Μια μεγάλη ανατροπή φέρνει ο νέος νόμος για τα ακίνητα, αλλάζοντας ριζικά το τοπίο για χιλιάδες ιδιοκτήτες που μέχρι σήμερα βρίσκονταν εγκλωβισμένοι. Από δεσμευμένα ακίνητα λόγω χρεών μέχρι «παγωμένες» κληρονομιές και πολυετείς δικαστικές διαμάχες με το Δημόσιο, όλα μπαίνουν πλέον σε τροχιά επίλυσης.
Ο νόμος 5293/2026 ανοίγει τον δρόμο για κινήσεις που μέχρι πρότινος θεωρούνταν αδύνατες, δημιουργώντας νέα δεδομένα στην αγορά real estate και προσφέροντας διέξοδο σε περιπτώσεις που παρέμεναν στάσιμες για χρόνια.
🏠 Τέλος στο «μπλόκο» της εφορίας – Πωλήσεις ακόμη και με χρέη
Μέχρι σήμερα, όποιος είχε οφειλές προς το Δημόσιο και το ακίνητό του είχε κατασχεθεί, ουσιαστικά δεν μπορούσε να το μεταβιβάσει αν δεν εξοφλούσε πλήρως τα χρέη του. Αυτό σήμαινε ότι χιλιάδες ακίνητα έμεναν «παγωμένα», χωρίς δυνατότητα αξιοποίησης.
Με τη νέα ρύθμιση, αυτό αλλάζει δραστικά.
Πλέον, δίνεται η δυνατότητα πώλησης ακόμη και κατασχεμένων ακινήτων, υπό την προϋπόθεση ότι μέρος του τιμήματος θα κατευθύνεται απευθείας στην αποπληρωμή των οφειλών. Ουσιαστικά, η συναλλαγή μπορεί να προχωρήσει, ενώ το Δημόσιο διασφαλίζει ότι θα εισπράξει ένα σημαντικό ποσοστό.
Η διαδικασία ενεργοποιείται μετά από αίτηση του οφειλέτη, με την αρμόδια αρχή να εγκρίνει την άρση της κατάσχεσης. Ωστόσο, τίθενται συγκεκριμένα κριτήρια:
- Η αξία πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την εμπορική ή αντικειμενική αξία
- Ένα ελάχιστο ποσοστό (τουλάχιστον 25%) παρακρατείται για την εφορία
- Το ποσό αποδίδεται απευθείας από τον συμβολαιογράφο
Σε περιπτώσεις μάλιστα όπου το τίμημα δεν επαρκεί για την πλήρη κάλυψη της οφειλής, μπορεί να αποδοθεί ολόκληρο το ποσό της πώλησης στο Δημόσιο, επιτρέποντας ωστόσο τη μεταβίβαση.
Το αποτέλεσμα; Ιδιοκτήτες που ήταν εγκλωβισμένοι αποκτούν ξανά επιλογές.
🧾 Κληρονομιές χωρίς «βαρίδι» φόρων – Η μεγάλη αλλαγή
Ένα από τα πιο σοβαρά προβλήματα στην ελληνική αγορά ακινήτων ήταν οι κληρονομιές που δεν ολοκληρώνονταν ποτέ. Ο λόγος; Οι φόροι.
Πολλοί κληρονόμοι αδυνατούσαν να καταβάλουν τα απαιτούμενα ποσά, με αποτέλεσμα είτε να αποποιούνται τα ακίνητα είτε να τα αφήνουν σε εκκρεμότητα για χρόνια.
Η νέα νομοθεσία δίνει λύση και εδώ.
Πλέον, η μεταβίβαση μπορεί να προχωρήσει ακόμη και χωρίς την προηγούμενη εξόφληση του φόρου κληρονομιάς. Αντί αυτού:
- Ο φόρος υπολογίζεται κατά τη διαδικασία της μεταβίβασης
- Ο συμβολαιογράφος τον παρακρατεί απευθείας από το τίμημα
- Το ποσό αποδίδεται στο Δημόσιο χωρίς να απαιτείται προκαταβολή από τον κληρονόμο
Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι κάποιος μπορεί να αξιοποιήσει ένα ακίνητο που κληρονόμησε, χωρίς να χρειάζεται να βρει άμεσα ρευστό για να καλύψει φορολογικές υποχρεώσεις.
Η αλλαγή αυτή αναμένεται να «ξεκλειδώσει» χιλιάδες ακίνητα που μέχρι σήμερα παρέμεναν ανενεργά.
⚖️ Τέλος στις διεκδικήσεις του Δημοσίου – Τι αλλάζει στα «καταπατημένα»
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει και η ρύθμιση που αφορά ακίνητα τα οποία το Δημόσιο διεκδικούσε αμφισβητώντας την ιδιοκτησία των πολιτών.
Σε πολλές περιπτώσεις, οι αξιώσεις βασίζονταν σε ιστορικά επιχειρήματα, όπως η ύπαρξη κρατικής γης από την περίοδο της Τουρκοκρατίας. Αυτό είχε οδηγήσει σε πολυετείς δικαστικές διαμάχες, με αβέβαιο αποτέλεσμα για τους ιδιώτες.
Ο νέος νόμος βάζει «φρένο» σε αυτή την πρακτική.
Το Δημόσιο πλέον δεν μπορεί να προβάλλει αξιώσεις ιδιοκτησίας όταν:
- Υπάρχουν τίτλοι που έχουν μεταγραφεί πριν από συγκεκριμένες ημερομηνίες
- Το ακίνητο έχει παραχωρηθεί ή διανεμηθεί από κρατικές διαδικασίες
- Υπάρχει μακροχρόνια νομή (έως και 40 χρόνια) με καλή πίστη
Επιπλέον, αν το Δημόσιο δεν έχει ασκήσει δικαιώματα επί του ακινήτου για δεκαετίες, ενισχύεται σημαντικά η θέση του ιδιώτη.
Με τη ρύθμιση αυτή, αναμένεται να κλείσουν πολλές ανοιχτές υποθέσεις και να μειωθεί η ανασφάλεια γύρω από την ιδιοκτησία.
🚫 Οι εξαιρέσεις που πρέπει να γνωρίζετε
Παρά τις σημαντικές αλλαγές, υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι νέες διατάξεις δεν εφαρμόζονται.
Συγκεκριμένα, εξαιρούνται ακίνητα που:
- Βρίσκονται σε δασικές εκτάσεις
- Εντάσσονται σε αιγιαλό, παραλία ή υδατορέματα
- Έχουν αρχαιολογικό ή πολιτιστικό χαρακτήρα
- Θεωρούνται εκτός συναλλαγής βάσει νομοθεσίας
Αυτό σημαίνει ότι οι νέες δυνατότητες δεν είναι καθολικές και απαιτείται προσεκτικός έλεγχος πριν από κάθε κίνηση.
📈 Τι σημαίνει αυτό για την αγορά ακινήτων
Η συνολική εικόνα δείχνει ότι η αγορά μπαίνει σε νέα φάση.
Ακίνητα που μέχρι σήμερα ήταν «νεκρά» επανέρχονται στο παιχνίδι, αυξάνοντας την προσφορά και δημιουργώντας ευκαιρίες τόσο για πωλητές όσο και για αγοραστές.
Παράλληλα, μειώνεται η γραφειοκρατία και οι καθυστερήσεις, ενώ ενισχύεται η ρευστότητα, κάτι που μπορεί να επηρεάσει θετικά και τις τιμές.
Για πολλούς ιδιοκτήτες, πρόκειται για μια δεύτερη ευκαιρία. Για την αγορά συνολικά, ίσως είναι η αρχή μιας σημαντικής επανεκκίνησης.
