Το τοπίο στις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb αλλάζει ριζικά το 2025. Η ΑΑΔΕ προχώρησε πρόσφατα στην ανανέωση του οδηγού με συχνές ερωτήσεις και απαντήσεις, προσθέτοντας νέες ενότητες που ενδιαφέρουν άμεσα τους ιδιοκτήτες και τους διαχειριστές ακινήτων. Ανάμεσά τους ξεχωρίζει το ζήτημα του τέλους επιτηδεύματος, το οποίο επαναφέρεται και αφορά πλέον κάθε ακίνητο που εκμισθώνεται βραχυχρόνια.
Τι αλλάζει με το τέλος επιτηδεύματος
Με βάση τη νέα νομοθεσία, κάθε ακίνητο που προσφέρεται για βραχυχρόνια χρήση θεωρείται υποκατάστημα και επιβαρύνεται με τέλος 600 ευρώ. Το μέτρο αυτό αγγίζει κυρίως τα νομικά πρόσωπα που διαθέτουν περισσότερα από δύο ακίνητα. Οι εξαιρέσεις είναι περιορισμένες και αφορούν περιπτώσεις με πολύ σύντομη λειτουργία (έως 30 ημέρες), διαφορετικούς ορόφους ίδιου κτιρίου ή τουριστικά καταλύματα με ενιαία άδεια.
Πώς υπολογίζεται το τέλος
Το τέλος δεν είναι σταθερό για όλο το έτος. Ανάλογα με τον χρόνο που ξεκινά ή σταματά η λειτουργία ενός υποκαταστήματος, το ποσό προσαρμόζεται αναλογικά. Αν κάποιος ξεκινήσει να εκμισθώνει τον Σεπτέμβριο, τότε πληρώνει για τέσσερις μήνες, δηλαδή 4/12 του τέλους.
Τι ισχύει για την έναρξη υποκαταστήματος
Η δήλωση έναρξης πρέπει να γίνει εντός 30 ημερών από τη λήψη του ΑΜΑ. Αν για παράδειγμα ο ΑΜΑ εκδοθεί την 1η Ιανουαρίου, τότε η προθεσμία λήγει στις 30 Ιανουαρίου. Σημαντικό είναι επίσης ότι οι ημερομηνίες του μισθωτηρίου και του υποκαταστήματος δεν χρειάζεται να συμπίπτουν.
Tρίτο ακίνητο και υποχρεώσεις
Όταν φυσικό πρόσωπο αποκτήσει τρίτο ΑΜΑ, πρέπει να δηλώσει έναρξη εργασιών ως διαχειριστής εντός 30 ημερών. Το ίδιο ισχύει και όταν υπάρχουν πρόσθετες παροχές πέραν των κλινοσκεπασμάτων.
Ερωτήματα για το ΤΑΚΚ και τις χρεώσεις
Η ενσωμάτωση του ΤΑΚΚ και του Τέλους Παρεπιδημούντων στην τιμή δεν προκαλεί πρόβλημα, εφόσον αποδίδονται οι σωστοί φόροι και γίνεται ορθός λογιστικός διαχωρισμός. Για παράδειγμα, σε τιμή 100 ευρώ, αφαιρείται πρώτα το ΤΑΚΚ, έπειτα ο ΦΠΑ και στη συνέχεια υπολογίζεται το Τέλος Παρεπιδημούντων.
Πρόστιμα και διορθώσεις
Η εκπρόθεσμη δήλωση ΤΑΚΚ συνεπάγεται πρόστιμο 100 έως 500 ευρώ, ανάλογα με την κατηγορία (ιδιώτης, απλογραφικά, διπλογραφικά). Επιπλέον, τροποποιήσεις σε δηλώσεις επιτρέπονται μόνο έως τις 28 Φεβρουαρίου του επόμενου έτους και πριν την οριστικοποίηση του Μητρώου.
Αριθμός ακινήτων και υποχρεώσεις
Για να προσδιοριστεί ο αριθμός ακινήτων, μετράμε τους ΑΜΑ, με κάποιες εξαιρέσεις. Αν κάποιος μισθώνει ένα ενιαίο ακίνητο ως δύο δωμάτια με ξεχωριστούς ΑΜΑ, θεωρείται ότι διαθέτει μόνο δύο ακίνητα.
Δραστηριότητες πέρα από τη διαμονή
Εταιρίες ή ατομικές επιχειρήσεις που παρέχουν και άλλες υπηρεσίες, όπως τουριστικές εκδρομές ή κομμωτήρια, οφείλουν να δηλώνουν αυτά τα έσοδα σε ξεχωριστό ΚΑΔ. Αυτές οι δραστηριότητες θεωρούνται ανεξάρτητες από τη βραχυχρόνια μίσθωση.
Τι θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση
Μίσθωση διάρκειας έως 59 ημερών, με επιπλωμένο ακίνητο χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες (εκτός από κλινοσκεπάσματα), είναι βραχυχρόνια. Δεν παίζει ρόλο αν γίνεται μέσω πλατφόρμας ή όχι.
Φόροι και τέλη για επαγγελματίες
Το Τέλος Παρεπιδημούντων αφορά μόνο όσους έχουν κάνει έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας. Δεν αφορά ιδιώτες με μέχρι δύο ακίνητα.
Δήλωση και οριστικοποίηση στο μητρώο
Η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων γίνεται άμεσα με την απόδοση ΑΜΑ. Η οριστικοποίηση αφορά το μοίρασμα των εσόδων στους συνδικαιούχους και πρέπει να γίνει έως 28 Φεβρουαρίου του επόμενου έτους.
Μηδενικές δηλώσεις και πολλαπλές πλατφόρμες
Δεν απαιτούνται μηδενικές δηλώσεις. Ένας ΑΜΑ αρκεί για κάθε ακίνητο, ακόμα και αν αναρτάται σε πολλές πλατφόρμες. Για διακριτές μισθώσεις (π.χ. δωμάτια), απαιτούνται ξεχωριστοί ΑΜΑ.
Tέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση
Αυτό το τέλος υπολογίζεται ανά διανυκτέρευση και αποδίδεται το επόμενο μήνα από τη διαμονή. Αν για παράδειγμα τον Ιανουάριο έγιναν 60 διανυκτερεύσεις, τότε το τέλος (2 ευρώ ανά διανυκτέρευση) είναι 120 ευρώ.
Υπολογισμός τέλους παρεπιδημούντων
Το τέλος είναι 0,5% επί του καθαρού μισθώματος και περιλαμβάνεται στον υπολογισμό ΦΠΑ. Για εισόδημα 6.000 ευρώ, το τέλος είναι 30 ευρώ και ο ΦΠΑ 783,90 ευρώ.
Το σύστημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων γίνεται όλο και πιο σύνθετο. Οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές καλούνται να προσαρμοστούν άμεσα, ώστε να μην βρεθούν προ δυσάρεστων εκπλήξεων από την Εφορία.
