Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) έδωσε στη δημοσιότητα έναν εκτενή οδηγό που ξεκαθαρίζει το τοπίο γύρω από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, οι οποίες γνωρίζουν τεράστια άνθηση τα τελευταία χρόνια. Ο σκοπός του οδηγού είναι να βάλει τάξη στις υποχρεώσεις των ιδιοκτητών και διαχειριστών, να ορίσει με σαφήνεια πότε μια μίσθωση θεωρείται «βραχυχρόνια» και να διευκρινίσει τα φορολογικά ζητήματα που προκύπτουν.
Τι σημαίνει «βραχυχρόνια μίσθωση»
Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, μίσθωση θεωρείται βραχυχρόνια όταν η διάρκειά της δεν ξεπερνά τις 59 ημέρες και το ακίνητο παραχωρείται επιπλωμένο χωρίς να παρέχονται υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα. Αυτό σημαίνει ότι η χρήση ψηφιακής πλατφόρμας, όπως το Airbnb ή το Booking, δεν παίζει κανέναν ρόλο στον χαρακτηρισμό. Η ουσία είναι η διάρκεια και το είδος των υπηρεσιών που λαμβάνει ο επισκέπτης.
Πού τραβιέται η γραμμή με τις μακροχρόνιες μισθώσεις
Αν η μίσθωση υπερβεί τις 60 ημέρες, τότε περνά αυτόματα στην κατηγορία της μακροχρόνιας. Σε αυτές τις περιπτώσεις, οι ιδιοκτήτες οφείλουν να καταθέτουν Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας, ακολουθώντας δηλαδή το παραδοσιακό καθεστώς ενοικίασης.
Όταν η μίσθωση μετατρέπεται σε «τουριστικό κατάλυμα»
Υπάρχει, ωστόσο, μια σημαντική λεπτομέρεια: αν ο ιδιοκτήτης παρέχει περισσότερες υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων — όπως καθαριότητα, γεύματα ή πρόσθετες διευκολύνσεις — τότε η μίσθωση παύει να θεωρείται βραχυχρόνια. Σε αυτή την περίπτωση, ο εκμισθωτής πρέπει να ξεκινήσει επιχειρηματική δραστηριότητα, καθώς η φορολογική μεταχείριση αλλάζει εντελώς.
Υποχρέωση για Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ)
Κάθε ακίνητο που εκμισθώνεται με βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να καταχωρίζεται στη σχετική πλατφόρμα της ΑΑΔΕ και να αποκτά μοναδικό Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ). Ο αριθμός αυτός λειτουργεί ως «ταυτότητα» για κάθε ακίνητο και πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε αγγελία. Αν υπάρξει αλλαγή ιδιοκτήτη ή διαχειριστή, απαιτείται νέα εγγραφή και νέος ΑΜΑ.
Το ζήτημα του ΦΠΑ
Ένα από τα πιο κρίσιμα σημεία του οδηγού αφορά τον Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ). Οι φυσικοί ιδιοκτήτες που εκμεταλλεύονται έως δύο ακίνητα απαλλάσσονται από την υποχρέωση καταβολής ΦΠΑ, με το εισόδημά τους να θεωρείται έσοδο από ακίνητη περιουσία. Όμως, αν κάποιος εκμεταλλεύεται τρία ή περισσότερα ακίνητα, τότε μπαίνει αυτόματα σε καθεστώς ΦΠΑ με συντελεστή 13%. Το ίδιο ισχύει και για νομικά πρόσωπα, ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων.
Ποιος μπορεί να είναι διαχειριστής
Η ΑΑΔΕ είναι ξεκάθαρη: ο ψιλός κύριος ενός ακινήτου δεν μπορεί να οριστεί διαχειριστής και να λάβει ΑΜΑ, εκτός αν κατέχει την ιδιότητα του υπεκμισθωτή. Με αυτόν τον τρόπο αποφεύγονται νομικές ασάφειες και γίνεται πιο ξεκάθαρο ποιος φέρει την ευθύνη απέναντι στις φορολογικές αρχές.
Υποχρεώσεις αλλοδαπών ιδιοκτητών
Ξένοι υπήκοοι που κατέχουν ακίνητα στην Ελλάδα δεν εξαιρούνται από τις υποχρεώσεις. Οφείλουν να αποκτήσουν ελληνικό ΑΦΜ, να συντάσσουν τα απαραίτητα συμβόλαια και φυσικά να είναι συνεπείς στην καταβολή ΕΝΦΙΑ και δηλώσεων εισοδήματος.
Πώς υπολογίζεται ο αριθμός ακινήτων
Ο αριθμός των ακινήτων που εκμεταλλεύεται ένας ιδιοκτήτης υπολογίζεται βάσει των ΑΜΑ που έχουν εκδοθεί. Υπάρχουν, ωστόσο, εξαιρέσεις, όπως περιπτώσεις όπου ένα ακίνητο καταχωρίζεται ως δύο ξεχωριστά δωμάτια.
Συμπέρασμα
Ο οδηγός της ΑΑΔΕ δεν αφήνει περιθώρια για παρερμηνείες. Οι κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι πλέον σαφείς: συγκεκριμένα όρια στη διάρκεια, υποχρέωση καταχώρισης στο μητρώο, ξεκάθαρο φορολογικό καθεστώς και αυστηροί κανόνες για τον ΦΠΑ. Με τον τρόπο αυτό, η Πολιτεία επιδιώκει να περιορίσει τη φοροδιαφυγή και να δημιουργήσει ένα πιο διαφανές πλαίσιο για μια δραστηριότητα που έχει εξελιχθεί σε σημαντικό οικονομικό πυλώνα, ειδικά σε τουριστικές περιοχές.
