Η κυβέρνηση φέρνει ένα από τα πιο “δυνατά” πακέτα κινήτρων των τελευταίων ετών, επιχειρώντας να επαναφέρει στην αγορά χιλιάδες κατοικίες που έμεναν κλειστές ή είχαν μετατραπεί σε βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb. Οι νέες ρυθμίσεις, που τίθενται σε ισχύ από τον Νοέμβριο, αλλάζουν πλήρως το τοπίο στη μακροχρόνια ενοικίαση, δίνοντας στους ιδιοκτήτες την ευκαιρία να αποκομίσουν σημαντικά φορολογικά οφέλη, αλλά και στους ενοικιαστές πρόσβαση σε περισσότερα και φθηνότερα σπίτια.
Τριετής φοροαπαλλαγή – το “δώρο” της Εφορίας
Η βασική αρχή είναι απλή αλλά εξαιρετικά δελεαστική: όσοι ιδιοκτήτες ανοίξουν τα “κλειστά” σπίτια τους ή τα μετατρέψουν από Airbnb σε μακροχρόνια μίσθωση, απαλλάσσονται από κάθε φόρο εισοδήματος για 36 μήνες. Δηλαδή, για τρία ολόκληρα χρόνια, ο ιδιοκτήτης κρατάει ολόκληρο το ενοίκιο στην τσέπη του.
Για παράδειγμα, σε ένα σπίτι με ετήσιο μίσθωμα 8.000 ευρώ, η απαλλαγή μεταφράζεται σε όφελος 3.600 ευρώ μέσα στην τριετία. Αν πρόκειται για περισσότερα ακίνητα ή για υψηλότερα εισοδήματα, το κέρδος πολλαπλασιάζεται – φτάνοντας ακόμα και τις 5.000 ή 6.000 ευρώ καθαρά κέρδη, χωρίς φόρους.
Ποιοι “κερδίζουν” από το νέο καθεστώς
Η ρύθμιση αφορά κατοικίες που ήταν δηλωμένες ως “κενές” στο Ε2 για τουλάχιστον τρία συνεχόμενα χρόνια, ή λειτουργούσαν ως Airbnb για τουλάχιστον ένα έτος πριν επιστρέψουν στη μακροχρόνια αγορά.
Επιπλέον, για πρώτη φορά, η απαλλαγή επεκτείνεται και σε μεγάλα σπίτια άνω των 120 τ.μ., υπό την προϋπόθεση ότι νοικιάζονται σε τρίτεκνες ή πολύτεκνες οικογένειες. Για κάθε επιπλέον παιδί, προστίθενται 20 τ.μ. στον επιτρεπτό όγκο. Έτσι, ένα διαμέρισμα 160 τ.μ. μπορεί να νοικιαστεί με μηδενικό φόρο, αρκεί να φιλοξενεί οικογένεια με τέσσερα παιδιά.
Πρόκειται για μια ρύθμιση που “ξεκλειδώνει” μεγάλες κατοικίες, οι οποίες μέχρι σήμερα έμεναν αναξιοποίητες λόγω υψηλής φορολόγησης.
Τέλος στην “ομηρία” των ιδιοκτητών
Μέχρι σήμερα, ο μεγαλύτερος φόβος των ιδιοκτητών ήταν μήπως χάσουν το κίνητρο, αν ο ενοικιαστής έφευγε πρόωρα. Πλέον, το μέτρο “θωρακίζεται”:
Αν ο μισθωτής αποχωρήσει νωρίτερα, ο ιδιοκτήτης δεν χάνει το όφελος για τα ενοίκια που ήδη εισέπραξε. Επιπλέον, έχει στη διάθεσή του τρεις μήνες για να βρει νέο ενοικιαστή, χωρίς να χάσει τη φοροαπαλλαγή για το υπόλοιπο της τριετίας.
Η δυνατότητα αυτή παρέχεται μία φορά ανά τριετία, αλλά είναι αρκετή για να μειώσει τον φόβο των “απρόβλεπτων” αποχωρήσεων. Έτσι, οι ιδιοκτήτες δεν αισθάνονται πλέον όμηροι των μισθωτών τους.
Νέα ευελιξία για δημόσιους υπαλλήλους, γιατρούς και εκπαιδευτικούς
Σημαντική τομή φέρνει η δυνατότητα για μισθώσεις μικρότερες της τριετίας, ειδικά για επαγγελματίες του Δημοσίου που μετακινούνται συχνά, όπως γιατροί, νοσηλευτές, εκπαιδευτικοί και ένστολοι.
Στις περιπτώσεις αυτές, η ελάχιστη διάρκεια μπορεί να είναι μόλις έξι μήνες, χωρίς να χάνεται η απαλλαγή.
Αυτό δίνει τεράστια ανάσα σε νησιά και απομακρυσμένες περιοχές, όπου οι ιδιοκτήτες προτιμούσαν το Airbnb επειδή δεν μπορούσαν να εξασφαλίσουν σταθερό ενοικιαστή για τρία χρόνια. Πλέον, μπορούν να ενοικιάζουν διαδοχικά σε διαφορετικούς δημοσίους υπαλλήλους μέσα στην τριετία, διατηρώντας ταυτόχρονα το φορολογικό πλεονέκτημα.
Η αγορά “παίρνει μπρος” ξανά
Σύμφωνα με στοιχεία του υπουργείου Οικονομικών, πάνω από 700.000 διαμερίσματα παραμένουν κλειστά σε όλη τη χώρα. Η κυβέρνηση ελπίζει ότι οι νέες ρυθμίσεις θα οδηγήσουν χιλιάδες από αυτά πίσω στην αγορά, αυξάνοντας την προσφορά και ρίχνοντας σταδιακά τις τιμές ενοικίων.
Οι ενοικιαστές θα έχουν έτσι περισσότερες επιλογές, ενώ οι ιδιοκτήτες, απαλλαγμένοι από το φορολογικό βάρος, μπορούν να προσφέρουν πιο προσιτά μισθώματα χωρίς να μειώνουν τα καθαρά τους έσοδα.
Οι “παγίδες” που πρέπει να προσέξετε
Η φοροαπαλλαγή συνοδεύεται και από συγκεκριμένους κανόνες.
Αν μέσα στην τριετία ο ιδιοκτήτης αποφασίσει να διαθέσει το σπίτι για Airbnb, το όφελος χάνεται πλήρως, ενώ ενδέχεται να υπάρξουν αναδρομικές επιβαρύνσεις.
Η Εφορία θα θεωρεί ότι ο ιδιοκτήτης “έσπασε” το καθεστώς της απαλλαγής, ακόμα κι αν το έκανε μόνο για ένα καλοκαίρι.
Επίσης, αν ο ιδιοκτήτης δεν βρει νέο ενοικιαστή εντός των τριών μηνών μετά από αποχώρηση, το προνόμιο της απαλλαγής σταματά για τα επόμενα ενοίκια, χωρίς όμως να ζητείται επιστροφή των φόρων που ήδη γλίτωσε.
Πώς λειτουργεί στην πράξη
Ας δούμε ένα παράδειγμα:
Ιδιοκτήτης με διαμέρισμα 85 τ.μ. που ήταν κενό τα έτη 2023, 2024 και 2025, μπορεί να το ενοικιάσει το 2026 και να μην πληρώσει καθόλου φόρο εισοδήματος μέχρι το 2029.
Αν εισπράττει 700 ευρώ τον μήνα, το καθαρό του κέρδος φτάνει σχεδόν τις 7.500 ευρώ στην τριετία σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς.
Αντίστοιχα, μια ιδιοκτήτρια που κρατούσε κλειστό ένα μεγάλο σπίτι 150 τ.μ. μπορεί τώρα να το διαθέσει σε πολύτεκνη οικογένεια και να απολαμβάνει πλήρη φοροαπαλλαγή, γνωρίζοντας ότι δεν κινδυνεύει να χάσει το όφελος αν οι ενοικιαστές αποχωρήσουν νωρίτερα. Το ρίσκο μηδενίζεται – και το ακίνητο αρχίζει να αποδίδει ξανά.
Μείωση φόρου και για τους υπόλοιπους
Παράλληλα, από το 2026, όσοι ιδιοκτήτες δεν εντάσσονται στη ρύθμιση μηδενικής φορολόγησης, θα δουν μείωση του φόρου ενοικίων κατά 10 ποσοστιαίες μονάδες: από 35% σε 25% για εισοδήματα 12.000–24.000 ευρώ.
Ένα επιπλέον βήμα προς την κατεύθυνση της σταθεροποίησης της αγοράς.
Τι σημαίνει αυτό για την αγορά ακινήτων
Οι νέες ρυθμίσεις αναμένεται να λειτουργήσουν σαν “restart” στην αγορά ενοικίων.
Οι ιδιοκτήτες αποκτούν ουσιαστικά κίνητρα να ενεργοποιήσουν αδρανή ακίνητα, ενώ οι ενοικιαστές βλέπουν νέες επιλογές να ανοίγονται.
Η συνταγή είναι διπλό όφελος: το κράτος αποκτά ροή κατοικιών στη μακροχρόνια αγορά και οι πολίτες αναπνέουν από το “πάγωμα” των τιμών.
Αν το μέτρο εφαρμοστεί όπως προβλέπεται, οι πρώτοι “νικητές” θα είναι όσοι κινηθούν γρήγορα. Οι συμβάσεις που υπογραφούν έως 31 Δεκεμβρίου 2026 θα “κλειδώσουν” το προνόμιο της τριετούς φοροαπαλλαγής – και αυτό μεταφράζεται σε χιλιάδες ευρώ καθαρού κέρδους.
Με λίγα λόγια:
Η κυβέρνηση προσπαθεί να σπάσει τον φαύλο κύκλο των κλειστών σπιτιών και των ακριβών ενοικίων, προσφέροντας στους ιδιοκτήτες το απόλυτο κίνητρο: μηδενικό φόρο για 3 χρόνια.
Όποιος κινηθεί πρώτος, κερδίζει περισσότερο – και ίσως αυτή τη φορά, η εξίσωση “ιδιοκτήτης-ενοικιαστής-κράτος” βγει τελικά κερδισμένη για όλους.
