Το 2026 δεν φέρνει απλώς μερικές διορθωτικές παρεμβάσεις στη βραχυχρόνια μίσθωση. Φέρνει ένα νέο, σαφώς πιο σφιχτό κανονιστικό πλαίσιο που αλλάζει τους όρους του παιχνιδιού για ιδιοκτήτες, επενδυτές και όσους σκέφτονται να μπουν τώρα στην αγορά τύπου Airbnb. Το βασικό μήνυμα της Πολιτείας είναι ξεκάθαρο: η εποχή της ανεξέλεγκτης ανάπτυξης έχει τελειώσει και τη θέση της παίρνει ένα καθεστώς περιορισμών, αυστηρών ελέγχων και ξεκάθαρων «κόκκινων γραμμών».
Όποιος σχεδιάζει αγορά ακινήτου ή συνέχιση υφιστάμενης δραστηριότητας οφείλει πλέον να γνωρίζει ότι οι κανόνες όχι μόνο δεν χαλαρώνουν, αλλά παγιώνονται και επεκτείνονται, με ουσιαστικές συνέπειες στην αξία και τη χρήση της ιδιοκτησίας.
Αθήνα: Το «πάγωμα» παραμένει και το 2026
Στην πρωτεύουσα, το κέντρο εξακολουθεί να βρίσκεται στο στόχαστρο των ρυθμίσεων. Η αναστολή έκδοσης νέων αδειών βραχυχρόνιας μίσθωσης συνεχίζεται και το 2026 στα τρία πρώτα Δημοτικά Διαμερίσματα. Πρόκειται για περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα, όπου η συγκέντρωση καταχωρίσεων έχει πιέσει σημαντικά τη διαθεσιμότητα κατοικίας για μόνιμους κατοίκους.
Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι:
Δεν εκδίδονται νέοι Αριθμοί Μητρώου Ακινήτου.
Δεν παίζει ρόλο αν το ακίνητο είναι νεόδμητο, ανακαινισμένο ή μόλις αποκτήθηκε.
Μόνο οι ήδη ενεργές καταχωρίσεις μπορούν να συνεχίσουν να λειτουργούν, υπό το υφιστάμενο καθεστώς.
Η στόχευση είναι σαφής: να προστατευτεί το στεγαστικό απόθεμα και να δοθεί ανάσα στη μακροχρόνια μίσθωση, που σε πολλές γειτονιές έχει σχεδόν εξαφανιστεί.
Θεσσαλονίκη: Νέα δεδομένα από 1η Μαρτίου
Για πρώτη φορά, αντίστοιχο «φρένο» μπαίνει και στη Θεσσαλονίκη. Από την 1η Μαρτίου 2026, αναστέλλεται η έκδοση νέων αδειών Airbnb στην Α’ Δημοτική Κοινότητα, με το μέτρο να ισχύει τουλάχιστον έως το τέλος του έτους και με ανοιχτό το ενδεχόμενο παράτασης.
Η ζώνη αυτή δεν επελέγη τυχαία. Περιλαμβάνει το ιστορικό και εμπορικό κέντρο, την περιοχή της Αριστοτέλους, τους βασικούς άξονες Εγνατίας και Τσιμισκή, τα Λαδάδικα, το λιμάνι, την παραλιακή έως τον Λευκό Πύργο, αλλά και γειτονιές όπως Ροτόντα, Καμάρα, Ναυαρίνου, Βαλαωρίτου και Άνω Πόλη.
Τα στοιχεία δείχνουν γιατί κρίθηκε αναγκαία η παρέμβαση: σχεδόν τα δύο τρίτα των καταχωρίσεων Airbnb στον Δήμο Θεσσαλονίκης βρίσκονται σε αυτή τη μία δημοτική κοινότητα, δημιουργώντας έντονη ανισορροπία στην τοπική αγορά κατοικίας.
Μεταβίβαση ακινήτου: Η παγίδα που πολλοί αγνοούν
Ένα από τα πιο κρίσιμα –και συχνά παρεξηγημένα– σημεία του νέου πλαισίου αφορά τις μεταβιβάσεις. Πλέον, η καταχώριση Airbnb δεν «πηγαίνει πακέτο» με το ακίνητο.
Αν ένα ακίνητο που βρίσκεται σε ζώνη απαγόρευσης αλλάξει χέρια, είτε μέσω πώλησης, είτε με γονική παροχή ή κληρονομιά:
Η υπάρχουσα καταχώριση διαγράφεται από το Μητρώο.
Ο νέος ιδιοκτήτης δεν έχει δικαίωμα να συνεχίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Το ακίνητο μπορεί να χρησιμοποιηθεί μόνο για ιδιοκατοίκηση ή μακροχρόνια μίσθωση.
Με απλά λόγια, η αγορά «έτοιμου Airbnb» παύει να αποτελεί ασφαλή επενδυτική επιλογή σε συγκεκριμένες περιοχές.
Έλεγχοι: Όχι μόνο στα χαρτιά
Το 2026 σηματοδοτεί και την εντατικοποίηση των ελέγχων. Δεν αρκεί πλέον η ύπαρξη Αριθμού Μητρώου. Οι αρχές εξετάζουν αν το ακίνητο πληροί όλες τις προδιαγραφές που προβλέπει ο νόμος.
Μεταξύ άλλων, ελέγχονται:
Η νόμιμη κύρια χρήση του χώρου.
Ο φυσικός φωτισμός και ο αερισμός.
Η ύπαρξη ασφαλιστικής κάλυψης αστικής ευθύνης.
Πιστοποιήσεις ηλεκτρολογικής ασφάλειας.
Μέτρα πυρασφάλειας, όπως ανιχνευτές καπνού και πυροσβεστήρες.
Φαρμακείο πρώτων βοηθειών και σαφείς οδηγίες έκτακτης ανάγκης.
Οι έλεγχοι πραγματοποιούνται από το Υπουργείο Τουρισμού ή από μικτά κλιμάκια με τη συμμετοχή της ΑΑΔΕ, με προειδοποίηση τουλάχιστον δέκα ημερών.
Πρόστιμα που «πονούν»
Οι κυρώσεις δεν είναι τυπικές. Το βασικό πρόστιμο ξεκινά από τις 5.000 ευρώ, διπλασιάζεται σε περίπτωση υποτροπής και μπορεί να τετραπλασιαστεί αν οι παραβάσεις επαναληφθούν. Για πολλούς ιδιοκτήτες, το ρίσκο πλέον δεν αξίζει.
Τι δείχνει ξεκάθαρα το 2026
Το νέο τοπίο διαμορφώνεται χωρίς γκρίζες ζώνες:
Λιγότερες νέες άδειες.
Καμία «κληρονομιά» καταχώρισης.
Έλεγχοι με ουσία και πραγματικές συνέπειες.
Όσοι δραστηριοποιούνται ή σχεδιάζουν να μπουν στον χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης καλούνται να επανεξετάσουν σοβαρά τα δεδομένα. Το Airbnb δεν καταργείται, αλλά μετατρέπεται σε μια δραστηριότητα με αυστηρούς όρους, σαφή όρια και αυξημένο ρίσκο για όσους αγνοήσουν τους κανόνες. Το 2026 δεν αφήνει περιθώρια παρερμηνειών.
