Μια απόφαση-ορόσημο από το Μονομελές Πρωτοδικείο Θεσσαλονίκης έρχεται να ανατρέψει τα δεδομένα στους πλειστηριασμούς και να προκαλέσει ισχυρούς τριγμούς στον χώρο των servicers. Για πρώτη φορά, ελληνικό δικαστήριο ακύρωσε πλειστηριασμό ακινήτου επειδή αυτό κατέληξε σε εταιρεία που συνδεόταν άμεσα με τον servicer ο οποίος είχε κινήσει τη διαδικασία. Η απόφαση αυτή θέτει φραγμό σε μια πρακτική που συζητείται εδώ και χρόνια: την ουσιαστική ιδιοποίηση ακινήτων από τα ίδια τα σχήματα που τα βγάζουν στο σφυρί για λογαριασμό των funds.
Το ενδιαφέρον είναι ότι, παρότι το νομικό πλαίσιο που απαγόρευε τέτοιες πρακτικές έχει καταργηθεί από το τέλος του 2023, η υπόθεση βασίστηκε σε κανόνες που εξακολουθούν να ισχύουν για παλαιότερες τιτλοποιήσεις δανείων. Αυτό δείχνει ότι οι δανειολήπτες διαθέτουν ακόμη «όπλα» απέναντι σε αμφιλεγόμενες μεθοδεύσεις.
Η απόφαση που αλλάζει το τοπίο
Σύμφωνα με τα στοιχεία της υπόθεσης, ο πλειστηριασμός πραγματοποιήθηκε στις 21 Φεβρουαρίου 2025. Η τιμή εκκίνησης ήταν 80.000 ευρώ, ενώ η κατακύρωση έγινε μόλις ένα ευρώ υψηλότερα, γεγονός που από μόνο του προκάλεσε ερωτήματα. Η ιδιοκτήτρια προσέβαλε τις πράξεις του πλειστηριασμού υποστηρίζοντας ότι ο υπερθεματιστής δεν ήταν τρίτος, αλλά εταιρεία που στην πραγματικότητα ανήκε στον ίδιο όμιλο με την εταιρεία διαχείρισης που είχε δρομολογήσει την αναγκαστική εκτέλεση.
Το δικαστήριο έκανε δεκτή την ένσταση αυτή, κρίνοντας ότι έχει παρακαμφθεί η διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1ε του Ν. 4354/2015, η οποία –όπως ίσχυε για τις πράξεις πριν τις 30.12.2023– απαγόρευε ρητά στους servicers να αποκτούν ακίνητα που σχετίζονται με τα δάνεια που διαχειρίζονται. Όπως επισημαίνει ο δικηγόρος Γιάννης Αντωνιάδης, που χειρίστηκε την υπόθεση, η συγκεκριμένη απαγόρευση αποτελούσε μία ελάχιστη δικλίδα ασφαλείας για τους οφειλέτες, ώστε να μη γίνονται οι servicers ταυτόχρονα και «κυνηγοί» και «αγοραστές» των ακινήτων.
Το τέχνασμα των εταιρειών και η “διάτρηση” του εταιρικού πέπλου
Τα τελευταία χρόνια πολλές εταιρείες διαχείρισης είχαν βρει έναν τρόπο να παρακάμπτουν το γράμμα του νόμου: δημιουργούσαν ξεχωριστές ανώνυμες εταιρείες που εμφανίζονταν ως ανεξάρτητοι πλειοδότες. Παρότι αυτές οι εταιρείες είχαν διαφορετικό ΑΦΜ και τυπικά ξεχωριστή νομική υπόσταση, στην πράξη μοιράζονταν κοινή δομή, κοινή διοίκηση, την ίδια έδρα και συχνά παρόμοια επωνυμία. Σε αρκετές περιπτώσεις μάλιστα οι νέες αυτές εταιρείες εξουσιοδοτούσαν τον ίδιο τον servicer να συμμετάσχει στον πλειστηριασμό για λογαριασμό τους.
Το δικαστήριο ωστόσο δεν πείστηκε. Κρίνοντας ότι η εν λόγω εταιρεία είχε συσταθεί αποκλειστικά για να καταλυθεί η απαγόρευση του νόμου, προχώρησε σε άρση της αυτοτέλειας του νομικού της προσώπου. Με απλά λόγια, θεώρησε ότι πλειοδότης και servicer ήταν ουσιαστικά το ίδιο πρόσωπο. Η πρακτική αυτή οδήγησε στην ακύρωση του πλειστηριασμού, μια εξέλιξη που ανοίγει τον δρόμο για παρόμοιες δικαστικές διεκδικήσεις.
Αξίζει να σημειωθεί ότι, αν και η άρση της αυτοτέλειας νομικού προσώπου έχει αναγνωριστεί νομολογιακά ακόμη και από τον Άρειο Πάγο, είναι η πρώτη φορά που εφαρμόζεται σε υπόθεση αναγκαστικής εκτέλεσης που αφορά πλειστηριασμό.
Ο νόμος που καταργήθηκε… αλλά εξακολουθεί να “κυνηγά” τους servicers
Η διάταξη του 2015 είχε θεσπιστεί σε μια περίοδο έντονων κοινωνικών πιέσεων, με το σύνθημα «κανένα σπίτι στα χέρια τραπεζίτη» να κυριαρχεί. Ο στόχος ήταν ξεκάθαρος: να μην επιτρέπεται σε όσους κινoύν διαδικασίες πλειστηριασμού να αποκτούν οι ίδιοι τα ακίνητα που εκπλειστηριάζουν. Ωστόσο, οι servicers, επικαλούμενοι ανάγκες ευελιξίας στις διαδικασίες διαχείρισης δανείων, πίεσαν την κυβέρνηση για την κατάργηση της διάταξης. Το αίτημά τους ικανοποιήθηκε με τον νόμο 5072/2023, ο οποίος έθεσε τέλος στην απαγόρευση.
Παρά την επίσημη κατάργηση, ο Ν. 4354/2015 εξακολουθεί να «εφαρμόζεται» σε μεγάλο αριθμό υποθέσεων, επειδή αφορά δανειακές συμβάσεις και πράξεις μεταβίβασης απαιτήσεων που είχαν συναφθεί πριν τις 30 Δεκεμβρίου 2023. Δεδομένου ότι οι περισσότερες τιτλοποιήσεις και αναθέσεις διαχείρισης πραγματοποιήθηκαν πριν από αυτή την ημερομηνία, οι δανειολήπτες μπορούν ακόμη να επικαλεστούν τις προστατευτικές διατάξεις του παλαιού νόμου και να αιτηθούν την ακύρωση πλειστηριασμών.
Τι σημαίνει η απόφαση για τους δανειολήπτες
Η επίδραση της απόφασης αυτής μπορεί να αποδειχθεί καταλυτική. Ανοίγει το ενδεχόμενο να προσβληθούν πλειστηριασμοί στους οποίους πλειοδότες εμφανίζονται εταιρείες που, αν και τυπικά ανεξάρτητες, έχουν ουσιαστικούς δεσμούς με τους servicers. Παράλληλα, αποτελεί σαφές μήνυμα ότι τα δικαστήρια είναι διατεθειμένα να εξετάσουν ενδελεχώς τις εταιρικές σχέσεις πίσω από τους πλειστηριασμούς και να «σηκώσουν το πέπλο» σε περιπτώσεις όπου διαφαίνεται καταστρατήγηση του νόμου.
Δεν είναι υπερβολή να ειπωθεί ότι η απόφαση αυτή δημιουργεί ένα νέο νομικό όπλο στα χέρια των οφειλετών. Όσοι βρίσκονται αντιμέτωποι με πλειστηριασμό, που βασίζεται σε παλαιά σύμβαση διαχείρισης ή μεταβίβασης απαίτησης, μπορούν να εξετάσουν αν ο πλειοδότης συνδέεται με τον servicer και να προσφύγουν δικαστικά.
Ένα “καμπανάκι” για την αγορά και την κυβέρνηση
Η συγκεκριμένη υπόθεση ρίχνει φως σε μια περιοχή όπου οι μηχανισμοί προστασίας των δανειοληπτών είχαν ουσιαστικά ατονήσει μετά το 2023. Οι servicers είχαν θεωρήσει ότι η κατάργηση της νομικής απαγόρευσης τους προσέφερε πλήρη ελευθερία κινήσεων. Ωστόσο, η νέα δικαστική απόφαση υπενθυμίζει ότι το νομικό πλαίσιο που ίσχυε για παλαιότερες τιτλοποιήσεις παραμένει ενεργό και μπορεί να λειτουργήσει ως ανάχωμα.
Το μήνυμα είναι σαφές: οι πλειστηριασμοί δεν μπορούν να λειτουργούν ως μηχανισμός μέσω του οποίου εταιρείες διαχείρισης αποκτούν ακίνητα που οι ίδιες βγάζουν στο σφυρί. Και αυτή η δεδικασμένη πλέον κρίση ίσως αποτελέσει την αφετηρία για ένα κύμα δικαστικών ανατροπών.
