Η αντίστροφη μέτρηση έχει ξεκινήσει για χιλιάδες ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Μέχρι τις 28 Φεβρουαρίου πρέπει να έχουν «κλειδώσει» τα στοιχεία που αφορούν τις μισθώσεις και τα έσοδα του 2025 στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).
Και αν νομίζεις ότι πρόκειται για μια τυπική διαδικασία, ίσως ήρθε η ώρα να το ξανασκεφτείς.
Τι ακριβώς ζητά η ΑΑΔΕ
Η φορολογική διοίκηση έχει ήδη στη διάθεσή της στοιχεία για τα ακίνητα και τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν την προηγούμενη χρονιά. Αυτό που ζητά τώρα από τους φορολογούμενους είναι να τα ελέγξουν, να τα επιβεβαιώσουν και — όπου χρειάζεται — να τα διορθώσουν.
Η διαδικασία δεν είναι απλή «υποβολή». Είναι διασταύρωση.
Οι ιδιοκτήτες οφείλουν να μπουν στο Μητρώο και να διαπιστώσουν:
-
Αν τα δηλωμένα στοιχεία του ακινήτου είναι σωστά
-
Αν τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις αποτυπώνονται ορθά
-
Αν υπάρχουν παραλείψεις ή σφάλματα που πρέπει να διορθωθούν
Το θετικό είναι ότι μέχρι την προθεσμία μπορούν να γίνουν αλλαγές χωρίς πρόστιμο και χωρίς μεταβολή του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (Α.Μ.Α.).
Μπορούν να διορθωθούν λανθασμένες εγγραφές, να τροποποιηθούν στοιχεία συνιδιοκτητών ή ποσοστών εισοδήματος και να γίνει σωστός επιμερισμός σε περιπτώσεις περισσότερων δικαιούχων.
Με απλά λόγια: τώρα είναι η στιγμή για «καθάρισμα» των στοιχείων.
Πώς θα εμφανιστούν τα ποσά στη δήλωση
Τα έσοδα από πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης θα εμφανιστούν προσυμπληρωμένα στο έντυπο Ε2 της φορολογικής δήλωσης.
Όμως υπάρχει μια σημαντική λεπτομέρεια: τα ποσά δεν είναι κλειδωμένα.
Αυτό σημαίνει ότι ο φορολογούμενος έχει τη δυνατότητα να παρέμβει και να διορθώσει στοιχεία πριν την οριστική υποβολή της δήλωσης. Η ευθύνη, ωστόσο, παραμένει δική του. Αν τα ποσά δεν συμφωνούν με τα πραγματικά δεδομένα και δεν γίνουν διορθώσεις, ο κίνδυνος ελέγχου αυξάνεται.
Η εποχή των «τυφλών» ελέγχων έχει τελειώσει
Η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης έχει εκτοξευθεί τα τελευταία χρόνια, με τα ετήσια έσοδα να αγγίζουν πλέον το 1 δισεκατομμύριο ευρώ. Αυτό έχει φέρει τον κλάδο στο μικροσκόπιο της ΑΑΔΕ.
Οι διασταυρώσεις πλέον γίνονται ηλεκτρονικά και συστηματικά, με στοιχεία που αποστέλλουν απευθείας οι μεγάλες πλατφόρμες όπως:
-
Airbnb
-
Booking.com
-
Vrbo
Τα ποσά που δηλώνονται συγκρίνονται με αυτά που εμφανίζονται στις πλατφόρμες. Οποιαδήποτε απόκλιση εντοπίζεται άμεσα.
Πότε ενεργοποιούνται τα πρόστιμα
Οι κυρώσεις δεν είναι θεωρητικές — και σε ορισμένες περιπτώσεις είναι ιδιαίτερα βαριές.
Πρόστιμα επιβάλλονται όταν:
-
Το ακίνητο δεν έχει καταχωριστεί στο Μητρώο
-
Δεν αναγράφεται σωστά ο Α.Μ.Α. στις ψηφιακές πλατφόρμες
-
Δεν υπάρχει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) ή Μοναδικός Αριθμός Γνωστοποίησης (Μ.Α.Γ.) όπου απαιτείται
Αναλυτικά οι ποινές
1. Μη εγγραφή στο Μητρώο
Το πρόστιμο ανέρχεται στο 50% των ακαθάριστων εσόδων, με κατώτατο όριο τα 5.000 ευρώ ανά έτος. Σε περίπτωση επανάληψης της παράβασης μέσα σε έναν χρόνο, το ποσό διπλασιάζεται.
2. Ανακριβής ή μη υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής
Επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος που εμφανίζεται στην πλατφόρμα.
3. Εκπρόθεσμη δήλωση
Προβλέπεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 100 ευρώ.
Σημαντικό: τα πρόστιμα επιβάλλονται στον διαχειριστή του ακινήτου. Αν δεν υπάρχει διαχειριστής ή υπεκμισθωτής, η ευθύνη μεταφέρεται στον κύριο ή τον επικαρπωτή.
Πόσος είναι ο φόρος στα εισοδήματα Airbnb
Η φορολόγηση των εισοδημάτων από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακολουθεί κλιμακωτή δομή:
-
Έως 12.000 ευρώ: 15%
-
Από 12.001 έως 35.000 ευρώ: 35%
-
Πάνω από 35.001 ευρώ: 45%
Για όσους έχουν μεσαία ή υψηλά έσοδα, η επιβάρυνση μπορεί να είναι σημαντική.
Η αλλαγή που έρχεται το 2026
Από την 1η Ιανουαρίου 2026 ενεργοποιείται νέα, ευνοϊκότερη φορολογική κλίμακα. Συγκεκριμένα, για το τμήμα εισοδήματος από 12.001 έως 24.000 ευρώ, ο συντελεστής μειώνεται στο 25% αντί για 35%.
Η παρέμβαση αυτή μειώνει αισθητά τη φορολογική επιβάρυνση για χιλιάδες ιδιοκτήτες που κινούνται στη μεσαία κατηγορία εσόδων.
Τι πρέπει να κάνεις τώρα
Αν διαθέτεις ακίνητο σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, οι επόμενες ημέρες είναι κρίσιμες.
Πριν λήξει η προθεσμία:
-
Έλεγξε προσεκτικά τα στοιχεία στο Μητρώο
-
Διόρθωσε λάθη ή ασυμφωνίες
-
Διασταύρωσε τα ποσά που εμφανίζονται στο Ε2
-
Βεβαιώσου ότι ο Α.Μ.Α. αναγράφεται σωστά σε κάθε πλατφόρμα
Η έγκαιρη συμμόρφωση δεν είναι απλώς τυπική υποχρέωση. Είναι τρόπος να αποφύγεις βαριά πρόστιμα και μελλοντικούς ελέγχους που μπορεί να αποδειχθούν ιδιαίτερα δαπανηροί.
Η 28η Φεβρουαρίου δεν είναι μια απλή ημερομηνία στο ημερολόγιο. Για πολλούς ιδιοκτήτες Airbnb, είναι η διαφορά ανάμεσα σε μια ομαλή φορολογική χρονιά και σε ένα ακριβό λάθος.
