Είναι εύκολο να υποθέσουμε ότι όταν ψάχνουμε για οικόπεδο, το μόνο που μετράει είναι η τοποθεσία και το μέγεθος. Κι όμως, υπάρχει μία σειρά από «αθέατους» συντελεστές που καθορίζουν πόσα τετραγωνικά επιτρέπεται να χτίσεις, σε τι ύψος μπορεί να φτάσει ένα κτίσμα και, φυσικά, ποια θα είναι η πραγματική αξία του ακινήτου. Αν αναρωτιέσαι γιατί δύο διπλανά οικόπεδα με ίδια επιφάνεια έχουν τεράστια διαφορά τιμής, εδώ θα ανακαλύψεις τους λόγους.
Ο Συντελεστής Κάλυψης (Σ.Κ.): Πόση «Γη» Μπορείς να Χτίσεις;
Ο πρώτος (και ίσως πιο κρίσιμος) παράγοντας είναι ο Συντελεστής Κάλυψης. Πρόκειται για το ανώτατο όριο της επιφάνειας ενός οικοπέδου που επιτρέπεται να «καλυφθεί» από κτίριο. Στην πράξη, ο Σ.Κ. πολλαπλασιάζεται με το συνολικό εμβαδόν του οικοπέδου και το αποτέλεσμα δείχνει πόσα τετραγωνικά μπορούν να κατασκευαστούν στο έδαφος.
Παράδειγμα: Σε οικόπεδο 1.000 τ.μ. με Σ.Κ. 0,40, μπορείς να αξιοποιήσεις 400 τ.μ. στο επίπεδο του εδάφους. Ακόμη κι αν ο Συντελεστής Δόμησης σου επιτρέπει να φτιάξεις 800 τ.μ. συνολικού εμβαδού, όλη αυτή η δόμηση πρέπει να χωρέσει μέσα στα 400 τ.μ. «αποτυπώματος» στο ισόγειο. Εκεί εμφανίζεται η σημασία των ορόφων και του ύψους, αφού είναι πιθανό να χρειαστείς περισσότερους ορόφους για να «χωρέσεις» τα επιτρεπόμενα τετραγωνικά (π.χ. δύο όροφοι των 400 τ.μ. ή τέσσερις των 200 τ.μ.).
Το «Κλειδί» του Μέγιστου Ύψους
Η νομοθεσία συνήθως προβλέπει και όριο ύψους για τα κτίρια. Συχνά, το επιτρεπόμενο ύψος συνδέεται με το πλάτος του δρόμου, έτσι ώστε η πυκνή δόμηση να μη στερεί φυσικό φως από τον δρόμο. Αυτό το όριο διαφέρει αισθητά από περιοχή σε περιοχή και, μάλιστα, από οικόπεδο σε οικόπεδο. Δεν είναι καθόλου βέβαιο ότι θα μπορέσεις να κατασκευάσεις έναν ουρανοξύστη, ακόμη κι αν το διπλανό κτίριο είναι πολύ ψηλότερο, εφόσον ο δικός σου φάκελος οικοδομικής άδειας το απαγορεύει. Οι ειδικοί συνιστούν λεπτομερή έλεγχο πριν την αγορά, ώστε να αποφύγεις δυσάρεστες εκπλήξεις.
Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ)
Σε πολλές περιπτώσεις, όταν ισχύει ένας και μόνο συντελεστής δόμησης σε μία περιοχή, συναντάμε και τον Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου. Ουσιαστικά εκφράζει το λόγο της συνολικής επιτρεπόμενης δόμησης προς το εμβαδόν του οικοπέδου και μας δείχνει με μία ματιά πόσο «εκμεταλλεύσιμο» είναι το συγκεκριμένο κομμάτι γης.
Ο Συντελεστής Πρόσοψης (Σ.Π.) και γιατί Ανεβάζει την Τιμή
Ένας οικόπεδο ή ένα κτίριο με πολλές ή μεγάλες προσόψεις σε δρόμο θεωρείται συχνά πιο ελκυστικό εμπορικά. Ο Συντελεστής Πρόσοψης είναι το μέγεθος που διαφοροποιείται ανάλογα με το αν ο κύριος χώρος «βλέπει» σε μία ή περισσότερες οδούς.
- Αν έχει μόνο μία πρόσοψη σε δρόμο ή κοινόχρηστο χώρο, τότε Σ.Π. = 1.
- Για δύο ή περισσότερες, υπολογίζεται συνήθως στο 1,05.
- Αν το ακίνητο δε «βλέπει» πουθενά αλλού παρά μόνο σε ακάλυπτο, ο συντελεστής μπορεί να πέσει στο 0,8.
Όπως είναι λογικό, όσες περισσότερες προσόψεις έχει ένα ακίνητο, τόσο περισσότερες «εμπορικές» δυνατότητες προσφέρει, άρα τόσο πιο ψηλά μπορεί να κινηθεί η αξία του.
Συντελεστής Εμπορικότητας και «Όροφος»
Ο Συντελεστής Εμπορικότητας αποτυπώνει πόσο «εμπορικός» είναι ο δρόμος στον οποίο βρίσκεται το ακίνητο. Σε συνδυασμό με τον όροφο που στεγάζει τον εκάστοτε χώρο, ορίζεται και ο λεγόμενος Συντελεστής Ορόφου (π.χ. το ισόγειο σε έναν κεντρικό δρόμο μπορεί να έχει υψηλότερη εμπορική αξία από έναν 5ο όροφο σε ήσυχη γειτονιά).
Ημιυπαίθριοι Χώροι: «Κρυφά» Τετραγωνικά με Περιορισμούς
Συνήθως, τα μπαλκόνια και οι ημιυπαίθριοι χώροι δεν προσμετρώνται στον Συντελεστή Δόμησης μέχρι ποσοστού 40% της συνολικής οικοδομήσιμης επιφάνειας. Αυτοί οι χώροι είναι ουσιαστικά τμήματα κατοικίας δίχως εξωτερικό τοίχο, θεωρητικά ανοιχτά. Αν κάποιος επιχειρήσει να τα κλείσει με τοίχους (παράνομα), δεν κινδυνεύει μόνο από τις διατάξεις περί αυθαιρέτων, αλλά επιβαρύνεται και με πρόστιμο που μπορεί να φτάνει μέχρι και το 30% της αντικειμενικής αξίας του χώρου.
Σχέδιο Πόλης και «Εκτός Σχεδίου» Δόμηση
Κάθε Δήμος ή περιοχή έχει το δικό του Σχέδιο Πόλης, που ορίζει ακριβώς τα όρια εντός των οποίων ισχύουν συγκεκριμένοι όροι δόμησης. Παράλληλα, για μια ζώνη γύρω από τα όρια αυτά (συχνά περίπου 500 μέτρα), μπορεί να υπάρχουν επιπλέον κανονισμοί που διαφέρουν. Μακριά από αυτά τα «όρια πόλης», συναντάμε τις εκτός σχεδίου περιοχές, όπου οι όροι είναι διαφορετικοί. Ενδεικτικά, σε πολλά μέρη, η δόμηση επιτρέπεται κατά κανόνα σε κτήματα άνω των 4.000 τ.μ. με ανώτατο όριο περίπου 200 τ.μ., το οποίο αυξάνεται κατά 20% για κάθε επιπλέον στρέμμα, μέχρι τα 8.000 τ.μ., και 10% ως τα 16.000 τ.μ.
Η Μεγάλη Απόφαση της Αγοράς Οικοπέδου
Σύμφωνα με τους ειδικούς του real estate, η αγορά οικοπέδου είναι συχνά πιο απαιτητική διαδικασία από την αγορά μιας ήδη χτισμένης κατοικίας. Οι τιμές των οικοπέδων μπορεί να ποικίλλουν σημαντικά ακόμα και μέσα στην ίδια περιοχή, λόγω προσωπικών εκτιμήσεων των ιδιοκτητών αλλά και των παραπάνω συντελεστών. Ένα φαινομενικά «ίδιο» οικόπεδο με το διπλανό μπορεί να πωλείται σε τελείως διαφορετική τιμή, επειδή έχει καλύτερο συντελεστή κάλυψης, διαφορετικό συντελεστή πρόσοψης ή επωφελείται από πιο ευνοϊκούς κανόνες ύψους.
Συμβουλή: Πριν υπογράψεις οριστικά, φρόντισε να ζητήσεις τη γνώμη ειδικού (μηχανικού ή αρχιτέκτονα) που θα ελέγξει τους όρους δόμησης.
Ενδεικτικοί Συντελεστές Δόμησης σε Ελλάδα και Αττική
Για να πάρεις μια γεύση από το πώς κυμαίνονται οι συντελεστές δόμησης, ακολουθούν ενδεικτικά νούμερα από επίσημες πηγές (epoleodomia.gov.gr). Οι τιμές ποικίλλουν ανάλογα την περιοχή, κάτι που εξηγεί γιατί η αξία ακινήτων διαφέρει αισθητά ακόμη και μέσα στην ίδια πόλη.
Αττική (Ενδεικτικά Παραδείγματα)
- Πλ. Αμερικής: 4,2
- Πλ. Κυψέλης: 3,6
- Γαλάτσι: 2,6
- Κολωνάκι: 3,6
- Πειραιάς: 4,8
- Ελληνικό: 1,4
- Βάρη: 1
- Εκάλη: 0,4
(Υπάρχουν δεκάδες ακόμα περιοχές με αντίστοιχους δείκτες, όπως Βούλα, Γλυφάδα, Ψυχικό, κ.λπ.)
Θεσσαλονίκη
- Καλαμαριά: 2,4
- Άνω Τούμπα: 2,4
- Πανόραμα: 2,4
- Εύοσμος: 1,8
- Ωραιόκαστρο: 0,6
Επιλεγμένες Πόλεις στην Ηπειρωτική Ελλάδα
- Λάρισα (Κέντρο): 2,4
- Κόρινθος (Κέντρο): 2,4
- Αλεξανδρούπολη (Κέντρο): 2,4
- Ξάνθη (Αγ. Νικόλαος): 3
- Μεσολόγγι (Κέντρο): 2
- Φλώρινα (Κέντρο): 2,4
- Δράμα (Κέντρο): 2,1
Οι αριθμοί αυτοί είναι ενδεικτικοί και προέρχονται από το epoleodomia.gov.gr. Στην πράξη, κάθε ενδιαφερόμενος οφείλει να επιβεβαιώνει την τελευταία ισχύουσα νομοθεσία και να ζητά ενημέρωση από τις αρμόδιες πολεοδομικές υπηρεσίες ή από πιστοποιημένο επαγγελματία.
Τι να Κρατήσεις στο Μυαλό σου
- Έλεγχος Σ.Κ. & Σ.Δ.: Μπορεί να σου επιτρέπουν πολλά τετραγωνικά, αλλά ίσως να μη διαθέτεις επαρκή επιφάνεια κάλυψης για όλα.
- Μέγιστο Ύψος: Μπορεί να περιορίσει τον αριθμό ορόφων – σημαντικό για πολυκατοικίες ή επαγγελματικά κτίρια.
- Πρόσοψη & Εμπορικότητα: Αυτοί οι παράγοντες «φουσκώνουν» ή «ξεφουσκώνουν» την αξία του ακινήτου.
- Ημιυπαίθριοι Χώροι: Προσφέρουν επιπλέον δυνατότητες, αλλά υπόκεινται σε αυστηρούς κανονισμούς.
- Εκτός Σχεδίου: Πολύ συχνά μειωμένοι συντελεστές δόμησης, οπότε χρειάζεται ακόμα πιο προσεκτικός έλεγχος.
Συμπέρασμα:
Πριν καταθέσεις τα χρήματά σου για ένα οικόπεδο, βεβαιώσου ότι ξέρεις ακριβώς τι παίρνεις. Οι «αθέατοι» συντελεστές όπως ο Συντελεστής Κάλυψης, ο Συντελεστής Δόμησης, ο Συντελεστής Πρόσοψης και ο Συντελεστής Εμπορικότητας καθορίζουν όχι μόνο πόσα τετραγωνικά μπορείς να χτίσεις, αλλά και ποια θα είναι η πραγματική αξία του ακινήτου σου στο μέλλον. Η σωστή πληροφόρηση και μια επαγγελματική γνωμοδότηση μπορούν να κάνουν τη διαφορά ανάμεσα σε μια έξυπνη επένδυση και ένα αποτυχημένο αγοραστικό βήμα. Μην αφήσεις την τύχη να καθορίσει την επόμενη κίνησή σου στην αγορά ακινήτων!
Μάθετε τα πάντα για ΣΥΝΤΑΞΕΙΣ – ΕΠΙΔΟΜΑΤΑ – ΔΥΠΑ – ΟΠΕΚΑ – ΟΑΕΔ – ΕΦΚΑ εδώ
