Νέος κύκλος εκτεταμένων φορολογικών ελέγχων ανοίγει στην αγορά ακινήτων, καθώς η ΑΑΔΕ ενεργοποιεί για το 2026 ένα πολυεπίπεδο σχέδιο διασταυρώσεων που αφορά αγορές κατοικιών, δηλώσεις Ε9, ενοίκια, απαλλαγές πρώτης κατοικίας αλλά και την προέλευση των χρημάτων που χρησιμοποιήθηκαν για την απόκτηση ακινήτων.
Το νέο επιχειρησιακό πλάνο της φορολογικής διοίκησης προβλέπει χιλιάδες ηλεκτρονικούς ελέγχους και διασταυρώσεις στοιχείων, με βασικό στόχο να εντοπιστούν περιπτώσεις φορολογουμένων που απέκρυψαν αγορές ακινήτων, δεν δήλωσαν σωστά περιουσιακά στοιχεία ή εμφάνισαν ανακριβή στοιχεία στις φορολογικές τους δηλώσεις.
Η εφορία στρέφει πλέον το βλέμμα της όχι μόνο στις μεταβιβάσεις ακινήτων αλλά και στον τρόπο με τον οποίο δηλώνονται τα ακίνητα στο Ε9, στα πραγματικά εισοδήματα από μισθώσεις, καθώς και στις κινήσεις τραπεζικών λογαριασμών που συνδέονται με αγορές κατοικιών.
Πάνω από 2.500 έλεγχοι σε μεταβιβάσεις ακινήτων
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό της ΑΑΔΕ, μέσα στο 2026 θα πραγματοποιηθούν περισσότεροι από 2.500 στοχευμένοι έλεγχοι γύρω από αγοραπωλησίες ακινήτων και δηλώσεις περιουσιακής κατάστασης.
Στο επίκεντρο θα βρεθούν κυρίως υποθέσεις από το 2020 και μετά, όπου υπάρχουν ενδείξεις ότι οι συναλλαγές δεν αποτυπώθηκαν σωστά στις φορολογικές δηλώσεις ή ότι δεν δηλώθηκε η πραγματική δαπάνη αγοράς.
Οι ελεγκτικές υπηρεσίες, τα Κέντρα Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ) και οι ΔΟΥ καλούνται να δημιουργήσουν ειδικές λίστες με φορολογούμενους που εμφανίζουν αποκλίσεις ανάμεσα στα στοιχεία των μεταβιβάσεων και στις δηλώσεις που υποβλήθηκαν στην ΑΑΔΕ.
Η φορολογική διοίκηση θεωρεί ότι υπάρχουν ακόμη πολλές περιπτώσεις πολιτών που πλήρωσαν φόρο μεταβίβασης ή απέκτησαν ακίνητα αλλά δεν αποτύπωσαν την αντίστοιχη δαπάνη αγοράς στο έντυπο Ε1.
Οι διασταυρώσεις που «ξεσκέπασαν» εκατοντάδες φορολογούμενους
Τα αποτελέσματα των προηγούμενων ελέγχων φαίνεται ότι αποτέλεσαν τη βάση για την επέκταση των διασταυρώσεων το 2026.
Κατά τη διάρκεια των περσινών ελέγχων εντοπίστηκαν εκατοντάδες περιπτώσεις φορολογουμένων που είχαν αγοράσει ή πουλήσει ακίνητα χωρίς να έχουν συμπληρώσει σωστά τα σχετικά στοιχεία στις δηλώσεις τους.
Η ΑΑΔΕ προχώρησε σε ηλεκτρονικές ειδοποιήσεις αλλά και τηλεφωνικές επικοινωνίες με 873 φορολογούμενους, οι οποίοι είχαν πληρώσει φόρο μεταβίβασης ακινήτου αλλά δεν είχαν δηλώσει την αντίστοιχη δαπάνη αγοράς.
Μετά τις ειδοποιήσεις, περισσότεροι από τους μισούς προχώρησαν σε διορθωτικές κινήσεις.
Συγκεκριμένα, 565 φορολογούμενοι υπέβαλαν τροποποιητικές δηλώσεις, δηλώνοντας συνολικές δαπάνες αγοράς ακινήτων που έφτασαν τα 87 εκατομμύρια ευρώ.
Από τις διορθώσεις αυτές προέκυψαν πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις και βεβαιώσεις φόρων εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ.
Έλεγχοι για ΕΝΦΙΑ και «πόθεν έσχες»
Οι έλεγχοι δεν περιορίζονται μόνο στη δήλωση της αγοράς ενός ακινήτου.
Η ΑΑΔΕ εξετάζει πλέον και το αν τα χρήματα που χρησιμοποιήθηκαν για την απόκτηση του ακινήτου δικαιολογούνται από τα δηλωμένα εισοδήματα του αγοραστή.
Με άλλα λόγια, ενεργοποιούνται διαδικασίες ελέγχου «πόθεν έσχες», ιδιαίτερα σε περιπτώσεις όπου οι αγορές ακινήτων εμφανίζονται δυσανάλογες σε σχέση με τα εισοδήματα που έχουν δηλωθεί.
Παράλληλα, επανυπολογίζονται τεκμήρια διαβίωσης και εξετάζονται πιθανές διαφορές στον ΕΝΦΙΑ, όταν εντοπίζονται ακίνητα που δεν δηλώθηκαν σωστά ή δεν εμφανίστηκαν ποτέ στο Ε9.
Στο στόχαστρο και οι δηλώσεις Ε9
Ιδιαίτερο βάρος δίνεται και στις δηλώσεις στοιχείων ακινήτων Ε9.
Η ΑΑΔΕ έχει ήδη εντοπίσει περιπτώσεις φορολογουμένων που απέκτησαν ακίνητα ή έλαβαν απαλλαγές φόρου μεταβίβασης, χωρίς όμως να δηλώσουν τα ακίνητα στην περιουσιακή τους εικόνα.
Στους σχετικούς ελέγχους που έγιναν το προηγούμενο διάστημα, εντοπίστηκαν 555 φυσικά και νομικά πρόσωπα που δεν είχαν υποβάλει τις απαιτούμενες δηλώσεις Ε9.
Μετά τις ειδοποιήσεις της φορολογικής διοίκησης, μέρος των φορολογουμένων συμμορφώθηκε και προχώρησε σε δηλώσεις εκατοντάδων εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων συνολικής αξίας άνω των 13 εκατομμυρίων ευρώ.
Από τις νέες δηλώσεις προέκυψαν και επιπλέον χρεώσεις ΕΝΦΙΑ.
Οι υπόλοιπες υποθέσεις παραπέμφθηκαν για περαιτέρω ελεγκτική διερεύνηση.
Στο μικροσκόπιο μετρητά, γονικές παροχές και Airbnb
Το νέο πλαίσιο ελέγχων επεκτείνεται και σε άλλες κρίσιμες περιοχές της αγοράς ακινήτων.
Οι ελεγκτές θα εξετάζουν:
- αν το τίμημα αγοράς ακινήτου καταβλήθηκε παράνομα με μετρητά,
- αν οι δικαιούχοι απαλλαγής πρώτης κατοικίας πληρούσαν πραγματικά τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια,
- αν στις γονικές παροχές και δωρεές τηρήθηκαν όλες οι προβλεπόμενες διαδικασίες,
- αν δηλώνονται σωστά τα εισοδήματα από ενοίκια,
- αλλά και αν τα ποσά από βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb εμφανίζονται κανονικά στις φορολογικές δηλώσεις.
Η ΑΑΔΕ επιχειρεί ουσιαστικά να δημιουργήσει έναν πλήρη ηλεκτρονικό χάρτη της ακίνητης περιουσίας και των σχετικών συναλλαγών, αξιοποιώντας δεδομένα από συμβολαιογράφους, τράπεζες, πλατφόρμες μισθώσεων και φορολογικές δηλώσεις.
Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες
Φοροτεχνικοί εκτιμούν ότι το επόμενο διάστημα οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει να ελέγξουν προσεκτικά:
- αν τα ακίνητα εμφανίζονται σωστά στο Ε9,
- αν έχουν δηλωθεί σωστά οι αγορές στα έντυπα Ε1,
- αν υπάρχουν αποκλίσεις στα τεκμήρια,
- καθώς και αν τα δηλωμένα εισοδήματα από ενοίκια συμφωνούν με τα πραγματικά ποσά που εισπράχθηκαν.
Η νέα στρατηγική της ΑΑΔΕ δείχνει ότι η αγορά ακινήτων περνά πλέον σε φάση αυστηρής ψηφιακής παρακολούθησης, με τις διασταυρώσεις να γίνονται όλο και πιο στοχευμένες και αυτοματοποιημένες.
