόσο, υπάρχει μια αδιαπραγμάτευτη γραμμή: καμία ρύθμιση δεν μπορεί να αφορά αυθαίρετα που κατασκευάστηκαν μετά τον Ιούλιο του 2011.
Η «βόμβα» της Κατηγορίας 5
Το μεγαλύτερο πρόβλημα, πάντως, παραμένει άλυτο. Τα αυθαίρετα της Κατηγορίας 5 βρίσκονται σε θεσμικό κενό εδώ και χρόνια, δημιουργώντας επιπτώσεις που ξεπερνούν τον ιδιωτικό τομέα. Το ζήτημα αγγίζει και το Δημόσιο, καθώς εκτιμάται ότι σημαντικό ποσοστό δημόσιων κτιρίων εμπίπτει σε αυτή την κατηγορία.
Το αποτέλεσμα είναι παράδοξο αλλά σοβαρό: σχολεία, δημαρχεία και ακόμη και νοσοκομεία αδυνατούν να ενταχθούν σε προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης ή στατικής ενίσχυσης. Ο λόγος είναι απλός αλλά αμείλικτος: η ευρωπαϊκή χρηματοδότηση προϋποθέτει πλήρη νομική τακτοποίηση.
Πολιτική πίεση και δύσκολες αποφάσεις
Κάθε σκέψη για επανεκκίνηση ή χαλάρωση των ρυθμίσεων συνοδεύεται από υψηλό πολιτικό κόστος. Η δημόσια συζήτηση γύρω από αυθαίρετα σε τουριστικές περιοχές και οι αποφάσεις της Δικαιοσύνης έχουν περιορίσει τα περιθώρια ελιγμών. Παρ’ όλα αυτά, η πίεση από την αγορά και τους ιδιοκτήτες εντείνεται.
Το επικρατέστερο σενάριο, αυτή τη στιγμή, είναι μια περιορισμένη χρονικά παράταση, με αυστηρότερους ελέγχους και αυξημένα πρόστιμα. Αν και τίποτα δεν έχει «κλειδώσει», ένα είναι βέβαιο: ο χρόνος τελειώνει και όσοι ιδιοκτήτες επιλέξουν να περιμένουν, μπορεί σύντομα να βρεθούν μπροστά σε μια δυσάρεστη έκπληξη.
