Μια νέα πραγματικότητα έχει διαμορφωθεί στους ελληνικούς πλειστηριασμούς, με τους servicers να κινούνται καθημερινά δικαστικά εναντίον δανειοληπτών και εγγυητών, ακόμη και για μικροοφειλές, χωρίς να διστάζουν να βγάζουν σε πλειστηριασμό ακίνητα υψηλότατης αξίας. Παρότι πολλά δικαστήρια θέτουν «φρένο» σε αυτές τις πρακτικές, χαρακτηρίζοντάς τες καταχρηστικές, υπάρχουν και αποφάσεις που δίνουν το πράσινο φως στους servicers — ακόμα κι όταν η δυσαναλογία χρέους και αξίας περιουσίας είναι κραυγαλέα.

Μια τέτοια υπόθεση έρχεται από το Μονομελές Εφετείο Πειραιά, με την υπ’ αριθμ. 598/2025 απόφασή του, η οποία έχει προκαλέσει έντονες αντιδράσεις. Στην υπόθεση αυτή, οι εγγυητές επιχείρησαν να σταματήσουν την εκποίηση κύριας κατοικίας αξίας 332.137 ευρώ, για χρέος που μετά βίας άγγιζε τις 25.738 ευρώ. Με απλά λόγια, το ακίνητο άξιζε 13 φορές περισσότερο από την απαίτηση! Παρ’ όλα αυτά, το δικαστήριο δικαίωσε τον servicer και επέτρεψε να προχωρήσει ο πλειστηριασμός.

Γιατί το Εφετείο είπε «ναι» στον πλειστηριασμό;

Το Εφετείο θεώρησε πως ο ισχυρισμός περί καταχρηστικής εκτέλεσης, βάσει του άρθρου 281 ΑΚ, ήταν νομικά ατελής και αόριστος. Σύμφωνα με την κρίση του δικαστηρίου, για να στοιχειοθετηθεί καταχρηστικότητα δεν αρκεί η απλή επίκληση δυσανάλογης αξίας του ακινήτου σε σχέση με την οφειλή — όσο εξωφρενική κι αν φαίνεται αυτή.

Οι εγγυητές, σύμφωνα με την απόφαση, όφειλαν να αποσαφηνίσουν αν υπήρχαν άλλοι πιστωτές που διεκδικούσαν μέρος του πλειστηριάσματος, αλλά και να υποδείξουν συγκεκριμένη εναλλακτική περιουσία από την οποία θα μπορούσε να ικανοποιηθεί η απαίτηση. Και αυτό διότι οι εγγυητές ευθύνονται εις ολόκληρον, άρα δεν μπορεί να γίνεται επίκληση περιουσιακών στοιχείων του πρωτοφειλέτη.

Αξιοσημείωτο είναι ότι το δικαστήριο θεώρησε νόμιμη και τη χρονική καθυστέρηση του servicer πριν προχωρήσει στην κατάσχεση. Όπως υποστήριξε, ο δανειστής έχει απόλυτη ευχέρεια να αποφασίζει πότε και εναντίον ποιου οφειλέτη θα στραφεί, ακόμη κι αν αυτό γίνεται έπειτα από χρόνια αδράνειας.

Μάλιστα, το Εφετείο υπογράμμισε ότι το συγκεκριμένο ακίνητο ήταν ήδη επιβαρυμένο με προσημειώσεις ύψους 240.000 ευρώ, κάτι που καθιστούσε αβέβαιο αν το πλειστηρίασμα θα επαρκούσε για να καλύψει καν το επίδικο χρέος. Έτσι, έκλεισε την πόρτα στην αναστολή, επιτρέποντας να προχωρήσει ο πλειστηριασμός.

Η νομολογία που πατά «φρένο» στους καταχρηστικούς πλειστηριασμούς

Την ίδια ώρα, πλήθος άλλων αποφάσεων δείχνουν τη διάθεση των δικαστηρίων να προστατεύσουν δανειολήπτες όταν υπάρχουν εξόφθαλμες αδικίες. Το άρθρο 281 ΑΚ αποτελεί το βασικό νομικό όπλο για την ανακοπή της εκτέλεσης, και όπως φαίνεται έχει ενεργοποιηθεί σε πολλές περιπτώσεις.

1. Η δυσαναλογία αξίας – όταν το ακίνητο «σφάζει» την απαίτηση

Τα δικαστήρια συχνά ακυρώνουν κατασχέσεις όταν υπάρχει τεράστια απόσταση ανάμεσα στην αξία του ακινήτου και στο ύψος της οφειλής — ειδικά όταν πρόκειται για πρώτη κατοικία.

• ΜΠΑ 860/2024 (Αθήνα): Χαρακτηρίστηκε καταχρηστική εκτέλεση όταν η αξία της κατοικίας ήταν έξι φορές μεγαλύτερη από την οφειλή.

• Ειρ. Ιλίου 15/2024: Ακυρώθηκε η κατασχετήρια έκθεση, με το σκεπτικό ότι η αρχή της αναλογικότητας και της καλής πίστης παραβιάζεται όταν επιλέγεται βαρύτερο μέσο από το αναγκαίο.

• ΜΠρ Ιωαννίνων 280/2025: Έγινε δεκτό ότι η εκτέλεση για μικρό χρέος πάνω σε ακίνητο σημαντικής αξίας συνιστά καταχρηστικότητα.

• ΜονΠρ Γυθείου 34/2023: Απορρίφθηκε η εκτέλεση επειδή η οφειλή δεν δικαιολογούσε την απώλεια κύριας κατοικίας.

2. Ο αιφνιδιασμός – όταν η αδράνεια του δανειστή μετατρέπεται σε παγίδα

Ένας δεύτερος πυλώνας νομολογίας αφορά τη συμπεριφορά του δανειστή. Η ασυνήθιστα μακρά περίοδος αδράνειας, που δημιουργεί στον οφειλέτη την εύλογη εντύπωση ότι δεν θα γίνει εκτέλεση, μπορεί να θεωρηθεί καταχρηστική.

• ΑΠ 1543/2022: Ένας οφειλέτης βρέθηκε αντιμέτωπος με εκτέλεση 30 χρόνια μετά. Ο Άρειος Πάγος έκρινε την καθυστέρηση καταχρηστική, διότι η συσσώρευση τόκων επιβάρυνε υπέρμετρα τον οφειλέτη.

• ΜΕφ Αιγαίου 110/2022: Ο πλειστηριασμός χαρακτηρίστηκε μέτρο «εξαιρετικής σκληρότητας».

• ΜΠρ Αθηνών 1393/2025: Η επισπεύδουσα εταιρεία είχε ήδη εξασφάλιση σε άλλο ακίνητο – η προσφυγή σε δεύτερο κρίθηκε αδικαιολόγητη και αντιφατική.

• ΜΕφ Θεσσαλονίκης 1032/2022: Η εκτέλεση ενώ υπήρχε ενεργή ρύθμιση χρέους κρίθηκε αντίθετη στην καλή πίστη.

3. Πλειστηριασμός ενώ εκκρεμεί ρύθμιση οφειλών

Όταν ο οφειλέτης έχει μπει σε διαδικασία ρύθμισης (νόμος Κατσέλη ή πτωχευτικός νόμος), πολλά δικαστήρια θεωρούν ότι ο δανειστής οφείλει να περιμένει.

• ΜΠΑ 3003/2025: Ακυρώθηκε η εκτέλεση, καθώς το δικαστήριο έκρινε ότι ο servicer όφειλε να αναμείνει την απόφαση επί της αίτησης ρύθμισης.

• ΜΠρ Θεσσαλονίκης 403/2025: Παρότι δεν εφαρμόστηκε το άρθρο 281 ΑΚ, η απόφαση δείχνει μια γενικότερη κατεύθυνση υπέρ της προστασίας των οφειλετών όταν βρίσκονται σε νόμιμη διαδικασία ρύθμισης.

Τι σημαίνουν όλα αυτά για τους δανειολήπτες;

Η απόφαση του Εφετείου Πειραιά αποτελεί υπενθύμιση ότι οι servicers έχουν ισχυρά όπλα στα χέρια τους, και ότι η μάχη κατά των πλειστηριασμών κρίνεται συχνά στη λεπτομέρεια. Την ίδια στιγμή όμως, η ευρεία νομολογία υπέρ της προστασίας των οφειλετών αποδεικνύει ότι υπάρχουν σημαντικές άμυνες – αρκεί να προβληθούν σωστά και πλήρως.

Σε κάθε περίπτωση, η δυσαναλογία, ο αιφνιδιασμός και η ύπαρξη διαδικασίας ρύθμισης εξακολουθούν να αποτελούν «γραμμές άμυνας» που τα δικαστήρια συχνά λαμβάνουν υπόψη.