Περίπου 3,4 εκατομμύρια ιδιοκτήτες που απέκτησαν εισοδήματα από ακίνητα μέσα στο 2025 μπαίνουν ξανά στη διαδικασία των φορολογικών δηλώσεων, με πρώτο και βασικό βήμα την ηλεκτρονική υποβολή του εντύπου Ε2 μέσω του συστήματος TAXISnet της Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων. Μόνο αφού ολοκληρωθεί σωστά το Ε2, μπορεί να ακολουθήσει η υποβολή του Ε1.
Η φετινή διαδικασία κρύβει σημαντικές λεπτομέρειες — ειδικά για όσους έχουν βραχυχρόνιες μισθώσεις, ανείσπρακτα ενοίκια ή ακίνητα που έμειναν κενά τα προηγούμενα χρόνια.
Προσυμπληρωμένα στοιχεία – αλλά όχι χωρίς έλεγχο
Όπως και πέρυσι, τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις εμφανίζονται αυτόματα στο Ε2, βάσει των δεδομένων που έχουν διαβιβαστεί από πλατφόρμες όπως η Airbnb και η Booking.com.
Η προσυμπλήρωση, ωστόσο, δεν σημαίνει και ορθότητα. Ο φορολογούμενος οφείλει να διασταυρώσει τα ποσά και, εφόσον διαπιστώσει αποκλίσεις, να προχωρήσει σε διορθώσεις πριν από την οριστική υποβολή.
Αντίστοιχα, τα μισθώματα από μακροχρόνιες μισθώσεις εμφανίζονται είτε με βάση το περσινό Ε2 είτε βάσει των πιο πρόσφατων δηλώσεων μίσθωσης. Και εδώ ισχύει το ίδιο: η ευθύνη της ακρίβειας βαραίνει τον ιδιοκτήτη.
Ποια ακίνητα δηλώνονται – και πώς
Στο Ε2 καταχωρίζεται:
Όλη η οικοδομημένη ακίνητη περιουσία, ανεξάρτητα αν απέφερε εισόδημα.
Η μη οικοδομημένη περιουσία μόνο εφόσον απέδωσε πραγματικό ή τεκμαρτό εισόδημα.
Εάν ένα ακίνητο παρέμεινε κενό για μέρος ή για όλο το έτος, πρέπει να δηλωθεί ως «ΚΕΝΟ» με ακριβή αναφορά της περιόδου αδράνειας.
Η σωστή κατηγοριοποίηση (κατοικία, επαγγελματική στέγη, αποθήκη, οικόπεδο, βιομηχανικό κτίριο κ.λπ.) είναι κρίσιμη, καθώς συνδέεται με την τελική φορολογική μεταχείριση.
Ανείσπρακτα ενοίκια: Πώς δεν θα φορολογηθείς για χρήματα που δεν πήρες
Ένα από τα πιο κρίσιμα σημεία αφορά τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν μέσα στο 2025.
Για να μη φορολογηθούν, δεν αρκεί η απλή αναγραφή στο Ε2. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να υποβάλει ξεχωριστά το έντυπο Ε 411 μέσω της εφαρμογής «Τα αιτήματά μου» στο myAADE, επισυνάπτοντας δικαστικά ή νόμιμα αποδεικτικά έγγραφα (διαταγή πληρωμής, αγωγή, απόφαση αποβολής κ.λπ.).
Χωρίς αυτή τη διαδικασία, τα ποσά θεωρούνται φορολογητέα — ακόμη κι αν δεν μπήκαν ποτέ στον τραπεζικό λογαριασμό.
Σε περίπτωση πτώχευσης μισθωτή, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου πίνακα αναγγελίας χρεών όπου εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή.
Οι κωδικοί 60–65 που κάνουν τη διαφορά
Η στήλη 17 του Ε2 κρύβει ίσως τις πιο σημαντικές αλλαγές:
Κωδικοί 60 & 61: Δηλώνουν συγκεντρωτικά τα έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ή υπεκμισθώσεις μέσω ψηφιακών πλατφορμών.
Κωδικοί 62 & 63: Αφορούν εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται, είτε συμβατικά είτε μέσω πλατφόρμας.
Νέοι κωδικοί 64 & 65: Ανοίγουν την πόρτα για τριετή φοροαπαλλαγή.
Ειδικά οι κωδικοί 64 και 65 επιτρέπουν τη δήλωση εισοδήματος από τριετή μίσθωση κατοικίας που είτε:
ήταν κενή τα έτη 2022–2024, είτε
είχε δηλωθεί σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2024.
Τα ποσά αυτά μεταφέρονται αυτόματα στους ειδικούς κωδικούς του Ε1 και απαλλάσσονται από φόρο βάσει του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος.
Ρεύμα: Το στοιχείο που δεν συγχωρεί λάθη
Η στήλη 18 απαιτεί την υποχρεωτική αναγραφή του εννιαψήφιου αριθμού παροχής ρεύματος για κάθε ακίνητο, ανεξάρτητα από το αν:
Το ρεύμα είναι ενεργό ή όχι
Παρέχεται από τη ΔΕΗ ή άλλη εταιρεία
Η παροχή εξυπηρετεί περισσότερους χώρους
Αν δεν υπάρχει μετρητής ή πρόκειται για χώρο που ηλεκτροδοτείται από κοινόχρηστη παροχή, καταχωρίζεται ο αριθμός «999999999».
Παράλειψη ή λάθος στον αριθμό μπορεί να δημιουργήσει προβλήματα διασταυρώσεων.
Πώς φορολογούνται τελικά τα ενοίκια
Η φορολόγηση των εισοδημάτων από ακίνητα γίνεται αυτοτελώς και ξεκινά από το πρώτο ευρώ.
Πριν από τον υπολογισμό του φόρου αφαιρείται αυτόματα ποσοστό 5% ως τεκμαρτή δαπάνη συντήρησης. Έτσι, φορολογείται το 95% των συνολικών εισπραχθέντων μισθωμάτων (ή των τεκμαρτών σε περιπτώσεις ιδιοχρησιμοποίησης ή δωρεάν παραχώρησης).
Οι συντελεστές διαμορφώνονται ως εξής:
15% για καθαρό εισόδημα έως 12.000 ευρώ
35% για το τμήμα από 12.001 έως 35.000 ευρώ
45% για το υπερβάλλον ποσό
Η κλιμάκωση αυτή σημαίνει ότι μια μικρή λογιστική αστοχία μπορεί να μεταφέρει εισόδημα σε ανώτερη φορολογική βαθμίδα.
Το κρίσιμο συμπέρασμα
Το Ε2 δεν είναι απλή τυπική διαδικασία. Είναι το θεμέλιο πάνω στο οποίο «χτίζεται» ο φόρος των ενοικίων. Προσυμπληρωμένα ποσά, νέοι κωδικοί απαλλαγών, ειδικές διαδικασίες για ανείσπρακτα μισθώματα και υποχρεωτικά στοιχεία όπως η παροχή ρεύματος καθιστούν τη φετινή δήλωση ιδιαίτερα απαιτητική.
Όποιος ιδιοκτήτης κινηθεί μηχανικά, χωρίς έλεγχο και διασταύρωση, κινδυνεύει να πληρώσει φόρο για χρήματα που δεν έλαβε ή να χάσει σημαντικές απαλλαγές.
Η προσεκτική συμπλήρωση του Ε2 δεν είναι απλώς γραφειοκρατία — είναι ζήτημα ουσιαστικής φορολογικής διαχείρισης.
