Η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων αλλάζει ριζικά. Οι πλατφόρμες τύπου Airbnb, που τα τελευταία χρόνια γνώρισαν εντυπωσιακή άνθηση, μπαίνουν πλέον σε ένα νέο καθεστώς με αυστηρότερους κανόνες, περισσότερες υποχρεώσεις αλλά και σαφή όρια για το ποιοι θεωρούνται απλοί ιδιοκτήτες και ποιοι επαγγελματίες εκμισθωτές. Στόχος της κυβέρνησης είναι να ενισχύσει τη διαφάνεια, να περιορίσει τη φοροδιαφυγή και να δημιουργήσει πιο δίκαιους όρους ανταγωνισμού απέναντι στον ξενοδοχειακό κλάδο.
Το «μαγικό» όριο των 59 ημερών
Η πιο καίρια αλλαγή αφορά τη διάρκεια μίσθωσης. Οι βραχυχρόνιες ενοικιάσεις που ξεπερνούν τις 59 ημέρες αντιμετωπίζονται διαφορετικά φορολογικά. Εάν ο ιδιοκτήτης νοικιάσει το ακίνητό του για μεγαλύτερο διάστημα, τότε ενεργοποιούνται υποχρεώσεις ΦΠΑ 13% αλλά και πρόσθετα τέλη. Αυτό σημαίνει ότι κάποιος που μέχρι σήμερα έβλεπε τα έσοδά του αφορολόγητα ή με ελάχιστες κρατήσεις, πλέον θα δει το καθαρό κέρδος του να μειώνεται αισθητά.
Με λίγα λόγια, το 59ήμερο λειτουργεί σαν «κόκκινη γραμμή». Όποιος την περάσει, μεταφέρεται σε άλλο καθεστώς, πιο κοντά στη λογική της επαγγελματικής δραστηριότητας.
Δύο ακίνητα χωρίς ΦΠΑ – τρία και πάνω με επαγγελματική ιδιότητα
Εξίσου καθοριστικό ρόλο παίζει πλέον ο αριθμός των ακινήτων. Εάν κάποιος διαθέτει μέχρι δύο διαμερίσματα, παραμένει εκτός ΦΠΑ. Αν όμως έχει τρία ή περισσότερα, τότε θεωρείται αυτόματα επαγγελματίας και φορολογείται με 13% ΦΠΑ σε όλα τα έσοδά του.
Η ίδια υποχρέωση ισχύει και για τις εταιρείες που δραστηριοποιούνται στον χώρο. Έτσι, μικροϊδιοκτήτες προστατεύονται από βαριά φορολόγηση, αλλά όσοι έχουν πολλαπλά ακίνητα περνούν αναγκαστικά στο «επαγγελματικό καθεστώς».
Το τέλος παρεπιδημούντων
Μία ακόμη επιβάρυνση αφορά όσους έχουν κάνει έναρξη επαγγελματικής δραστηριότητας. Σε αυτήν την κατηγορία επιβάλλεται το Τέλος Παρεπιδημούντων, που κυμαίνεται από 0,5% έως 0,75% επί του καθαρού εισοδήματος. Το ποσό δηλώνεται μαζί με τον ΦΠΑ και βαραίνει κυρίως εκείνους που εκμεταλλεύονται συστηματικά τα ακίνητά τους για τουριστικές μισθώσεις.
Το νέο χαράτσι για την κλιματική κρίση
Από την άνοιξη του 2024, όλα τα καταλύματα –ξενοδοχεία αλλά και Airbnb– επιβαρύνονται με το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ). Το μέτρο αυτό εφαρμόζεται από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο και στοχεύει στη δημιουργία ενός «πράσινου ταμείου» για την αντιμετώπιση των συνεπειών της κλιματικής αλλαγής.
Για διαμερίσματα και μικρά ακίνητα: 8 ευρώ ανά διανυκτέρευση.
Για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ.: 15 ευρώ την ημέρα.
Η χρέωση γίνεται στον επισκέπτη, όμως την υποχρέωση απόδοσης στην ΑΑΔΕ έχει ο ιδιοκτήτης. Αυτό σημαίνει ότι κάθε παραλείψη ή καθυστέρηση μπορεί να δημιουργήσει σοβαρά προβλήματα στον εκμισθωτή.
Πρόστιμα και παραλείψεις: ο «πονοκέφαλος» των ιδιοκτητών
Η ΑΑΔΕ ξεκαθαρίζει ότι δεν θα υπάρξουν χαριστικές ρυθμίσεις. Οι καθυστερημένες ή λανθασμένες δηλώσεις επιφέρουν πρόστιμα που ξεκινούν από 100 ευρώ και φτάνουν έως 500 ευρώ, ανάλογα με το εάν ο ιδιοκτήτης τηρεί απλογραφικά ή διπλογραφικά βιβλία.
Έτσι, η τυπικότητα στις υποβολές γίνεται κρίσιμη παράμετρος, καθώς ακόμη και ένα μικρό λάθος μπορεί να μεταφραστεί σε σημαντική χρηματική επιβάρυνση.
Όταν η βραχυχρόνια μίσθωση μοιάζει με ξενοδοχείο
Η νέα νομοθεσία βάζει φρένο και στις «γκρίζες ζώνες». Αν ένας ιδιοκτήτης προσφέρει επιπλέον υπηρεσίες πέρα από τη βασική μίσθωση –όπως καθαριότητα, πρωινό, γεύματα ή μεταφορές– τότε το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα.
Με αυτόν τον χαρακτηρισμό, ισχύουν όλοι οι κανονισμοί που διέπουν ξενοδοχεία και ξενώνες, από άδειες και ελέγχους έως πλήρη φορολογικά βάρη. Στην πράξη, σημαίνει ότι οι «παροχές-μπόνους» μπορεί να κοστίσουν πολύ ακριβά σε κάποιον που θέλει να κινηθεί ανεπίσημα.
Γιατί όλα αυτά;
Η κυβέρνηση επιδιώκει να βάλει τάξη σε έναν κλάδο που αναπτύχθηκε με εκρηκτικούς ρυθμούς. Μέχρι σήμερα, η αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων λειτουργούσε σχεδόν ανεξέλεγκτα, με αποτέλεσμα αφενός να χάνονται σημαντικά φορολογικά έσοδα και αφετέρου να διαμαρτύρονται οι ξενοδόχοι για αθέμιτο ανταγωνισμό.
Με τις νέες ρυθμίσεις:
ενισχύεται η διαφάνεια,
εξισώνονται οι όροι με τον ξενοδοχειακό κλάδο,
αυξάνονται τα έσοδα του κράτους,
και προστατεύονται οι ταξιδιώτες, καθώς θα γνωρίζουν ακριβώς τι υπηρεσίες και ποιες χρεώσεις περιμένουν.
Τι σημαίνει για τον μέσο ιδιοκτήτη
Για τον ιδιώτη που νοικιάζει ένα διαμέρισμα λίγες εβδομάδες τον χρόνο, οι αλλαγές μπορεί να μην είναι τρομακτικές – αρκεί να τηρεί προσεκτικά τα χρονικά όρια και να υποβάλλει σωστά τις δηλώσεις του. Αντίθετα, για όσους έχουν πολλά ακίνητα ή επιδιώκουν να προσφέρουν υπηρεσίες τύπου ξενοδοχείου, το νέο καθεστώς συνεπάγεται πολύ μεγαλύτερη γραφειοκρατία και βαρύτερη φορολόγηση.
Συμπέρασμα: Το Airbnb στην Ελλάδα περνά σε άλλη εποχή. Το όριο των 59 ημερών, τα νέα τέλη και οι σαφείς διαχωρισμοί μεταξύ ιδιώτη και επαγγελματία θα καθορίσουν ποιοι θα συνεχίσουν να έχουν κέρδος και ποιοι θα βρεθούν αντιμέτωποι με απρόσμενες ζημιές.
