Η εποχή της «άναρχης» βραχυχρόνιας μίσθωσης φτάνει στο τέλος της. Το θεσμικό πλαίσιο που διέπει τις ενοικιάσεις τύπου Airbnb αλλάζει ριζικά και μαζί του φέρνει νέες φορολογικές υποχρεώσεις, τέλη και περιορισμούς για τους ιδιοκτήτες. Ουσιαστικά, κάθε εκμισθωτής καλείται πλέον να γνωρίζει με απόλυτη ακρίβεια σε ποια κατηγορία ανήκει, αν απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ ή όχι και ποια τέλη πρέπει να αποδίδει. Η ΑΑΔΕ, βλέποντας τη σύγχυση που επικρατούσε τα προηγούμενα χρόνια, δημοσίευσε έναν αναλυτικό οδηγό που ξεκαθαρίζει το νέο τοπίο και βάζει τέλος στις παρερμηνείες.
Ας δούμε, όμως, τι σημαίνουν στην πράξη οι αλλαγές και ποια είναι τα «κρυφά αγκάθια» που μπορεί να φέρουν πρόστιμα σε όποιον δεν είναι σωστά ενημερωμένος.
Το κρίσιμο όριο των 59 ημερών
Το πρώτο και βασικό στοιχείο είναι η διάρκεια της μίσθωσης. Για να θεωρηθεί ένα ακίνητο «βραχυχρόνιας μίσθωσης», η συμφωνία δεν μπορεί να ξεπερνά τις 59 ημέρες. Αν περάσει το όριο αυτό, η μίσθωση αλλάζει κατηγορία και μπαίνει σε άλλο καθεστώς: μπορεί να χρειαστεί να επιβληθεί ΦΠΑ, τέλος παρεπιδημούντων ή και το λεγόμενο Τέλος Ανθεκτικότητας.
Με απλά λόγια, ένας ιδιοκτήτης που νοικιάζει το σπίτι του για 2 μήνες συνεχόμενα δεν λογίζεται ως βραχυχρόνια μίσθωση και άρα μπαίνει σε διαφορετικές υποχρεώσεις. Αυτό το χρονικό «φρένο» είναι καθοριστικό, γιατί λειτουργεί σαν κόφτης μεταξύ απλής εκμίσθωσης και επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Ποιος πληρώνει ΦΠΑ και ποιος γλιτώνει
Μία από τις μεγαλύτερες αλλαγές είναι το θέμα του ΦΠΑ. Μέχρι τώρα πολλοί πίστευαν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν είχαν καμία σχέση με ΦΠΑ. Αυτό πλέον δεν ισχύει για όλους.
-
Φυσικά πρόσωπα με έως 2 ακίνητα: απαλλάσσονται. Δεν θεωρούνται επαγγελματίες και δεν μπαίνουν σε καθεστώς ΦΠΑ.
-
Φυσικά πρόσωπα με 3 ή περισσότερα ακίνητα: εδώ αλλάζει το σκηνικό. Θεωρούνται ότι ασκούν επιχειρηματική δραστηριότητα και επιβαρύνονται με ΦΠΑ 13%.
-
Όλα τα νομικά πρόσωπα (εταιρείες): δεν υπάρχει εξαίρεση, ανεξάρτητα από το πόσα ακίνητα διαθέτουν.
Έτσι, κάποιος που έχει δύο διαμερίσματα στο Airbnb παραμένει «ιδιώτης», αλλά με το που αποκτήσει τρίτο μπαίνει αυτόματα σε καθεστώς ΦΠΑ και φορολογείται σαν επαγγελματίας.
Το τέλος παρεπιδημούντων: Πότε εφαρμόζεται
Πέρα από τον ΦΠΑ, όσοι λειτουργούν επίσημα ως επιχείρηση (ατομική ή εταιρεία) πρέπει να γνωρίζουν και το τέλος παρεπιδημούντων. Αυτό δεν αφορά τους μικρούς ιδιοκτήτες με έως δύο ακίνητα, αλλά επιβάλλεται σε όσους έχουν κάνει έναρξη δραστηριότητας.
Το τέλος κυμαίνεται από 0,5% έως 0,75% επί του καθαρού μισθώματος και επιβαρύνεται και με ΦΠΑ. Δηλώνεται μαζί με τις υπόλοιπες φορολογικές υποχρεώσεις και πρέπει να αποδίδεται στην ΑΑΔΕ.
Το «καυτό» Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ)
Μία εντελώς νέα επιβάρυνση είναι το ΤΑΚΚ, το οποίο αφορά όλους: ιδιώτες, εταιρείες, αλλά και ξενοδοχειακές μονάδες. Το συγκεκριμένο τέλος έχει ως στόχο να ενισχύσει το ταμείο για την αντιμετώπιση των συνεπειών της κλιματικής κρίσης, αλλά πρακτικά αυξάνει το κόστος της διαμονής.
-
Από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο: 8 ευρώ την ημέρα ανά ακίνητο.
-
Για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ.: 15 ευρώ την ημέρα.
Το τέλος πληρώνεται από τον φιλοξενούμενο, αλλά ευθύνη για την είσπραξη και την απόδοσή του έχει ο ιδιοκτήτης. Η δήλωση γίνεται κάθε μήνα, έως το τέλος του επόμενου μήνα.
Από την 1η Ιανουαρίου 2025, μάλιστα, τα πράγματα γίνονται πιο αυστηρά: αν η διαμονή εκτείνεται σε διαφορετικούς μήνες με διαφορετικά ποσά, η απόδειξη πρέπει να εκδίδεται χωριστά για κάθε μήνα.
Και φυσικά, όποιος αμελήσει να αποδώσει το τέλος, κινδυνεύει με πρόστιμα:
-
100 ευρώ για ιδιώτες,
-
250 ευρώ για όσους τηρούν απλογραφικά βιβλία,
-
500 ευρώ για όσους έχουν διπλογραφικά.
Τι δεν θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση
Εδώ πολλοί κάνουν λάθος. Δεν είναι όλες οι ενοικιάσεις μέσω Airbnb «βραχυχρόνιες». Συγκεκριμένα:
-
Μισθώσεις άνω των 60 ημερών θεωρούνται μακροχρόνιες.
-
Αν παρέχονται υπηρεσίες όπως καθαριότητα, γεύματα ή μεταφορές, τότε το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και απαιτείται επίσημη επιχειρηματική δραστηριότητα.
Με άλλα λόγια, αν προσφέρεις κάτι παραπάνω από τα βασικά (κλινοσκεπάσματα), δεν θεωρείσαι πλέον απλός εκμισθωτής, αλλά επαγγελματίας του τουρισμού.
Τι σημαίνουν όλα αυτά για τους ιδιοκτήτες
Η ΑΑΔΕ προσπαθεί να βάλει τάξη σε μια αγορά που μέχρι πρόσφατα λειτουργούσε με «θολούς» κανόνες. Οι νέες ρυθμίσεις μπορεί να φαίνονται περίπλοκες, αλλά στόχος είναι να υπάρχει σαφήνεια: ποιος θεωρείται ιδιώτης, ποιος επαγγελματίας, ποιος πληρώνει ΦΠΑ και ποιος απαλλάσσεται.
Για τους μικρούς ιδιοκτήτες με ένα ή δύο ακίνητα, το καθεστώς παραμένει σχετικά απλό. Όμως όσοι επεκτείνουν τη δραστηριότητά τους ή έχουν ήδη περισσότερα ακίνητα, θα πρέπει να είναι ιδιαίτερα προσεκτικοί. Τα πρόστιμα για λάθος δηλώσεις ή καθυστερήσεις είναι υπαρκτά και διόλου αμελητέα.
Συμπέρασμα
Η «χρυσή εποχή» του Airbnb χωρίς πολλές υποχρεώσεις τελειώνει. Το νέο πλαίσιο κάνει πιο ξεκάθαρο το τι ισχύει, αλλά και αυστηροποιεί τις συνέπειες για όποιον δεν συμμορφώνεται. Κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να γνωρίζει σε ποια κατηγορία ανήκει και να υπολογίζει σωστά ΦΠΑ, τέλη και υποχρεώσεις.
Για όσους θέλουν να συνεχίσουν να δραστηριοποιούνται στον χώρο, η ενημέρωση δεν είναι πλέον επιλογή, αλλά αναγκαιότητα. Διαφορετικά, η «εύκολη λύση» του Airbnb μπορεί να μετατραπεί σε ακριβή παγίδα.
