Η ανακαίνιση ενός διαμερίσματος ή η πραγματοποίηση τεχνικών παρεμβάσεων σε πολυκατοικία αποτελεί συχνά αιτία εντάσεων μεταξύ συνιδιοκτητών. Πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούν ότι μπορούν να προχωρήσουν ελεύθερα σε οποιαδήποτε εργασία εντός της ιδιοκτησίας τους, ωστόσο η πραγματικότητα είναι πιο σύνθετη, καθώς σε αρκετές περιπτώσεις απαιτείται η έγκριση ή η συναίνεση των υπόλοιπων ενοίκων και συνιδιοκτητών.
Το ζήτημα αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον, καθώς χιλιάδες πολίτες προχωρούν σε ενεργειακές αναβαθμίσεις, τοποθετήσεις νέων κουφωμάτων, τεντών, ηλιακών θερμοσιφώνων ή άλλες βελτιώσεις, χωρίς πάντοτε να γνωρίζουν τι προβλέπει η νομοθεσία και ο κανονισμός της πολυκατοικίας.
Ποιες εργασίες γίνονται χωρίς άδεια από τους υπόλοιπους
Κατά κανόνα, ο ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος έχει το δικαίωμα να πραγματοποιεί εργασίες που αφορούν αποκλειστικά το εσωτερικό της ιδιοκτησίας του. Σε αυτή την κατηγορία περιλαμβάνονται παρεμβάσεις όπως το βάψιμο των χώρων, η αντικατάσταση πλακιδίων ή δαπέδων, η ανακαίνιση κουζίνας και μπάνιου, καθώς και μικρές επισκευές που δεν επηρεάζουν το υπόλοιπο κτίριο.
Βασική προϋπόθεση είναι οι εργασίες να μην προκαλούν βλάβες σε κοινόχρηστα τμήματα, να μην μεταβάλλουν την εξωτερική εικόνα της πολυκατοικίας και να μην περιορίζουν τα δικαιώματα των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.
Όταν τηρούνται αυτές οι προϋποθέσεις, ο ιδιοκτήτης συνήθως δεν χρειάζεται να ζητήσει έγκριση από γενική συνέλευση ή από άλλους ενοίκους.
Οι περιπτώσεις που δημιουργούν προβλήματα
Τα πράγματα αλλάζουν όταν οι εργασίες επηρεάζουν κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η μονομερής παρέμβαση μπορεί να προκαλέσει αντιδράσεις, ακόμη και δικαστικές διαμάχες.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελούν οι αλλαγές στα εξωτερικά κουφώματα. Αν τα νέα παράθυρα ή μπαλκονόπορτες είναι ίδια με τα υπάρχοντα ως προς το χρώμα, το υλικό και τον σχεδιασμό, συνήθως δεν δημιουργείται ζήτημα.
Εάν όμως επιλεγούν διαφορετικά χρώματα, σχέδια ή διαστάσεις που μεταβάλλουν την αισθητική του κτιρίου, τότε ενδέχεται να απαιτείται συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών ή να ισχύουν ειδικές διατάξεις του κανονισμού.
Η πρόσοψη της πολυκατοικίας δεν ανήκει μόνο σε έναν ιδιοκτήτη
Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε κάθε παρέμβαση που επηρεάζει την εξωτερική όψη του κτιρίου. Η πρόσοψη θεωρείται στοιχείο της συνολικής εικόνας της πολυκατοικίας και όχι ατομική υπόθεση ενός μόνο ιδιοκτήτη.
Για τον λόγο αυτό, αλλαγές στον εξωτερικό χρωματισμό, στην αισθητική των μπαλκονιών ή σε άλλες εμφανείς κατασκευές μπορεί να απαιτούν προηγούμενη συνεννόηση και σχετική έγκριση.
Σε πολλές πολυκατοικίες μάλιστα υπάρχουν σαφείς κανονισμοί που καθορίζουν ακόμη και τις επιτρεπόμενες αποχρώσεις ή τα υλικά που μπορούν να χρησιμοποιηθούν.
Τέντες, πέργκολες και κλείσιμο μπαλκονιών
Συχνά αντικείμενο διαφωνίας αποτελούν οι τέντες. Πολλοί κανονισμοί προβλέπουν συγκεκριμένο χρώμα, σχέδιο ή τύπο τέντας ώστε να διατηρείται ενιαία αισθητική εικόνα στο κτίριο.
Αντίστοιχα, η τοποθέτηση πέργκολας ή στεγάστρου δεν θεωρείται μια απλή παρέμβαση. Ανάλογα με τις διαστάσεις, τα υλικά και τη θέση εγκατάστασης, ενδέχεται να απαιτούνται εγκρίσεις τόσο από την πολυκατοικία όσο και από τις αρμόδιες υπηρεσίες.
Ακόμη πιο σύνθετη είναι η περίπτωση του κλεισίματος μπαλκονιών με τζαμαρίες ή αλουμίνια. Πρόκειται για εργασία που αλλάζει αισθητά την όψη του κτιρίου και συχνά δημιουργεί πολεοδομικά ζητήματα, γι’ αυτό και απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή πριν από οποιαδήποτε ενέργεια.
Τι ισχύει για ταράτσα και δώμα
Από τους πιο ευαίσθητους χώρους μιας πολυκατοικίας θεωρείται η ταράτσα. Στις περισσότερες περιπτώσεις αποτελεί κοινόκτητο και κοινόχρηστο τμήμα του κτιρίου, γεγονός που σημαίνει ότι κανένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να προχωρήσει μόνος του σε κατασκευές ή τροποποιήσεις.
Ακόμη και όταν κάποιος διαθέτει αποκλειστικό δικαίωμα χρήσης συγκεκριμένου τμήματος της ταράτσας, αυτό δεν συνεπάγεται αυτομάτως το δικαίωμα να κατασκευάζει αυθαίρετα ή να μεταβάλλει τον χώρο χωρίς τη συναίνεση των υπόλοιπων.
Το ίδιο ισχύει συχνά για την εγκατάσταση ηλιακών θερμοσιφώνων, φωτοβολταϊκών συστημάτων ή άλλων μόνιμων εγκαταστάσεων που καταλαμβάνουν κοινόχρηστο χώρο.
Παρεμβάσεις σε πιλοτές και κοινόχρηστους χώρους
Σημαντικοί περιορισμοί υπάρχουν και για χώρους όπως η πιλοτή, ο ακάλυπτος, οι διάδρομοι, η στέγη ή άλλα τμήματα που χρησιμοποιούνται από όλους τους συνιδιοκτήτες.
Η τοποθέτηση αποθηκών, περιφράξεων, στεγάστρων, θέσεων στάθμευσης ή άλλων μόνιμων κατασκευών δεν μπορεί να γίνεται μονομερώς, καθώς επηρεάζει τα δικαιώματα των υπολοίπων.
Παρόμοια ζητήματα προκύπτουν και με τη διέλευση σωληνώσεων, καλωδίων ή τεχνικών εγκαταστάσεων μέσα από κοινόχρηστους χώρους. Όταν επηρεάζεται η πρόσβαση ή η χρήση των συγκεκριμένων σημείων, η συναίνεση θεωρείται συνήθως απαραίτητη.
Τι πρέπει να κάνουν οι ιδιοκτήτες πριν ξεκινήσουν εργασίες
Οι νομικοί και οι ειδικοί στην πολυκατοικία επισημαίνουν ότι πριν από οποιαδήποτε παρέμβαση, οι ιδιοκτήτες οφείλουν να εξετάζουν προσεκτικά τον κανονισμό της πολυκατοικίας αλλά και τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Σε πολλές περιπτώσεις, τα έγγραφα αυτά περιέχουν ειδικούς όρους που καθορίζουν τι επιτρέπεται και τι όχι, αποτρέποντας μελλοντικές αντιπαραθέσεις και δικαστικές περιπέτειες.
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι οι εργασίες που περιορίζονται αποκλειστικά στο εσωτερικό του διαμερίσματος μπορούν συνήθως να πραγματοποιηθούν χωρίς άδεια από τους υπόλοιπους. Όταν όμως επηρεάζονται κοινόχρηστοι χώροι, κοινόκτητα τμήματα ή η εξωτερική εικόνα της πολυκατοικίας, η συναίνεση των συνιδιοκτητών μετατρέπεται συχνά σε απαραίτητη προϋπόθεση.
