Μια απόφαση-σταθμός έλαβε η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) που έρχεται να αλλάξει ριζικά το τοπίο γύρω από τα αυθαίρετα σε πολυκατοικίες. Με την απόφαση 1616/2025, οι ανώτατοι δικαστές έθεσαν σαφές φρένο στις τακτοποιήσεις αυθαίρετων κατασκευών που έχουν γίνει σε κοινόχρηστους χώρους – όπως πιλοτές, αυλές και τμήματα οικοπέδων – όταν δεν υπάρχει ομόφωνη συναίνεση όλων των ιδιοκτητών.
Με απλά λόγια: ακόμη κι αν η πλειοψηφία των συνιδιοκτητών επιθυμεί να «νομιμοποιήσει» μια αυθαίρετη κατασκευή, αυτό δεν αρκεί. Αν έστω και ένας ιδιοκτήτης αντιδράσει, η διαδικασία δεν μπορεί να προχωρήσει.
Τι προέβλεπε ο νόμος και γιατί μπλόκαρε
Ο νόμος 4178/2013 είχε προβλέψει ότι σε περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών στους κοινόχρηστους χώρους, θα μπορούσε να υποβληθεί αίτημα τακτοποίησης ακόμη και μόνο από την πλειοψηφία των ιδιοκτητών. Με αυτόν τον τρόπο, οι κυβερνήσεις της εποχής επιδίωκαν να καταγράψουν και να περιορίσουν τις αυθαιρεσίες που είχαν δημιουργηθεί σε ολόκληρη τη χώρα.
Όμως, το ΣτΕ έκρινε ότι αυτή η ρύθμιση είναι ανεφάρμοστη, καθώς συγκρούεται με δύο βασικά άρθρα του Συντάγματος:
-
Το άρθρο 17, που προστατεύει το δικαίωμα στην ιδιοκτησία.
-
Το άρθρο 24, που αναφέρεται στην προστασία του περιβάλλοντος και στη σωστή πολεοδομική οργάνωση.
Οι δικαστές υπογράμμισαν ότι η διάταξη του νόμου είχε καθαρά «διευκολυντικό» χαρακτήρα. Στόχος της δεν ήταν να δώσει τη δυνατότητα παραβίασης των δικαιωμάτων των υπόλοιπων συνιδιοκτητών, αλλά να βοηθήσει στη διαδικασία ελέγχου και καταγραφής των αυθαιρέτων.
Η υπόθεση που άναψε το φιτίλι
Η συγκεκριμένη υπόθεση αφορούσε πολυκατοικία στον Δήμο Παπάγου–Χολαργού, όπου είχαν γίνει αυθαίρετες επεμβάσεις σε κοινόχρηστους χώρους του ισογείου. Κάποιοι από τους ιδιοκτήτες ζήτησαν να προχωρήσει η διαδικασία τακτοποίησης με βάση την πλειοψηφία που όριζε ο νόμος.
Ωστόσο, ένας εκ των συνιδιοκτητών διαφώνησε. Το ΣτΕ δικαίωσε την αντίρρησή του, τονίζοντας ότι δεν μπορεί να παρακαμφθεί η θέληση ενός ιδιοκτήτη όταν πρόκειται για κοινόχρηστο χώρο που του ανήκει εξ αδιαιρέτου.
Με άλλα λόγια, το ανώτατο δικαστήριο υπενθύμισε ότι οι κοινόχρηστοι χώροι δεν είναι «ξέφραγο αμπέλι» όπου αποφασίζει η πλειοψηφία, αλλά περιουσιακά δικαιώματα που ανήκουν σε όλους τους ιδιοκτήτες ισότιμα.
Τι σημαίνει στην πράξη
Η απόφαση έχει τεράστιες προεκτάσεις για χιλιάδες πολυκατοικίες σε όλη τη χώρα, όπου παρόμοιες αυθαιρεσίες είναι συνηθισμένες. Πιλοτές που κλείστηκαν για να γίνουν αποθήκες ή διαμερίσματα, αυλές που «κόπηκαν» σε ιδιωτικά παρκινγκ, κοινόχρηστοι διάδρομοι που καταλήφθηκαν – όλα αυτά πλέον δεν μπορούν να τακτοποιηθούν αν δεν συμφωνήσουν όλοι οι ιδιοκτήτες.
Στην πράξη:
-
Ένας και μόνο συνιδιοκτήτης μπορεί να μπλοκάρει τη νομιμοποίηση.
-
Οι δήμοι και οι πολεοδομίες δεν μπορούν να προχωρήσουν σε τακτοποίηση με βάση την πλειοψηφία.
-
Οποιαδήποτε αυθαίρετη κατασκευή σε κοινόχρηστο χώρο παραμένει νομικά επισφαλής χωρίς ομόφωνη απόφαση.
Γιατί θεωρείται «βόμβα»
Η απόφαση αυτή χαρακτηρίζεται «βόμβα» γιατί ακυρώνει στην ουσία μια πρακτική που είχε επικρατήσει εδώ και χρόνια. Μέχρι τώρα, πολλοί ιδιοκτήτες θεωρούσαν ότι με τη σύμφωνη γνώμη της πλειοψηφίας θα μπορούσαν να λύσουν το πρόβλημα και να κατοχυρώσουν νομικά τις αυθαίρετες αλλαγές.
Πλέον, αυτό το «παράθυρο» κλείνει οριστικά. Οι πολυκατοικίες θα πρέπει να λειτουργούν με απόλυτη συναίνεση σε ζητήματα που αφορούν κοινόχρηστους χώρους.
Οι συνταγματικές διαστάσεις
Το ΣτΕ στάθηκε ιδιαίτερα στο γεγονός ότι το δικαίωμα στην ιδιοκτησία είναι ατομικό και προστατεύεται με απόλυτο τρόπο. Η ψήφος της πλειοψηφίας δεν μπορεί να καταργήσει το δικαίωμα ενός μειοψηφούντος συνιδιοκτήτη, αφού κάτι τέτοιο θα ισοδυναμούσε με αυθαίρετη δήμευση της περιουσίας του.
Παράλληλα, η προστασία του περιβάλλοντος και η πολεοδομική τάξη δεν μπορούν να υπονομεύονται για χάρη μιας γρήγορης λύσης. Με άλλα λόγια, η απόφαση υπενθυμίζει ότι η νομιμοποίηση δεν είναι «συγχωροχάρτι» αλλά διαδικασία που πρέπει να σέβεται το Σύνταγμα.
Ποιες είναι οι επόμενες κινήσεις για ιδιοκτήτες
Όσοι έχουν προβεί σε αυθαίρετες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους πρέπει να γνωρίζουν ότι:
-
Χωρίς ομόφωνη συναίνεση, δεν υπάρχει τρόπος τακτοποίησης.
-
Η μόνη λύση είναι συμβιβασμός και συμφωνία με όλους τους συνιδιοκτήτες.
-
Σε περίπτωση διαφωνίας, οι αυθαιρεσίες παραμένουν «γκρίζες» και μπορεί να επιφέρουν πρόστιμα ή και κατεδαφίσεις στο μέλλον.
Συμπέρασμα
Η απόφαση 1616/2025 του ΣτΕ δεν είναι απλώς μια ακόμη νομική λεπτομέρεια. Αποτελεί κομβική εξέλιξη που βάζει τέλος σε μια «γκρίζα ζώνη» δεκαετιών γύρω από τα κοινόχρηστα σε πολυκατοικίες. Το μήνυμα είναι ξεκάθαρο: καμία αυθαιρεσία δεν μπορεί να τακτοποιηθεί εις βάρος έστω και ενός ιδιοκτήτη.
Η εξέλιξη αυτή αναμένεται να αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο αντιμετωπίζονται οι πολυκατοικίες και οι σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών. Αντί για την ευκολία της πλειοψηφίας, το ΣτΕ βάζει στο τραπέζι την αρχή της συναίνεσης, τονίζοντας ότι η περιουσία και τα δικαιώματα όλων είναι ιερά και απαραβίαστα.
