Ένα αυστηρότερο και σαφώς πιο δεσμευτικό πλαίσιο τίθεται πλέον σε ισχύ για τα μικτά τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας, αλλάζοντας ουσιαστικά τον τρόπο με τον οποίο θα λειτουργούν τόσο για τους επενδυτές όσο και για τους ιδιοκτήτες επιπλωμένων κατοικιών. Με τη νέα υπουργική απόφαση για τον Πρότυπο Κανονισμό Συνιδιοκτησίας και Λειτουργίας, το κράτος επιχειρεί να βάλει τάξη σε έναν τομέα που τα τελευταία χρόνια κινούνταν σε μεγάλο βαθμό σε «γκρίζες ζώνες», προκαλώντας συγκρούσεις συμφερόντων, ασάφειες και συχνά νομικές διαμάχες.
Η βασική φιλοσοφία του νέου κανονισμού είναι ξεκάθαρη: ακόμη και όταν η ιδιοκτησία ενός τουριστικού συγκροτήματος είναι κατακερματισμένη σε πολλούς διαφορετικούς ιδιοκτήτες, η συνολική λειτουργία του πρέπει να παραμένει ενιαία. Η τουριστική αγορά απαιτεί συγκεκριμένα πρότυπα φιλοξενίας, ποιότητας και ασφάλειας, τα οποία –σύμφωνα με το υπουργείο Τουρισμού– δεν μπορούν να εξαρτώνται από τις επιμέρους επιλογές κάθε συνιδιοκτήτη.
Τα μικτά τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας ορίζονται πλέον με σαφήνεια ως σύνθετες μονάδες που συνδυάζουν ξενοδοχειακές υποδομές με τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες. Οι κατοικίες αυτές μπορούν να πωλούνται ή να εκμισθώνονται μακροχρόνια, χωρίς όμως να χάνουν τον τουριστικό τους χαρακτήρα. Αυτό ακριβώς είναι και το σημείο-κλειδί της νέας ρύθμισης: η κατοχή ενός τέτοιου ακινήτου δεν ισοδυναμεί με απόλυτη ελευθερία χρήσης.
Στον πυρήνα του συστήματος βρίσκεται ο φορέας διαχείρισης. Συνήθως πρόκειται για την εταιρεία που ανέπτυξε το συγκρότημα ή για άλλο νομικό ή φυσικό πρόσωπο που ορίζεται ρητά στον κανονισμό. Ο ρόλος του δεν είναι τυπικός, αλλά ουσιαστικός και εκτελεστικός. Αναλαμβάνει την ευθύνη για τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων, την παροχή βασικών υπηρεσιών φιλοξενίας, αλλά και τη λήψη μέτρων όταν προκύπτουν ζητήματα ασφάλειας ή δυσλειτουργίας.
Ενδεικτικό της αυστηρότητας του νέου πλαισίου είναι το γεγονός ότι ακόμη και σε περιόδους χαμηλής πληρότητας, ο φορέας διαχείρισης υποχρεούται να διασφαλίζει ένα ελάχιστο επίπεδο λειτουργίας. Η ρεσεψιόν, τουλάχιστον ένα εστιατόριο και ένα μπαρ πρέπει να παραμένουν ανοιχτά, ώστε η εικόνα και η εμπειρία του συγκροτήματος να μην υποβαθμίζονται. Με άλλα λόγια, το επιχείρημα «δεν έχει κόσμο, άρα κλείνουμε» δεν γίνεται πλέον αποδεκτό.
Παράλληλα, ο κανονισμός βάζει σαφή όρια και στους ίδιους τους συνιδιοκτήτες. Η χρήση της κατοικίας τους επιτρέπεται αποκλειστικά ως τουριστική επιπλωμένη κατοικία. Απαγορεύεται ρητά οποιαδήποτε άλλη μορφή εκμετάλλευσης που αλλοιώνει τον χαρακτήρα της μονάδας. Δεν επιτρέπονται μισθώσεις μικρότερης διάρκειας των τριών μηνών, ούτε η κατάτμηση του ακινήτου σε μικρότερες μονάδες με στόχο το μεγαλύτερο κέρδος.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αποφασίσει μονομερώς να μετατρέψει το ακίνητό του σε μόνιμη κατοικία, ούτε να το «σπάσει» σε περισσότερα διαμερίσματα. Η λογική είναι ότι τέτοιες πρακτικές, όσο συμφέρουσες κι αν φαίνονται ατομικά, πλήττουν τη συνολική ταυτότητα και την εμπορική αξία του τουριστικού συγκροτήματος.
Ιδιαίτερη σημασία δίνεται και σε θέματα καθημερινής συμβίωσης, τα οποία στο παρελθόν αποτελούσαν συχνά πηγή έντασης. Ο νέος κανονισμός ρυθμίζει λεπτομέρειες όπως οι ώρες κοινής ησυχίας, οι κανόνες στάθμευσης, η τοποθέτηση διαφημιστικών πινακίδων, ακόμη και η παρουσία κατοικίδιων ζώων. Σκύλοι και γάτες επιτρέπονται, υπό αυστηρές προϋποθέσεις: δεν μπορούν να κινούνται ελεύθερα στους κοινόχρηστους χώρους και οι ιδιοκτήτες τους φέρουν την πλήρη ευθύνη για την καθαριότητα και την αποφυγή όχλησης.
Η πιο κρίσιμη ίσως αλλαγή αφορά τη νομική θωράκιση του κανονισμού. Πλέον, αυτός προσαρτάται υποχρεωτικά σε κάθε συμβολαιογραφική πράξη που αφορά πώληση, μεταβίβαση ή σύσταση δικαιωμάτων επί των κατοικιών. Έτσι, όποιος αγοράζει ή μισθώνει γνωρίζει από την πρώτη στιγμή τι επιτρέπεται και τι όχι. Η επίκληση άγνοιας παύει να αποτελεί δικαιολογία, ενώ ο φορέας διαχείρισης αποκτά ένα ισχυρό εργαλείο για την επιβολή των κανόνων.
Συνολικά, το νέο πλαίσιο επιχειρεί να εξισορροπήσει την επενδυτική ελευθερία με την ανάγκη για ποιοτική, οργανωμένη και προβλέψιμη τουριστική ανάπτυξη. Για όσους σκέφτονται να επενδύσουν σε τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, το μήνυμα είναι σαφές: οι αποδόσεις μπορεί να είναι ελκυστικές, αλλά οι κανόνες του παιχνιδιού είναι πλέον συγκεκριμένοι – και δεσμευτικοί.
