Η βραχυχρόνια μίσθωση, το φαινόμενο που τα τελευταία χρόνια άλλαξε τον τουριστικό χάρτη της Ελλάδας και έδωσε σε χιλιάδες ιδιοκτήτες την ευκαιρία για πρόσθετο εισόδημα, περνά σε νέα εποχή. Από την 1η Οκτωβρίου 2025 τίθενται σε ισχύ οι νέοι κανονισμοί του Υπουργείου Τουρισμού, οι οποίοι φέρνουν ριζικές αλλαγές στις προδιαγραφές λειτουργίας των καταλυμάτων τύπου Airbnb. Οι όροι είναι αυστηροί, οι έλεγχοι θα είναι συστηματικοί και τα πρόστιμα… τσουχτερά.
Τι αλλάζει για τους ιδιοκτήτες
Με βάση τη διευκρινιστική εγκύκλιο του Υπουργείου, κάθε κατάλυμα που ενοικιάζεται βραχυχρόνια θα πρέπει να πληροί συγκεκριμένες προδιαγραφές, οι οποίες δεν αφήνουν περιθώρια για “πρόχειρες” λύσεις. Αρχικά, το ακίνητο οφείλει να είναι χώρος κύριας χρήσης και όχι βοηθητικός. Αυτό σημαίνει ότι υπνοδωμάτια, σαλόνια και κουζίνες είναι αποδεκτά, ενώ αποθήκες, γκαράζ ή ημιυπόγεια δεν μπορούν να φιλοξενούν επισκέπτες.
Παράλληλα, επιβάλλεται οι χώροι να διαθέτουν φυσικό φωτισμό και αερισμό. Για παράδειγμα, τα υπνοδωμάτια θα πρέπει να έχουν παράθυρα ή ανοίγματα που αντιστοιχούν τουλάχιστον στο 10% του εμβαδού τους για φως και στο 5% για αερισμό. Η απαίτηση αυτή βάζει «φρένο» σε αρκετές κατοικίες που μέχρι τώρα νοικιάζονταν παρά τις ελλείψεις τους.
Ασφάλεια και υγιεινή στο μικροσκόπιο
Δεν σταματούν όμως εκεί οι υποχρεώσεις. Τα καταλύματα πρέπει να είναι ασφαλισμένα έναντι αστικής ευθύνης, ώστε να καλύπτονται πιθανές ζημιές ή ατυχήματα. Επίσης, οι ιδιοκτήτες οφείλουν να έχουν υπεύθυνη δήλωση από ηλεκτρολόγο για την ορθή λειτουργία των εγκαταστάσεων, ενώ καθίσταται υποχρεωτική η τοποθέτηση πυροσβεστήρων, ανιχνευτών καπνού, ρελέ διαρροής και σαφούς σήμανσης διαφυγής.
Στον τομέα της υγιεινής, προβλέπεται πιστοποιητικό απεντόμωσης και μυοκτονίας, ώστε να διασφαλίζεται η καθαρότητα των χώρων. Επιπλέον, κάθε κατάλυμα πρέπει να διαθέτει πλήρες φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών αλλά και οδηγό με όλα τα τηλέφωνα ανάγκης (πυροσβεστική, αστυνομία, νοσοκομεία).
Η «καυτή πατάτα» της ΠΟΜΙΔΑ
Σύμφωνα με πληροφορίες, η μεγαλύτερη ένσταση της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) αφορά το κριτήριο της κύριας χρήσης. Όπως υποστηρίζουν, αρκετά καταλύματα που λειτουργούν σήμερα δεν πληρούν αυτόν τον όρο και κινδυνεύουν να βγουν εκτός αγοράς.
Η νομιμότητα ενός χώρου αποδεικνύεται μέσα από την οικοδομική του άδεια ή από τις διαδικασίες τακτοποίησης. Με απλά λόγια, αν το ακίνητο δεν έχει χαρακτηριστεί εξαρχής ως κατοικία ή αν δεν έχει τακτοποιηθεί με βάση την πολεοδομική νομοθεσία, δεν μπορεί πλέον να μισθώνεται βραχυχρόνια.
Πώς θα γίνονται οι έλεγχοι
Το Υπουργείο ξεκαθαρίζει ότι δεν πρόκειται να αφήσει τους νέους κανόνες στα χαρτιά. Οι επιτόπιοι έλεγχοι θα διενεργούνται από υπαλλήλους του ίδιου του Υπουργείου ή από μικτά συνεργεία σε συνεργασία με την ΑΑΔΕ. Οι διαχειριστές θα ενημερώνονται τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν μέσω email, ενώ οι ελεγκτές θα φέρουν πάντα υπηρεσιακή ταυτότητα και έγγραφη εντολή με τα στοιχεία του ελέγχου.
Τα πρόστιμα που πονάνε
Κανένας ιδιοκτήτης δεν θα μπορεί να αγνοήσει τις νέες διατάξεις, καθώς τα πρόστιμα είναι ιδιαιτέρως αυστηρά. Για όσους δεν επιτρέπουν την είσοδο στους ελεγκτές ή δεν πληρούν τις προϋποθέσεις, προβλέπεται διοικητικό πρόστιμο ύψους 5.000 ευρώ. Σε περίπτωση επανάληψης μέσα στον ίδιο χρόνο, το πρόστιμο διπλασιάζεται, ενώ για κάθε επόμενη παράβαση τετραπλασιάζεται. Είναι σαφές πως το Υπουργείο θέλει να αποθαρρύνει κάθε μορφή παρατυπίας.
Τι σημαίνει αυτό για την αγορά
Η εφαρμογή των νέων κανόνων αναμένεται να αλλάξει ριζικά την εικόνα των βραχυχρόνιων μισθώσεων στη χώρα. Από τη μία πλευρά, οι ταξιδιώτες θα απολαμβάνουν μεγαλύτερη ασφάλεια και ποιοτικές υπηρεσίες. Από την άλλη, αρκετοί μικροϊδιοκτήτες ίσως βρεθούν εκτός παιχνιδιού, αν δεν μπορέσουν να προσαρμόσουν τα ακίνητά τους στα νέα δεδομένα.
Δεν είναι τυχαίο ότι ήδη ακούγονται φωνές πως οι αλλαγές αυτές θα οδηγήσουν σε μείωση των διαθέσιμων ακινήτων στην αγορά Airbnb, με πιθανή άνοδο τιμών. Παράλληλα, όμως, οι επαγγελματίες του τουρισμού και οι ξενοδόχοι βλέπουν τις εξελίξεις με θετικό μάτι, αφού θεωρούν ότι μπαίνει τάξη σε έναν χώρο που μέχρι τώρα λειτουργούσε με ελάχιστους κανόνες.
Η επόμενη μέρα
Το βέβαιο είναι ότι η 1η Οκτωβρίου 2025 θα αποτελέσει κομβικό σημείο για το μέλλον των βραχυχρόνιων μισθώσεων στην Ελλάδα. Όσοι ιδιοκτήτες προετοιμαστούν έγκαιρα, θα συνεχίσουν να επωφελούνται από τη ζήτηση που υπάρχει στον τουρισμό. Όσοι όμως αμελήσουν, θα βρεθούν αντιμέτωποι με πρόστιμα και πιθανή απώλεια εισοδήματος.
Η νέα πραγματικότητα θέλει επαγγελματισμό, τήρηση κανόνων και σεβασμό στον επισκέπτη. Η εποχή της “χαλαρής” μίσθωσης τελειώνει – και η αγορά μπαίνει σε πιο οργανωμένα μονοπάτια.
Συνοπτικά: Οι αλλαγές βάζουν υψηλότερα standards στην ασφάλεια και την ποιότητα, αλλά και σημαντικά εμπόδια σε όσους νοίκιαζαν χωρίς τις απαραίτητες προϋποθέσεις.
