Από την 1η Ιανουαρίου τίθεται σε εφαρμογή ένα νέο πλαίσιο που μεταβάλλει ουσιαστικά τον τρόπο με τον οποίο γίνεται η απόδοση μισθίου μετά τη λήξη της νόμιμης τριετούς μίσθωσης. Η αναμόρφωση του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας επιχειρεί να δώσει λύση σε ένα χρόνιο πρόβλημα: τις πολύμηνες –ή και πολυετείς– καθυστερήσεις στις εξώσεις, οι οποίες είχαν μετατραπεί σε σημείο τριβής μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών και επηρέαζαν άμεσα τη λειτουργία της αγοράς κατοικίας.
Η βασική φιλοσοφία της αλλαγής δεν είναι η «τιμωρία» των μισθωτών, αλλά η επιτάχυνση μιας διαδικασίας που μέχρι σήμερα περνούσε σχεδόν αποκλειστικά από τα δικαστήρια, ακόμη και σε περιπτώσεις όπου δεν υπήρχε ουσιαστική διαφωνία, αλλά απλώς παραμονή του ενοικιαστή μετά τη λήξη του συμβολαίου.
Ποιο είναι το νέο δεδομένο
Μέχρι σήμερα, ακόμη κι όταν έληγε η τριετία μιας μίσθωσης χωρίς ανανέωση, ο ιδιοκτήτης έπρεπε να κινηθεί δικαστικά για να ανακτήσει το ακίνητό του, με αποτέλεσμα χρονοβόρες διαδικασίες και αβέβαιη κατάληξη. Από την 1η Ιανουαρίου, αυτό αλλάζει.
Με το νέο καθεστώς, δίνεται η δυνατότητα έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου χωρίς να προηγηθεί κανονική δίκη, υπό συγκεκριμένες και αυστηρές προϋποθέσεις. Η ρύθμιση ενεργοποιείται μόνο όταν:
έχει συμπληρωθεί η υποχρεωτική τριετία της μίσθωσης,
δεν υπάρχει νέα συμφωνία ή παράταση του συμβολαίου,
και ο ενοικιαστής εξακολουθεί να παραμένει στο ακίνητο, ακόμη κι αν καταβάλλει κανονικά το ενοίκιο.
Με άλλα λόγια, η συνέπεια στις πληρωμές δεν αρκεί από μόνη της για να παρατείνει τη μίσθωση, εφόσον δεν υπάρχει ρητή συμφωνία των δύο πλευρών.
Πώς θα γίνεται η διαδικασία
Παρά τις αναφορές σε «fast track εξώσεις», η νέα διαδικασία δεν είναι στιγμιαία ούτε ανεξέλεγκτη. Αντιθέτως, προβλέπει συγκεκριμένα στάδια και χρονικά όρια.
Το πρώτο βήμα είναι η έγγραφη προειδοποίηση. Ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να αποστείλει εξώδικο, μέσω δικαστικού επιμελητή, τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη του μισθωτηρίου. Με αυτό τον τρόπο, ο ενοικιαστής ενημερώνεται εγκαίρως ότι δεν υπάρχει πρόθεση ανανέωσης και ότι θα πρέπει να μεριμνήσει για τη μετεγκατάστασή του.
Αν δεν υπάρξει αντίδραση ή συμφωνία, ο φάκελος εξετάζεται από ειδικό, πιστοποιημένο δικηγόρο, ο οποίος έχει οριστεί από το δικαστήριο. Ο ρόλος του δεν είναι τυπικός: ελέγχει αν πληρούνται όλες οι νόμιμες προϋποθέσεις πριν εκδώσει τη διαταγή απόδοσης μισθίου.
Παράλληλα, ο ενοικιαστής διατηρεί ακέραιο το δικαίωμα ανακοπής. Μπορεί δηλαδή να προσφύγει και να προβάλλει ενστάσεις, εφόσον θεωρεί ότι παραβιάζονται τα δικαιώματά του ή ότι δεν συντρέχουν οι όροι του νόμου.
Δεν πρόκειται για «εξώσεις-αστραπή»
Ένα από τα βασικά σημεία σύγχυσης που έχουν ήδη εμφανιστεί στη δημόσια συζήτηση είναι ο χρόνος. Κυβερνητικές πηγές διευκρινίζουν ότι δεν μιλάμε για εξώσεις μέσα σε λίγες εβδομάδες. Στην πράξη, από την πρώτη ειδοποίηση μέχρι την τελική εκτέλεση της διαταγής, ο ενοικιαστής έχει στη διάθεσή του συνολικά τουλάχιστον έξι μήνες.
Το διάστημα αυτό προκύπτει από τα υποχρεωτικά στάδια κοινοποίησης, τις νόμιμες προθεσμίες και τη δυνατότητα άσκησης ένδικων μέσων. Επομένως, τα σενάρια «εκδίωξης σε έναν μήνα» δεν ανταποκρίνονται στη νομική πραγματικότητα.
Τι δεν αλλάζει – και τι δεν επιτρέπεται
Ιδιαίτερη σημασία έχει και το τι δεν προβλέπει ο νέος νόμος. Δεν δίνει τη δυνατότητα αυθαίρετων απαιτήσεων για υπέρογκες αυξήσεις ενοικίων ως όρο παραμονής, ούτε νομιμοποιεί πιέσεις ή μονομερείς πρακτικές. Ακόμη κι αν έχει λήξει η τριετία, οποιαδήποτε νέα συμφωνία πρέπει να είναι αποτέλεσμα συναίνεσης και όχι εκβιασμού.
Η παραπληροφόρηση γύρω από το θέμα έχει ήδη προκαλέσει ανησυχία, κυρίως σε ευάλωτες ομάδες, όπως οικογένειες με παιδιά ή ενοικιαστές που διαμένουν επί σειρά ετών στο ίδιο ακίνητο χωρίς καμία οφειλή. Ωστόσο, το θεσμικό πλαίσιο εξακολουθεί να τους παρέχει χρόνο και νομική προστασία.
Ποιος είναι ο πραγματικός στόχος
Η ουσία της αλλαγής βρίσκεται στην αποσυμφόρηση της Δικαιοσύνης και στη δημιουργία ενός πιο προβλέψιμου περιβάλλοντος για την αγορά ακινήτων. Οι ιδιοκτήτες αποκτούν ένα σαφές χρονοδιάγραμμα και αποφεύγουν την αβεβαιότητα. Οι ενοικιαστές, από την άλλη, γνωρίζουν εκ των προτέρων τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους και δεν αιφνιδιάζονται.
Από την 1η Ιανουαρίου, οι εξώσεις δεν καταργούνται ούτε «απελευθερώνονται». Απλώς αλλάζουν ταχύτητα και κανόνες. Το αν το νέο σύστημα θα λειτουργήσει εξισορροπητικά ή θα προκαλέσει νέες εντάσεις, θα φανεί στις πρώτες πραγματικές εφαρμογές του. Το μόνο βέβαιο είναι ότι η εποχή των ατέρμονων εκκρεμοτήτων οδεύει προς το τέλος της.
