Το νέο Προεδρικό Διάταγμα 129/2025, που τέθηκε σε ισχύ στις 15 Απριλίου 2025 με δημοσίευση στο ΦΕΚ (Δ’ 129), φέρνει ριζικές αλλαγές στην οριοθέτηση άνω των 10.000 οικισμών της χώρας με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων. Αντί να διατηρεί τα όρια που ισχύουν σήμερα, το ΥΠΕΝ επιλέγει να «επιστρέψει» στα όρια προ του 1983, πιέζοντας χιλιάδες ιδιοκτήτες να χάσουν το δικαίωμα δόμησης σε εκτάσεις που δημιούργησαν ή εκμεταλλεύτηκαν νόμιμα τις τελευταίες δεκαετίες.
Κατ’ απαίτηση της νομολογίας του ΣτΕ, το ΠΔ χωρίζει κάθε οικισμό σε τρεις ζώνες:
Ζώνη Α: ο πυρήνας με τα κτίσματα που προϋπήρχαν του 1923.
Ζώνη Β: το «συνεκτικό» τμήμα που αναπτύχθηκε μεταξύ 1923‑1983.
Ζώνη Β1: το διάσπαρτο τμήμα της περιόδου 1923‑1983.
Κάθε ζώνη έχει δικούς της κανόνες αρτιότητας, συντελεστές δόμησης, μέγιστο ύψος κτιρίων και επιτρεπόμενες χρήσεις γης. Για παράδειγμα, στην Ζώνη Α απαιτούνται ελάχιστα οικόπεδα 2.000 τ.μ. (ή 500 τ.μ. για ορεινούς/ημιορεινούς οικισμούς) με συντελεστή δόμησης έως 0,8, ενώ στη Ζώνη Β1 επιτρέπονται μικρότερα τεμάχια (300‑2.000 τ.μ.) αλλά και ευρύτερη γκάμα δραστηριοτήτων, όπως βιοτεχνίες, πρατήρια καυσίμων και data centers.
Το πιο «ακρωτηριαστικό» στοιχείο είναι το αυστηρό κλείδωμα ορίων: απαγορεύεται ρητά κάθε διεύρυνση των ορίων οικισμού με βάση δόμηση ή εκτάσεις που διαμορφώθηκαν μετά το 1983. Κατά συνέπεια, περίπου το 80% της σημερινής εντός ορίων γης βγαίνει ξαφνικά «εκτός» και χάνει όλα τα δικαιώματα δόμησης — ένα πλήγμα στη μεσαία μικροϊδιοκτησία και στην τοπική οικονομία.
Τι χάνουν εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες
Αυτομάτως εκτός ορίων: κάθε οικόπεδο ή κατασκευή που δεν ανήκει στις τρεις ιστορικές ζώνες βγαίνει εκτός, ακόμη κι αν διαθέτει άδεια ή έχει ήδη δρομολογηθεί οικοδομική δραστηριότητα.
Μεταβατικές ρυθμίσεις: οικοδομικές άδειες σε ισχύ διατηρούνται, αλλά μετά τη λήξη τους οι αναθεωρήσεις θα υπαχθούν στις νέες αυστηρές διατάξεις.
Πλήρης αναθεώρηση: όσοι επέλεξαν επενδύσεις σε εκτός σχεδίου οικόπεδα, με συναίνεση δήμων και υπηρεσιών, θα βρεθούν ξαφνικά αναγκασμένοι να σταματήσουν κάθε εργασία.
Η τεχνική έκθεση που συνοδεύει κάθε οριοθέτηση οφείλει να περιλαμβάνει χάρτες, πολεοδομικά στοιχεία, περιβαλλοντικό προέλεγχο, γεωλογικές μελέτες (όπου απαιτούνται) και το Δελτίο Αναγνώρισης για τον χαρακτηρισμό των κτιρίων και της φυσιογνωμίας του οικισμού. Η διαδικασία προϋποθέτει διαβούλευση με δήμους, πολίτες και φορείς — ωστόσο σε πολλές περιοχές οι τοπικές αρχές διαμαρτύρονται για ελλιπές διάλογο και αιφνιδιασμό.
Οι κατηγορίες οικισμών και η “τιμωρία” της ανάπτυξης
Το ΠΔ προβλέπει ειδικές διαβαθμίσεις, όπως:
Περιαστικοί: οικισμοί προαστιακοί με τεράστιες απαιτήσεις σε τεκμήρια
Παραλιακοί: άμεση σύνδεση με αιγιαλό και ζώνη παραλίας, όπου η «γραμμή δόμησης» ορίζεται με ακρίβεια και ανοίγεται διάδρομος κοινόχρηστων διόδων
Ορεινοί/ημιορεινοί/πεδινοί: διαφορετικά ελάχιστα εμβαδά ανάλογα με το υψόμετρο
Παραδοσιακοί–αξιόλογοι–ενδιαφέροντες: απαιτούν ειδικούς όρους δόμησης, χρώματα, υλικά και έγκριση από τοπικά ή κεντρικά Συμβούλια Αρχιτεκτονικής
Ήδη σε εκδήλωση του ΤΕΕ Δυτικής Κρήτης αναδείχθηκε ότι χιλιάδες οικόπεδα «κόβονται» από την ανάπτυξη: μικρά ή διάσπαρτα τεμάχια βγαίνουν εκτός, παρότι περιλαμβάνονταν σε εγκεκριμένα ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ. Ο γενικός γραμματέας του ΥΠΕΝ παραδέχθηκε την «απώλεια δικαιώματος δόμησης για χιλιάδες ακίνητα» και τόνισε πως σε επόμενη φάση θα μελετηθούν «μεταβατικές ρυθμίσεις» για όσους έχουν ήδη αδειοδοτηθεί.
Τι σχεδιάζει το ΥΠΕΝ στη συνέχεια
Αναθεώρηση «μετριοπαθών» εξαιρέσεων για οικοδομικές άδειες σε τελικό στάδιο, με στόχο να αποφευχθούν οριστικές απώλειες σε όσους βρίσκονται εντός διαδικασίας.
Καθορισμός ζωνών «προστατευτικού περιβάλλοντος» (διάστημα 500–1.000 μ. από τα όρια οικισμών) για απαγόρευση οχλουσών βιομηχανικών εγκαταστάσεων.
Ειδική πρόβλεψη για παραθαλάσσιους: χάραξη διαμορφωμένης γραμμής δόμησης και δυνατότητα κοινόχρηστων διόδων προς την παραλία.
Παράλληλα, το ΥΠΕΝ σκοπεύει να ενισχύσει την ψηφιοποίηση των ορίων με υπόβαθρα ΕΓΣΑ ’87, ώστε οι ενδιαφερόμενοι να βλέπουν ακριβώς ποια ακίνητά τους πλήττονται. Στόχος, όπως ανέφερε, είναι «να μην ξαναγίνει τέτοιο πλήγμα στην εύρυθμη λειτουργία των μικρών οικισμών».
Τι πρέπει να προσέξετε ως ιδιοκτήτες
Ελέγξτε αν το ακίνητό σας εντάσσεται στις ζώνες Α, Β ή Β1: αν όχι, κινδυνεύετε να χάσετε τους όρους δόμησης.
Αξιοποιήστε τις μεταβατικές διατάξεις: ό,τι άδεια ισχύει μέχρι τη δημοσίευση του ορίου θα εκτελεστεί νόμιμα.
Συμμετάσχετε στη διαβούλευση: υποβάλετε ενστάσεις στους δήμους εντός 30 ημερών από την ανακοίνωση της πρότασης ορίου.
Αξιώστε κοινοποίηση ψηφιακών χαρτών: ζητήστε πλήρη στοιχεία από την πολεοδομία σας.
Με το ΠΔ 129/2025, η ελληνική περιφέρεια αλλάζει χάρτες εκατοντάδων οικισμών από τη ρίζα — και πολλοί ιδιοκτήτες αναζητούν οριακά «παραθυράκια» προστασίας των επενδύσεών τους. Μην αφήσετε τα όρια «να σας κόψουν» την επόμενη άδεια: ενημερωθείτε τώρα!
Μπορείς να βρεις αμέσως το Π.Δ. 129/2025 μέσω της επίσημης πλατφόρμας του Εθνικού Τυπογραφείου:
Απλή Αναζήτηση ΦΕΚ (επέλεξε Έτος 2025 · Σειρά Δ’ · Αριθμός 129):
https://search.et.gr/el/simple-search/Φόρμα Αναζήτησης ΦΕΚ (γεμίζεις τα πεδία Έτος, Σειρά, Αρ. ΦΕΚ):
https://www.et.gr/idocs-nph/search/fekForm.html
Αφού επιλέξεις τα παραπάνω, θα εμφανιστεί ο σύνδεσμος προς το PDF με το πλήρες κείμενο του ΦΕΚ Δ’ 129/15.04.2025.
Μάθετε τα πάντα για ΣΥΝΤΑΞΕΙΣ – ΕΠΙΔΟΜΑΤΑ – ΔΥΠΑ – ΟΠΕΚΑ – ΟΑΕΔ – ΕΦΚΑ εδώ
