Ακίνητα: Τα ακριβά «ψιλά» γράμματα στις μεταβιβάσεις – Αναλυτικός οδηγός

Οι αγοραπωλησίες ακινήτων σπάνε το ένα ρεκόρ μετά το άλλο τα τελευταία χρόνια, τόσο σε τιμές ακινήτων όσο και σε πλήθος, όμως η αξία ενός ακινήτου, όπως τη βλέπουμε σε μία αγγελία ή όπως μας την παρουσιάζει ένας μεσίτης, δεν είναι όλη η ιστορία.

Η διαδικασία αγοράς είναι μία ιστορία «κρυφών» χρεώσεων και γραφειοκρατίας. Αν και για το δεύτερο υπάρχει ορίζοντας βελτίωσης μετά από πρόσφατες νομοθετικές παρεμβάσεις, το πρώτο είναι ένας κατάλογος πρόσθετων χρεώσεων που επιβαρύνεται κυρίως ο αγοραστής και ανεβάζουν σημαντικά το ποσό που θα χρειαστεί να δαπανήσει για να αποκτήσει ένα ακίνητο. Κάποια έξοδα είναι αναπόφευκτα, καθώς τα ορίζει ο νόμος και κάποια άλλα είναι προαιρετικά, όμως σε σημαντικές αγορές καλό είναι να τα γνωρίζουμε όλα και να οδεύουμε με τα μάτια μας ανοιχτά.

 » Συμβολαιογράφος

Βασικό έξοδο που αναπόφευκτα προστίθεται σε κάθε σύνταξη συμβολαίου είναι η αμοιβή του συμβολαιογράφου. Χωρίς συμβόλαιο δεν γίνεται αγορά και χωρίς συμβολαιογράφο δεν έχουμε συμβόλαιο. Ο ρόλος του είναι η σύνταξη του συμβολαίου και έχει την ευθύνη να εξηγήσει σε όλα τα συμβαλλόμενα μέρη τους όρους του συμβολαίου, ενώ θα είναι υποχρεωτικά παρών κατά την υπογραφή του. Εκείνος θα καταθέσει το συμβόλαιο στις αρμόδιες αρχές και παραμένει υπεύθυνος για αυτό σε κάθε νομική διαδικασία που μπορεί να ακολουθήσει.

Η αμοιβή του ορίζεται από τον νόμο ως μία πάγια εντολή αξίας 20 ευρώ, συν ένα ποσοστό επί της αξίας του ακινήτου (από 0,1% έως 0,8%), όποιας είναι μεγαλύτερη ανάμεσα σε αντικειμενική και εμπορική. Στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων μεγαλύτερη είναι η εμπορική, δηλαδή η τιμή αγοράς του ακινήτου. Αν κάποιος αγοράσει ένα ακίνητο για 110.000 ευρώ, η αμοιβή του συμβολαιογράφου είναι το 0,8%, δηλαδή 880 ευρώ + 20 ευρώ + 216 (ΦΠΑ 24%) = 1.116 ευρώ. Αν η αξία του ακινήτου είναι 200.000 ευρώ, τότε το ποσοστό είναι 0,7% και η αμοιβή του είναι 1.400 ευρώ + 20 ευρώ + 340,8 (ΦΠΑ 24%) = 1.760,8 ευρώ. Σε αυτά προβλέπονται πρόσθετα έξοδα, όπως για κάθε επιπλέον σελίδα της συμβολαιογραφικής πράξης η αμοιβή αυξάνεται κατά 5 ευρώ.

Για κάθε σελίδα αντιγράφου του συμβολαίου στην αμοιβή του προστίθενται 4 ευρώ. Για τη συμπλήρωση κάθε δήλωσης φόρου και για κάθε φύλλο αντικειμενικής αξίας ο συμβολαιογράφος δικαιούται 10 ευρώ. Σε κάθε περίπτωση, όλα τα έξοδα επιβαρύνονται με 24% ΦΠΑ.

 » Εφορία – Δήμος

Λένε ότι «το μόνο σίγουρο σε αυτή τη ζωή είναι ο θάνατος και οι φόροι» και η αγορά ακινήτων δεν αποτελεί εξαίρεση. Ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) είναι το 3% της αντικειμενικής αξίας ή της αναγραφόμενης τιμής του ακινήτου. Σε αυτό θα προσθέσεις άλλο ένα 3% επί του Φόρου Μεταβίβασης που είναι για τον Δήμο. Δηλαδή, αν η αντικειμενική αξία του σπιτιού είναι 150.000 ευρώ, θα χρειαστεί να πληρώσεις: 100.000 x 3% = 4.500 ευρώ και μετά 4.500 + 135 ευρώ (4.500 x 3%) = 4.635 ευρώ συνολικά. Αν το ακίνητο είναι αξίας 250.000 ευρώ, θα πληρώσεις και 250.000 x 3% = 7.500 στην εφορία και 225 ευρώ στον Δήμο. Συνολικά 7.500 + 225 (7.500 x 3%) = 7.725 ευρώ.

Επίσης, προβλέπεται και φόρος προστιθέμενης αξίας, ο οποίος είναι 24% και επιβάλλεται σε νεόδμητα ακίνητα που πωλούνται κυρίως από κατασκευαστικές εταιρίες ή από ιδιώτες που έχουν κατασκευαστική δραστηριότητα.

» Μηχανικός

Αρχίζουμε από το ότι ο πωλητής είναι υποχρεωμένος να έχει προσλάβει μηχανικό για τρεις βασικές εργασίες. Τη βεβαίωση μη αυθαιρεσίας ή τακτοποίησης σε περίπτωση που υπάρχουν αυθαιρεσίες (δήλωση Ν. 4495/2017), τη σύνταξη του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης Ακινήτου και για το κτηματογραφικό απόσπασμα από την υπηρεσία του Κτηματολογίου, αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή ενταγμένη στο Κτηματολόγιο. Αυτά πρέπει να υπάρχουν. Πέρα από αυτά, προτείνεται ο αγοραστής να έχει τον δικό του μηχανικό ώστε να αξιολογήσει την κατάσταση του ακινήτου, καθώς, αν υπάρχουν προβλήματα τα οποία θα διαπιστωθούν μετά την αγορά, οι απαιτούμενες εργασίες μπορεί να είναι αρκετά ακριβές. Σε έναν απλό έλεγχο ή για τη δήλωση του Ν. 4495/2017, ο γενικός κανόνας είναι ότι η αμοιβή του μηχανικού είναι ανάλογη με την επιφάνεια του ακινήτου.

Για αγοραπωλησίες εντός Αττικής βρήκαμε ότι η μέση αμοιβή είναι 80 ευρώ για ακίνητο 100 τετραγωνικών μέτρων. Η αμοιβή είναι διαπραγματεύσιμη και ανάλογη με το ακίνητο και τις δημόσιες υπηρεσίες που θα πρέπει να επισκεφτεί.

» Δικηγόρος

Αν και από το 2014 η παράσταση δικηγόρου στα συμβόλαια αγοράς κατοικίας είναι προαιρετική, στην πραγματικότητα δεν είναι. Προφανώς όταν αλλάζουν χέρια σημαντικά ποσά, πρέπει να ελεγχθούν οι τίτλοι ιδιοκτησίας και το ιστορικό του ακινήτου και θέλεις κάποιον γνώστη να σε βοηθήσει και να αναλάβει την ευθύνη. Προφανώς και υπάρχουν εξαιρέσεις, όμως αν ζητήσεις τη συνδρομή ενός δικηγόρου, η αμοιβή του είναι κλιμακωτή και κυμαίνεται από 1% έως και 0,01%, βάσει του κώδικα περί δικηγόρων. Στην περίπτωση που έχεις ζητήσει τη συμβουλή δικηγόρου, αλλά δεν μπαίνει το όνομά του στο συμβόλαιο, τότε η αμοιβή καθορίζεται από τη μεταξύ σας συμφωνία και εκδίδεται Απόδειξη Παροχής Υπηρεσιών, η οποία βαρύνεται με ΦΠΑ 24%. Ξανά, οι ειδικοί συστήνουν κάθε σημαντική συναλλαγή να γίνεται με τη συμβουλή ενός δικηγόρου που θα εξασφαλίσει τα συμφέροντά σου. Ο έλεγχος ενός ακινήτου μπορεί να κοστίσει τώρα, αλλά σε προφυλάσσει από ενδεχομένως μεγάλες περιπέτειες στο μέλλον. Πέρα από τον απαραίτητο έλεγχο 20ετίας στους τίτλους ιδιοκτησίας, θα ελέγξει το αν υπάρχουν «βάρη» στο ακίνητο που δεν έχουν αποκαλυφθεί, όπως προσημειώσεις, υποθήκες, διεκδικήσεις από τρίτους ή το Δημόσιο και ό,τι άλλο χρειάζεται.

Οπως προαναφέραμε, με παράσταση δικηγόρου στο συμβόλαιο, το κόστος είναι συγκεκριμένο. Για ένα μέσο ακίνητο αξίας 150.000 ευρώ η αμοιβή είναι το 0,5%, δηλαδή 750 ευρώ. Το ποσοστό της αμοιβής μειώνεται όσο αυξάνεται η αξία του ακινήτου, όπως και στους συμβολαιογράφους.

» Μεσίτης

«Ο μεσίτης δεν είναι απαραίτητος, όμως μπορεί να βοηθήσει πολύ». Αυτό συνοψίζει σε μεγάλο βαθμό τα όσα μας είπαν οι επαγγελματίες της αγοράς. Ο καθένας μπορεί να αγοράσει ακίνητο από γνωστό του ή από μία αγγελία και να μη χρειαστεί η μεσολάβηση του μεσίτη. Από την άλλη πλευρά, οι μεσίτες γνωρίζουν την αγορά καλύτερα από τους περισσότερους αγοραστές ή πωλητές. Αυτό σημαίνει ότι μπορεί να προτείνει εναλλακτικές που να μας γλιτώσουν χρήματα και χρόνο στην επιλογή του ακινήτου μας. Η αμοιβή του ορίζεται έπειτα από συνεννόηση, αν και συνήθως είναι κοντά στο 2% επί της τιμής της πώλησης (+24% ΦΠΑ). Υπάρχουν περιπτώσεις όπου προσφέρονται εξειδικευμένες μεσιτικές ή άλλες πρόσθετες υπηρεσίες και η αμοιβή ανεβαίνει σημαντικά.

» Πωλητής

Τα μικρότερα έξοδα έχει συνήθως ο πωλητής του ακινήτου, αναλόγως και με το πόσο «έτοιμο» είναι ένα ακίνητο. Στα υποχρεωτικά έξοδα, όπως προαναφέραμε, είναι οι εργασίες μηχανικού για τη βεβαίωση μη αυθαιρεσίας, η αμοιβή μηχανικού ενεργειακού επιθεωρητή για σύνταξη του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης και η λήψη του κτηματογραφικού αποσπάσματος. Σε περίπτωση που απαιτείται η σύνταξη νέου τοπογραφικού διαγράμματος προστίθεται και η αμοιβή τοπογράφου μηχανικού. Επίσης, υποχρεωτική είναι η εξόφληση λογαριασμών παροχών κοινής ωφέλειας και η κάλυψη των όποιων ανεξόφλητων φόρων και τελών (ΤΑΠ, ΕΝΦΙΑ κ.ά.). Στα προαιρετικά έξοδα, είναι ο δικηγόρος και ο μεσίτης ή τα έξοδα αυξημένης προβολής της αγγελίας στις διάφορες διαδικτυακές πλατφόρμες, κάτι που επιλέγουν πολλοί τα τελευταία χρόνια.

Η ΔΗΛΩΣΗ ΣΤΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ

Αφού συνταχθεί ένα συμβόλαιο αγοραπωλησίας ακινήτου, ακολουθεί η δήλωσή του, δηλαδή η μεταγραφή του στο κτηματολόγιο. Με αυτόν τον τρόπο ολοκληρώνεται η διαδικασία μεταβίβασης, αν δεν καταχωρηθεί δεν υπάρχει μεταβίβαση. Ακολουθώντας το ίδιο μοτίβο, τα έξοδα επιβαρύνουν τον αγοραστή που θα πληρώσει το τέλος μεταγραφής. Είναι 4,75% της αξίας του ακινήτου στα έμμισθα υποθηκοφυλακεία και 5% + 1% στα νέα κτηματολογικά γραφεία.

Παράδειγμα αγοράς ακινήτου αξίας 150.000 ευρώ, όπου η αγοραπωλησία περιλαμβάνει μόνο ένα ακίνητο και θα εκδοθεί μόνο ένα πιστοποιητικό, η συνολική επιβάρυνση είναι 885,84 ευρώ. Ανάλογα με τα ειδικά χαρακτηριστικά του ακινήτου, τον αριθμό πιστοποιητικών κτλ., το ποσό μπορεί να ανέβει.

Σύμφωνα με την ηλεκτρονική υπηρεσία του κτηματολογίου, αυτό αναλύεται ως εξής στον πίνακα που παραθέτουμε. Τα αναγραφόμενα στον πίνακα, λοιπόν, είναι τα υποχρεωτικά κόστη. Αυτά που ορίζει ο νόμος. Υπάρχει και ένα πλήθος άλλων επιβαρύνσεων, ανάλογα με το πόσο θα εξετάσει ο αγοραστής το ακίνητο, την προεργασία αγοράς που θέλει να κάνει και το πόσο εξασφαλισμένος θέλει να είναι. Εμείς διαλέξαμε τρεις κατηγορίες εξόδων, που, αν και προαιρετικές, οι επαγγελματίες της αγοράς συστήνουν να μη λείπουν από κάθε αγοραπωλησία ακινήτου, καθώς είναι έξοδα «μικρά» σε σύγκριση με την αξία μίας τέτοιας αγοράς, που όμως συμβάλλουν σε μία επιτυχή συμφωνία, μειώνοντας σημαντικά την πιθανότητα ανεπιθύμητης περιπέτειας στο μέλλον.

ΤΕΛΗ ΚΑΙ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ

(αγορά ακινήτου 150.000)

Πηγή: Κτηματολόγιο (ktimanet.gr)

ΤΑ ΚΥΡΙΑ «ΚΡΥΦΑ» ΕΞΟΔΑ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

ΕΞΟΔΑ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΓΡΑΦΟΥ

ΕΞΟΔΑ ΔΙΚΗΓΟΡΟΥ

πηγή: eleftherostypos.gr