Σε διευκρινιστική παρέμβαση προχώρησε το Συμβούλιο της Επικρατείας, μετά την έκδοση του Προεδρικού Διατάγματος 194/2025, που καθορίζει τα κριτήρια οριοθέτησης των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων. Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε το διάταγμα νόμιμο, επισημαίνοντας ωστόσο συγκεκριμένες παρατηρήσεις, ειδικά σε ό,τι αφορά τις προτεινόμενες Ζώνες και τις προϋποθέσεις δόμησης.
Η ανάγκη για σαφήνεια ήταν επιτακτική, καθώς οι ρυθμίσεις που εισήγαγε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) σε σχέση με τη λεγόμενη “Ζώνη Γ” κρίθηκαν τελικά μη νόμιμες, προκαλώντας έντονες συζητήσεις και αβεβαιότητα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες.
Τι αλλάζει με το νέο Π.Δ. 194/2025
Με το νέο διάταγμα, ενοποιούνται για πρώτη φορά δύο διαφορετικές ρυθμίσεις: αφενός, η νομοθεσία του 1981 για οικισμούς που υπήρχαν πριν το 1923 και, αφετέρου, αυτή του 1985 για τους μεταγενέστερους. Η ενοποίηση κρίθηκε θετική και νόμιμη, υπό την προϋπόθεση ότι λαμβάνονται υπόψη οι ιδιαίτερες προστατευτικές διατάξεις για τους ιστορικούς και παραδοσιακούς οικισμούς.
Σύμφωνα με το Π.Δ., εισάγεται η διαίρεση των οικισμών σε τρεις βασικές Ζώνες:
-
Ζώνη Α: Περιλαμβάνει τα συνεκτικά τμήματα των προϋφιστάμενων του 1923 οικισμών.
-
Ζώνη Β: Αφορά περιοχές που διαμορφώθηκαν μεταξύ 1923 και 1983.
-
Ζώνη Β1: Επεκτείνεται σε διάσπαρτα τμήματα της Ζώνης Β.
Οι τρεις αυτές ζώνες εγκρίθηκαν από το ΣτΕ ως σύννομες. Όμως η πρόταση του ΥΠΕΝ για δημιουργία Ζώνης Γ απορρίφθηκε.
Γιατί το ΣτΕ είπε «όχι» στη Ζώνη Γ
Η Ζώνη Γ προοριζόταν να ενσωματώσει εκτάσεις που δεν πληρούσαν τα κριτήρια ένταξης σε οικισμό, καθώς είτε είχαν ενταχθεί στο παρελθόν με αμφίβολες διαδικασίες είτε δεν πληρούσαν πλέον τις απαιτούμενες προδιαγραφές. Πολλές από αυτές τις εκτάσεις είχαν μπει στα όρια οικισμών με απλές νομαρχιακές αποφάσεις αντί για Προεδρικά Διατάγματα, κάτι που έρχεται σε ευθεία αντίθεση με το ισχύον νομικό πλαίσιο.
Η απόφαση του Συμβουλίου ήταν ξεκάθαρη: η ένταξη αυτών των περιοχών θα αποτελούσε ουσιαστικά ανεπίτρεπτη επέκταση των οικισμών χωρίς την απαιτούμενη πολεοδομική διαδικασία. Σύμφωνα με τη συνταγματική πρόβλεψη (άρθρο 24 παρ. 2), κάθε επέκταση πρέπει να βασίζεται σε εγκεκριμένα Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, προκειμένου να εξασφαλιστούν οι απαραίτητοι χώροι κοινής ωφέλειας και οι βασικές υποδομές.
Πώς θα γίνεται στο εξής η επέκταση οικισμών
Το ΣτΕ ξεκαθαρίζει ότι, για να ενταχθούν νέες εκτάσεις στα όρια ενός οικισμού, πρέπει προηγουμένως να έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία πολεοδόμησης μέσω:
-
Έγκρισης Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ) ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΕΠΣ),
-
Ή ύπαρξης γενικού πολεοδομικού σχεδιασμού (ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ).
Μέχρι τότε, εκτάσεις που δεν πληρούν τα κριτήρια παραμένουν εκτός οικιστικών ορίων και αντιμετωπίζονται σύμφωνα με τις διατάξεις για εκτός σχεδίου δόμηση.
Αντίθετα, τυχόν αυθαίρετες επεκτάσεις θεωρούνται αντισυνταγματικές και παράνομες.
Τι ισχύει για τις άδειες δόμησης
Σημαντική επισήμανση του Συμβουλίου αφορά τις οικοδομικές άδειες. Οι όροι και περιορισμοί που θεσπίζονται από το Π.Δ. απευθύνονται στους μελετητές και δεν μπορούν να εφαρμοστούν αυτοτελώς από τις Υπηρεσίες Δόμησης.
Με άλλα λόγια, μέχρι να εγκριθεί ρητά η οριοθέτηση και ο πολεοδομικός κανονισμός ενός οικισμού, οι υπηρεσίες δεν μπορούν να εκδίδουν άδειες δόμησης με βάση τις γενικές προβλέψεις του Π.Δ. Κάθε άδεια πρέπει να βασίζεται σε εγκεκριμένα, ειδικά για κάθε οικισμό, πολεοδομικά διατάγματα.
Ποιο είναι το επόμενο βήμα
Με το νέο νομικό καθεστώς, οι δήμοι και οι αρμόδιες υπηρεσίες καλούνται να επισπεύσουν την εκπόνηση πολεοδομικών σχεδίων για τους οικισμούς που το χρειάζονται, ώστε να αποφευχθούν καθυστερήσεις και αμφιβολίες για την νομιμότητα των πράξεών τους.
Παράλληλα, ιδιοκτήτες εκτάσεων που θεωρούσαν τα ακίνητά τους εντός οικισμού, καλούνται να ενημερωθούν άμεσα για τη νέα κατάσταση, καθώς ενδέχεται να υπάρξουν περιορισμοί στη δυνατότητα δόμησης ή αξιοποίησης της περιουσίας τους.
Το Π.Δ. 194/2025 έρχεται να κλείσει κενά δεκαετιών, αλλά ταυτόχρονα φέρνει μεγάλες ανατροπές, με κρίσιμες επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων, στην ανάπτυξη των μικρών οικισμών και στα δικαιώματα των ιδιοκτητών.
Μάθετε τα πάντα για ΣΥΝΤΑΞΕΙΣ – ΕΠΙΔΟΜΑΤΑ – ΔΥΠΑ – ΟΠΕΚΑ – ΟΑΕΔ – ΕΦΚΑ εδώ
