Χιλιάδες Έλληνες πολίτες είδαν την αξία των ακινήτων τους να καταρρέει μέσα σε λίγες μέρες, εξαιτίας ενός νέου Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) που επανακαθορίζει τα όρια οικισμών σε περισσότερες από 10.000 περιοχές με πληθυσμό μικρότερο των 2.000 κατοίκων. Το αποτέλεσμα; Άρτια και οικοδομήσιμα οικόπεδα βρέθηκαν εκτός σχεδίου, μετατράπηκαν σε μη αξιοποιήσιμες αγροτικές εκτάσεις και έχασαν έως και το 90% της εμπορικής τους αξίας.
Αλλαγές χωρίς προηγούμενο στον πολεοδομικό χάρτη
Ο σχεδιασμός του ΠΔ επιφέρει ριζικές ανακατατάξεις. Μικροί οικισμοί βλέπουν τις υφιστάμενες εντός σχεδίου ιδιοκτησίες τους να βγαίνουν εκτός σχεδίου. Ο νέος αυτός σχεδιασμός δεν δίνει τη δυνατότητα σε πολλές περιοχές να αναπτυχθούν ή να ενταχθούν σε πολεοδομικά σχέδια, καταδικάζοντας εκτάσεις γης σε αχρηστία.
Οι μεγάλοι παίκτες βρίσκουν ευκαιρίες στην κρίση
Η ραγδαία απαξίωση γης σε χιλιάδες τοποθεσίες φέρνει ένα νέο σκηνικό επενδύσεων. Ισχυροί οικονομικοί παράγοντες αποκτούν τη δυνατότητα να αγοράσουν εκτάσεις «φιλέτα» σε εξευτελιστικές τιμές. Ακολουθεί η συγχώνευση πολλών μικρών εκτάσεων, με τελικό στόχο την ιδιωτική πολεοδόμηση και τη μεταπώληση σε πολλαπλάσια τιμή.
Πώς λειτουργεί το νέο πλαίσιο μέσα από 40 βασικές ερωτήσεις
Ακολουθεί μια εκτενής ανάλυση με ερωτήσεις και απαντήσεις που καλύπτουν όλα τα βασικά σημεία του νέου ΠΔ:
Τι αλλαγές επιφέρει το ΠΔ στις ιδιοκτησίες;
Η εφαρμογή του ΠΔ συνεπάγεται την απώλεια του οικοδομήσιμου χαρακτήρα για μεγάλο αριθμό οικοπέδων, κυρίως σε αγροτικές και ημιαστικές περιοχές. Πολλοί ιδιοκτήτες είδαν τις περιουσίες τους να μετατρέπονται σε γη χωρίς προοπτική αξιοποίησης.
Υπάρχει ιστορικό προηγούμενο για τέτοιου είδους ανατροπές;
Ναι. Σημαντικές αλλαγές είχαν σημειωθεί και με τον νόμο 4759/2020, ο οποίος αφαίρεσε παρεκκλίσεις για εκτός σχεδίου δόμηση. Παρόμοια αναμένεται να συμβεί και με τα επερχόμενα σχέδια του ΥΠΕΝ.
Θα μπορέσουν ποτέ να επεκταθούν αυτοί οι οικισμοί;
Όχι υπό το ισχύον ΠΔ. Η νέα οριοθέτηση «παγώνει» κάθε δυνατότητα επέκτασης, καθώς δεν προβλέπεται επικαιροποίηση ή προσαρμογή των ορίων βάσει της σημερινής πραγματικότητας.
Ποιος ωφελείται πρακτικά από τη νέα κατάσταση;
Όσοι έχουν ρευστότητα και μακροπρόθεσμο σχεδιασμό. Αγοράζουν γη σε χαμηλό κόστος, προχωρούν σε πολεοδόμηση και μεταπωλούν με μεγάλο κέρδος.
Ποια είναι τα βασικά χαρακτηριστικά της ιδιωτικής πολεοδόμησης;
Πρόκειται για μια διαδικασία μέσω της οποίας ιδιώτες μπορούν να εντάξουν περιοχές στο σχέδιο πόλης, εφόσον κατέχουν μεγάλες ενιαίες εκτάσεις (τουλάχιστον 50 στρέμματα). Αγοράζουν με 10€/τ.μ. και μεταπωλούν έως και 500€/τ.μ.
Είναι για όλους αυτή η δυνατότητα;
Όχι. Απευθύνεται κυρίως σε επενδυτές ή εταιρείες με σημαντικά κεφάλαια. Ο μέσος ιδιώτης δεν έχει τη δυνατότητα να συγκεντρώσει τέτοια εμβαδά.
Το μέλλον για τα οικόπεδα με χαμένη αρτιότητα
Οικόπεδα κάτω των δύο στρεμμάτων που έχασαν την αρτιότητά τους, δεν πρόκειται να ανακτήσουν το δικαίωμα δόμησης, εκτός και αν αλλάξει το θεσμικό πλαίσιο.
Τι λέει το ΥΠΕΝ για το ΠΔ;
Το Υπουργείο αναφέρει πως το ΠΔ είναι βασική προϋπόθεση για την εκπόνηση Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), και ειδικά για οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων.
Πότε αναμένεται η πραγματική εφαρμογή του νέου καθεστώτος;
Παρότι το ΠΔ έχει δημοσιευθεί, η πλήρης εφαρμογή των μέτρων αναμένεται σε 2-3 χρόνια, όταν ολοκληρωθούν τα νέα ΤΠΣ.
Τι σημαίνει για τα υφιστάμενα κτίσματα;
Όσα κτίρια κατασκευάστηκαν με νόμιμες άδειες δεν επηρεάζονται από το ΠΔ.
Υπάρχει προοπτική τροποποίησης ή “παραθύρου” σωτηρίας;
Το ΥΠΕΝ εξετάζει τη δημιουργία «Περιοχών Ελέγχου Χρήσεων», στις οποίες ίσως επιτρέπεται δόμηση σε οικόπεδα με εμβαδόν μικρότερο των τεσσάρων στρεμμάτων.
Ποιες είναι οι νέες πολεοδομικές Ζώνες;
Το ΠΔ εισάγει τρεις βασικές Ζώνες για τους οικισμούς που είχαν αναπτυχθεί έως το 1983:
Ζώνη Α: ο πυρήνας του οικισμού πριν το 1923.
Ζώνη Β: περιοχές που διαμορφώθηκαν από το 1923 έως το 1983.
Ζώνη Β1: αραιοδομημένες εκτάσεις της ίδιας περιόδου.
Η Ζώνη Γ, που αφορά επεκτάσεις μετά το 1983, εξαιρείται λόγω νομολογίας του ΣτΕ.
Τι προβλέπεται για την αρτιότητα σε κάθε Ζώνη;
Στη Ζώνη Α, άρτια θεωρούνται οικόπεδα με 2.000 τ.μ. και 15 μ. πρόσωπο. Υπάρχουν και εξαιρέσεις με μικρότερα εμβαδά, εφόσον τηρούνται ιστορικά κριτήρια (έως και 150 τ.μ. για οικόπεδα του 1979).
Στις Ζώνες Β και Β1, η αρτιότητα κυμαίνεται μεταξύ 300 και 2.000 τ.μ., με πρόσωπο 10 μέτρων.
Για οικόπεδα μετά το 2011, επιβάλλεται επιπλέον πρόσωπο 10-15 μέτρων, ανάλογα με το μέγεθος.
Τι ισχύει για οικόπεδα που μειώθηκαν λόγω απαλλοτριώσεων;
Θεωρούνται άρτια εάν εξακολουθούν να πληρούν τις προϋποθέσεις κατά παρέκκλιση της Ζώνης τους και μπορούν να δεχθούν οικοδόμημα ελάχιστης κάλυψης 50 τ.μ.
Αυτό το νέο θεσμικό πλαίσιο φέρνει καίριες ανατροπές στο πολεοδομικό και ιδιοκτησιακό καθεστώς της Ελλάδας. Όσοι κατέχουν γη σε μικρούς οικισμούς πρέπει να ενημερωθούν άμεσα για τις συνέπειες και τις εναλλακτικές που – αν υπάρχουν – τους απομένουν. Η πολιτεία οφείλει να λάβει υπόψη της τη μαζική απαξίωση ιδιωτικής περιουσίας και να επανεξετάσει τρόπους στήριξης των πολιτών.
Μάθετε τα πάντα για ΣΥΝΤΑΞΕΙΣ – ΕΠΙΔΟΜΑΤΑ – ΔΥΠΑ – ΟΠΕΚΑ – ΟΑΕΔ – ΕΦΚΑ εδώ
