Μια απόφαση που περνά ήδη στα «ψιλά» της νομικής επικαιρότητας, αλλά έχει τη δυναμική να αναδιαμορφώσει ουσιαστικά τη φορολογική μεταχείριση των αγορών ακινήτων, εξέδωσε πρόσφατα το Συμβούλιο της Επικρατείας. Το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο έκρινε ότι, για τον υπολογισμό της τεκμαρτής δαπάνης στη φορολογία εισοδήματος, δεν είναι κατ’ ανάγκη δεσμευτική η αντικειμενική αξία του ακινήτου, εφόσον ο φορολογούμενος μπορεί να αποδείξει ότι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο – ακόμη κι αν είναι σημαντικά χαμηλότερο – είναι και το πραγματικά καταβληθέν.
Με απλά λόγια, το τεκμήριο απόκτησης ακινήτου παύει να λειτουργεί ως «σιδηρούν παραπέτασμα» όταν υπάρχουν αποδείξεις για το πραγματικό ποσό που άλλαξε χέρια. Η εξέλιξη αυτή αμφισβητεί έναν από τους βασικούς μηχανισμούς έμμεσου προσδιορισμού εισοδήματος που χρησιμοποιεί διαχρονικά η φορολογική διοίκηση.
Η απόφαση με αριθμό 2086/2025 αφορά συγκεκριμένη υπόθεση αγοράς ακινήτου το 2009. Ο φορολογούμενος είχε αποκτήσει ακίνητο καταβάλλοντας 56.000 ευρώ, ποσό που αποτυπώθηκε και στο συμβόλαιο. Την ίδια στιγμή, η αντικειμενική αξία του ίδιου ακινήτου ξεπερνούσε τις 330.000 ευρώ. Χρόνια αργότερα, σε φορολογικό έλεγχο για τη φορολογία εισοδήματος, η διοίκηση επέλεξε να αγνοήσει το δηλωθέν τίμημα και να υπολογίσει την τεκμαρτή δαπάνη βάσει της αντικειμενικής αξίας. Το αποτέλεσμα ήταν καταλογισμός φόρου σχεδόν οκταπλάσιου από αυτόν που θα προέκυπτε αν λαμβανόταν υπόψη το πραγματικό ποσό αγοράς.
Σε πρώτο και δεύτερο βαθμό, τα διοικητικά δικαστήρια δικαίωσαν τη φορολογική αρχή. Η συλλογιστική τους ήταν ότι ο αγοραστής δεν είχε αμφισβητήσει εγκαίρως την αντικειμενική αξία κατά την επιβολή του φόρου μεταβίβασης, με αποτέλεσμα αυτή να θεωρείται οριστική και δεσμευτική και για τη φορολογία εισοδήματος. Κατά συνέπεια, το τεκμήριο προσδιορίστηκε με βάση την υψηλότερη φορολογική αξία.
Το ανώτατο δικαστήριο, ωστόσο, υιοθέτησε μια εντελώς διαφορετική προσέγγιση. Έκρινε ότι το ζήτημα της φορολογίας εισοδήματος είναι αυτοτελές και δεν προϋποθέτει προηγούμενη προσβολή της αντικειμενικής αξίας στο στάδιο της φορολογίας μεταβίβασης. Εφόσον ο φορολογούμενος μπορεί να αποδείξει, με νόμιμα και αξιόπιστα στοιχεία, ότι το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο ανταποκρίνεται στην πραγματική συναλλαγή, τότε αυτό το ποσό οφείλει να λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της τεκμαρτής δαπάνης.
Με την κρίση αυτή, το ΣτΕ ανέτρεψε τις αποφάσεις των κατώτερων δικαστηρίων και παρέπεμψε την υπόθεση για νέα εκδίκαση, ώστε να εξεταστούν επί της ουσίας τα αποδεικτικά στοιχεία. Η σημασία της παραπομπής δεν είναι τυπική· ανοίγει τον δρόμο για μια διαφορετική αντιμετώπιση χιλιάδων υποθέσεων, στις οποίες η αντικειμενική αξία απέχει σημαντικά από το πραγματικό τίμημα.
Η απόφαση αποκτά ιδιαίτερο βάρος στο σημερινό περιβάλλον της αγοράς ακινήτων. Οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί θεαματικά τα τελευταία χρόνια, με σωρευτικές ανόδους που σε πολλές περιοχές υπερβαίνουν το 70% σε σχέση με τα χαμηλά της προηγούμενης δεκαετίας. Παράλληλα, η προσφορά παραμένει περιορισμένη, ενώ το θεσμικό πλαίσιο παρουσιάζει ιδιαιτερότητες: ο φόρος υπεραξίας στις μεταβιβάσεις εξακολουθεί να μην εφαρμόζεται, ο ΦΠΑ στα νεόδμητα παραμένει σε αναστολή και οι αντικειμενικές αξίες συχνά δεν συμβαδίζουν με την πραγματική αγορά.
Σε αυτό το πλαίσιο, ακόμη και μέτρα όπως η υποχρεωτική καταβολή του τιμήματος μέσω τραπεζικού συστήματος δεν επαρκούν για να αποτυπώσουν πλήρως την πραγματική οικονομική διάσταση των συναλλαγών. Η νομολογία του ΣτΕ ενδέχεται να περιορίσει περαιτέρω την αποτελεσματικότητα των τεκμηρίων ως εργαλείου εντοπισμού αδήλωτων εισοδημάτων.
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα αγορών σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπου η εμπορική αξία υπερβαίνει αισθητά την αντικειμενική. Αν ο αγοραστής καταβάλει – και αποδείξει – ποσό ίσο με την αντικειμενική αξία, μπορεί πλέον να το επικαλεστεί για τον προσδιορισμό του τεκμηρίου, ακόμη κι αν η πραγματική αγοραία αξία είναι πολύ υψηλότερη. Το «αόρατο» μέρος της συναλλαγής, που αντανακλά τη δυναμική της αγοράς, παραμένει εκτός φορολογικού ελέγχου.
Αντίστοιχα, στις ταχείες μεταπωλήσεις ακινήτων, η απουσία φόρου υπεραξίας σε συνδυασμό με τη δυνατότητα επίκλησης χαμηλότερου αρχικού τιμήματος δημιουργεί συνθήκες ανακύκλωσης κεφαλαίων με περιορισμένη διαφάνεια. Έτσι, η απόφαση του ΣτΕ, αν και ενισχύει τη θέση του φορολογούμενου έναντι αυθαίρετων τεκμηρίων, ταυτόχρονα επαναφέρει στο προσκήνιο το ερώτημα κατά πόσο το ισχύον σύστημα μπορεί να παρακολουθήσει αποτελεσματικά την πραγματική οικονομία των ακινήτων.
Το βέβαιο είναι ότι η φορολογική πρακτική δεν θα παραμείνει ανεπηρέαστη. Η απόφαση αυτή λειτουργεί ως καμπανάκι, τόσο για τη διοίκηση όσο και για τον νομοθέτη, ότι τα τεκμήρια δεν μπορούν να υποκαθιστούν επ’ άπειρον την πραγματικότητα της αγοράς – αλλά ούτε και να αφήνουν ανεξέλεγκτα κενά.
