Τι ισχύει για την επικαρπία και την ψιλή κυριότητα στα ακίνητα; Πώς υπολογίζεται η αξία και πότε προκύπτει φόρος σύμφωνα με τις νέες διευκρινίσεις της ΑΑΔΕ.
Τα τελευταία χρόνια όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων επιλέγουν να μεταβιβάσουν περιουσία στα παιδιά τους μέσω γονικών παροχών ή δωρεών. Ο βασικός λόγος είναι το ιδιαίτερα υψηλό αφορολόγητο όριο που φτάνει τις 800.000 ευρώ, το οποίο καθιστά τις μεταβιβάσεις πιο ελκυστικές για πολλές οικογένειες.
Ωστόσο, πίσω από αυτές τις μεταβιβάσεις κρύβεται μια σημαντική λεπτομέρεια που συχνά δημιουργεί σύγχυση: ο διαχωρισμός της πλήρους κυριότητας ενός ακινήτου σε δύο διαφορετικά εμπράγματα δικαιώματα, την επικαρπία και την ψιλή κυριότητα.
Στην πράξη, πολλοί γονείς μεταβιβάζουν την ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου στα παιδιά τους, διατηρώντας οι ίδιοι την επικαρπία. Με αυτό τον τρόπο εξακολουθούν να χρησιμοποιούν το ακίνητο ή να εισπράττουν εισόδημα από αυτό, ενώ τα παιδιά γίνονται οι μελλοντικοί πλήρεις ιδιοκτήτες.
Οι λεπτομέρειες όμως σχετικά με το πώς υπολογίζεται η αξία αυτών των δικαιωμάτων και πότε προκύπτει φορολογική υποχρέωση δεν είναι πάντα ξεκάθαρες. Για τον λόγο αυτό η ΑΑΔΕ εξέδωσε νέες διευκρινίσεις, προκειμένου να αποσαφηνιστούν οι κανόνες που ισχύουν για τη φορολόγηση.
Παρακάτω παρουσιάζονται τα βασικά σημεία που πρέπει να γνωρίζουν οι φορολογούμενοι.
Πώς υπολογίζεται η αξία της επικαρπίας
Η επικαρπία δεν έχει ανεξάρτητη αξία από το ακίνητο. Υπολογίζεται ως ποσοστό της πλήρους αξίας της ιδιοκτησίας.
Το ποσοστό αυτό εξαρτάται κυρίως από την ηλικία του προσώπου που έχει το δικαίωμα της επικαρπίας. Όσο μικρότερη είναι η ηλικία του επικαρπωτή, τόσο μεγαλύτερη θεωρείται η αξία του δικαιώματος.
Για παράδειγμα, σε περιπτώσεις όπου ο δικαιούχος είναι έως 20 ετών, η αξία της επικαρπίας μπορεί να φτάνει περίπου στο 80% της συνολικής αξίας του ακινήτου. Αντίθετα, όταν πρόκειται για άτομα άνω των 80 ετών, η αξία μειώνεται σημαντικά και υπολογίζεται περίπου στο 10% της πλήρους κυριότητας.
Η λογική πίσω από αυτόν τον υπολογισμό είναι ότι η επικαρπία συνδέεται με το προσδόκιμο χρήσης του ακινήτου. Όσο περισσότερα χρόνια εκτιμάται ότι θα διαρκέσει το δικαίωμα, τόσο μεγαλύτερη είναι και η αξία του.
Τι ισχύει όταν η επικαρπία έχει συγκεκριμένη χρονική διάρκεια
Υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες η επικαρπία δεν παραχωρείται ισόβια αλλά για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα.
Σε αυτή την περίπτωση η αξία της υπολογίζεται διαφορετικά. Ο νόμος προβλέπει ότι αντιστοιχεί στο 1/20 της αξίας της πλήρους κυριότητας για κάθε έτος διάρκειας.
Ακόμη και αν η διάρκεια αφορά μέρος ενός έτους, υπολογίζεται ως πλήρες έτος για τις ανάγκες της φορολογίας. Παράλληλα υπάρχει και ένα ανώτατο όριο: η αξία της επικαρπίας δεν μπορεί να ξεπερνά τα 8/10 της συνολικής αξίας του ακινήτου.
Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και σε περιπτώσεις μεγάλης διάρκειας, η αξία της δεν μπορεί να υπερβαίνει το συγκεκριμένο ποσοστό.
Πότε δημιουργείται η φορολογική υποχρέωση
Η φορολογική υποχρέωση για την επικαρπία προκύπτει τη στιγμή που αποκτάται το δικαίωμα.
Με απλά λόγια, όταν ολοκληρώνεται η μεταβίβαση μέσω:
γονικής παροχής
δωρεάς
κληρονομιάς
τότε υπολογίζεται και ο αντίστοιχος φόρος.
Σε περιπτώσεις όπου υπάρχει διαδοχική επικαρπία, δηλαδή το δικαίωμα μεταβιβάζεται σε περισσότερα πρόσωπα διαδοχικά, κάθε δικαιούχος φορολογείται τη στιγμή που το δικαίωμα περνά σε αυτόν.
Ποιος πληρώνει τον φόρο για την επικαρπία
Υπεύθυνος για την καταβολή του φόρου είναι το πρόσωπο που αποκτά την επικαρπία.
Ο φόρος υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη:
την αξία του δικαιώματος
τη συγγενική σχέση με τον μεταβιβάζοντα
Για παράδειγμα, διαφορετική φορολογική μεταχείριση ισχύει όταν η μεταβίβαση γίνεται μεταξύ γονέα και παιδιού και διαφορετική όταν αφορά πιο μακρινή συγγένεια.
Πότε φορολογείται η ψιλή κυριότητα
Η ψιλή κυριότητα συνήθως δεν οδηγεί άμεσα σε πλήρη ιδιοκτησία. Ο κάτοχός της αποκτά το ακίνητο ολοκληρωτικά μόνο όταν ενωθεί με την επικαρπία.
Η φορολόγηση στις περισσότερες περιπτώσεις πραγματοποιείται τη στιγμή που γίνεται αυτή η συνένωση, δηλαδή όταν ο ψιλός κύριος αποκτά την πλήρη κυριότητα.
Τότε ο φόρος υπολογίζεται με βάση την αξία του ακινήτου εκείνη τη χρονική στιγμή.
Πότε η συνένωση γίνεται χωρίς νέο φόρο
Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η ένωση της επικαρπίας με την ψιλή κυριότητα γίνεται χωρίς νέα φορολογική επιβάρυνση.
Αυτό συμβαίνει συνήθως όταν:
ο επικαρπωτής αποβιώσει
λήξει μια επικαρπία συγκεκριμένης διάρκειας
Σε αυτές τις περιπτώσεις, εφόσον ο ψιλός κύριος έχει ήδη φορολογηθεί κατά την απόκτηση της ψιλής κυριότητας, δεν επιβάλλεται νέος φόρος.
Πότε μπορεί να επιβληθεί φόρος στην ψιλή κυριότητα
Παρότι συχνά η συνένωση γίνεται χωρίς πρόσθετο φόρο, υπάρχουν και εξαιρέσεις.
Φορολογική επιβάρυνση μπορεί να προκύψει όταν:
ο κληρονόμος που αποκτά την ψιλή κυριότητα κατέχει ήδη την επικαρπία από άλλη αιτία
η ψιλή κυριότητα μεταβιβάζεται με αντάλλαγμα
η ιδιοκτησία περιέρχεται σε άλλο πρόσωπο μετά από αποποίηση κληρονομιάς
ο ψιλός κύριος ζητήσει ο ίδιος την άμεση φορολόγηση του δικαιώματος
Σε αυτές τις περιπτώσεις ο φόρος υπολογίζεται με βάση την αξία του ακινήτου και τη συγγενική σχέση των εμπλεκόμενων προσώπων.
Γιατί οι κανόνες αυτοί έχουν σημασία
Η διάκριση ανάμεσα σε επικαρπία και ψιλή κυριότητα αποτελεί ένα από τα πιο συχνά εργαλεία μεταβίβασης οικογενειακής περιουσίας στην Ελλάδα.
Η σωστή κατανόηση των φορολογικών κανόνων είναι κρίσιμη, καθώς μπορεί να επηρεάσει τόσο το ύψος της φορολογικής επιβάρυνσης όσο και το πότε θα προκύψει η υποχρέωση πληρωμής.
Για τον λόγο αυτό οι νέες διευκρινίσεις της φορολογικής διοίκησης θεωρούνται σημαντικές, καθώς βοηθούν τους ιδιοκτήτες να γνωρίζουν ακριβώς πότε και πώς φορολογούνται τα εμπράγματα δικαιώματα στα ακίνητα.
