Σε κάθε γωνιά της Ελλάδας υπάρχουν σπίτια, οικόπεδα και παλιά αρχοντικά που ρημάζουν σιωπηλά. Όχι επειδή δεν έχουν αξία ή ενδιαφέρον, αλλά επειδή οι ιδιοκτήτες τους… δεν μπορούν να συμφωνήσουν. Πρόκειται για την παλιά, αλλά ακόμα πολύ ζωντανή πληγή της εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας, ενός νομικού καθεστώτος που κρατά χιλιάδες ακίνητα “παγωμένα” και ανεκμετάλλευτα.
Όταν η περιουσία γίνεται βάρος
Η εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία σημαίνει ότι ένα ακίνητο ανήκει σε πολλούς συνιδιοκτήτες ταυτόχρονα, χωρίς φυσικό ή νομικό διαχωρισμό σε αυτοτελείς ιδιοκτησίες. Ο καθένας κατέχει ένα ποσοστό — 10%, 25%, 50% — αλλά όχι συγκεκριμένο τμήμα. Στην πράξη, κανείς δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει ή να αξιοποιήσει το ακίνητο χωρίς τη συναίνεση όλων.
Αυτό οδηγεί σε αδιέξοδο: ο ένας θέλει να χτίσει, ο άλλος να πουλήσει, ο τρίτος να το κρατήσει “ως έχει”. Το αποτέλεσμα; Το ακίνητο παραμένει κλειδωμένο, συχνά εγκαταλειμμένο, ενώ οι ιδιοκτήτες συνεχίζουν να πληρώνουν ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη και άλλα βάρη για κάτι που δεν μπορούν να χρησιμοποιήσουν ούτε να απολαύσουν.
Ένα φαινόμενο με τεράστιες συνέπειες
Το πρόβλημα δεν είναι μικρό. Σε πολλές περιοχές, κυρίως σε νησιά και παλαιές αστικές γειτονιές, σημαντικά κομμάτια γης ή κτίρια μένουν αναξιοποίητα εξαιτίας αυτής της κατάστασης. Κι αυτό, την ώρα που η χώρα αντιμετωπίζει οξύ στεγαστικό πρόβλημα και η ζήτηση για κατοικίες ή οικόπεδα αυξάνεται συνεχώς.
Η αντίφαση είναι κραυγαλέα: από τη μία, άνθρωποι ψάχνουν απεγνωσμένα στέγη· από την άλλη, ολόκληρα ακίνητα σαπίζουν ανεκμετάλλευτα επειδή οι συγκύριοι δεν μπορούν να βρουν κοινό τόπο.
Η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ: Λύση με την πλειοψηφία
Για να σπάσει αυτός ο φαύλος κύκλος, η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) κατέθεσε πρόταση προς το Υπουργείο Δικαιοσύνης: να επιτρέπεται στους συνιδιοκτήτες που εκπροσωπούν τουλάχιστον το 51% της ιδιοκτησίας να ζητούν δικαστικά άδεια για οικοδόμηση ή αξιοποίηση του ακινήτου.
Σήμερα, απαιτείται ομοφωνία όλων των συνιδιοκτητών για κάθε μορφή ανοικοδόμησης — κάτι σχεδόν αδύνατο στις περισσότερες περιπτώσεις. Αν υιοθετηθεί η πρόταση, η πλειοψηφία θα μπορεί να κινήσει τις διαδικασίες, πάντα με δικαστική εποπτεία, ώστε να μη μένουν περιουσίες “παγωμένες” επ’ αόριστον.
Όχι η πρώτη προσπάθεια
Η ιδέα δεν είναι καινούργια. Ο νόμος 1562/1985 είχε ήδη προβλέψει τη δυνατότητα στους συγκυρίους που κατέχουν τουλάχιστον το 65% να ζητούν δικαστικά άδεια οικοδόμησης. Ωστόσο, η διαδικασία ήταν τόσο περίπλοκη και χρονοβόρα, που σπάνια εφαρμόστηκε. Οι δικαστικές διαμάχες, οι γραφειοκρατικές καθυστερήσεις και οι προσωπικές αντιθέσεις συνήθως κατέληγαν να “παγώνουν” τα πάντα.
Τι μπορεί να κάνει σήμερα ένας συνιδιοκτήτης
Η νομοθεσία προβλέπει διάφορους τρόπους επίλυσης. Αν το ακίνητο μπορεί να διανεμηθεί αυτούσιο — δηλαδή να χωριστεί σε άρτια και οικοδομήσιμα κομμάτια ή να δημιουργηθούν ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες — τότε μπορεί να γίνει φυσική διανομή.
Αν αυτό δεν είναι εφικτό, το δικαστήριο μπορεί να διατάξει πλειστηριασμό του ακινήτου και να μοιραστεί το τίμημα στους ιδιοκτήτες ανάλογα με τα ποσοστά τους.
Ακόμη κι όταν υπάρχει διαφωνία για τη χρήση του ακινήτου, κάθε συγκύριος έχει το δικαίωμα να το χρησιμοποιεί, εφόσον δεν θίγει τους υπόλοιπους. Αν προκύψει σύγκρουση, η απόφαση λαμβάνεται από την πλειοψηφία — και αν ούτε αυτό αποδώσει, τότε παρεμβαίνει το δικαστήριο, ορίζοντας διαχειριστή ή ειδικό τρόπο διοίκησης.
Οι εξαιρέσεις και τα “παράθυρα” για ανοικοδόμηση
Σε ορισμένες περιπτώσεις, η ανοικοδόμηση μπορεί να προχωρήσει χωρίς ομοφωνία. Αυτό ισχύει αν η υπάρχουσα οικοδομή έχει χαρακτηριστεί επικίνδυνη, ετοιμόρροπη ή ασύμφορη για διατήρηση, ή αν το οικόπεδο έχει αδιάθετο συντελεστή δόμησης. Παρόμοιο καθεστώς ισχύει και για τη συμπληρωματική ανοικοδόμηση — όμως και πάλι, απαιτείται δικαστική διαδικασία.
Η νομική έξοδος από το αδιέξοδο
Κάθε συνιδιοκτήτης, ανεξαρτήτως ποσοστού, έχει δικαίωμα να ζητήσει δικαστική διανομή. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να προσφύγει στο δικαστήριο για να ζητήσει να λυθεί η συνιδιοκτησία — είτε με φυσικό διαχωρισμό είτε με πώληση του ακινήτου. Οι συγκύριοι που ανήκουν στη μειοψηφία διατηρούν το δικαίωμα να υποβάλουν δικές τους προτάσεις μέσα στις προθεσμίες που ορίζει ο νόμος.
Πέρα από τους νόμους – μια αλλαγή νοοτροπίας
Πίσω από το νομικό πλαίσιο, υπάρχει και μια κοινωνική διάσταση. Η εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία είναι κατάλοιπο μιας άλλης εποχής, όταν η γη περνούσε από γενιά σε γενιά χωρίς σαφείς τίτλους και χωρίς πρόνοια για διαχωρισμό.
Σήμερα όμως, αυτό το μοντέλο δεν μπορεί να συμβαδίσει με τις ανάγκες της σύγχρονης οικονομίας. Αν δεν υπάρξει ευελιξία, χιλιάδες ακίνητα θα συνεχίσουν να μένουν κλειστά — και μαζί τους, θα “παγώνουν” επενδύσεις, θέσεις εργασίας και ευκαιρίες για ανάπτυξη.
Συμπέρασμα:
Η “κατάρα” της εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας κρατά εγκλωβισμένες περιουσίες που θα μπορούσαν να δώσουν ανάσα στην αγορά ακινήτων και στο στεγαστικό πρόβλημα. Η λύση ίσως βρίσκεται στην ενίσχυση της πλειοψηφίας, με δικαστικές ασφαλιστικές δικλίδες, ώστε η ελληνική περιουσία να πάψει να σκονίζεται πίσω από νομικά εμπόδια και οικογενειακές διαφωνίες.
