Η ύπαρξη οφειλών προς τον ΕΦΚΑ δεν αποτελεί πλέον «ταφόπλακα» για όσους θέλουν να προχωρήσουν σε μεταβίβαση ακινήτου. Αντίθετα, το ισχύον θεσμικό πλαίσιο δίνει εναλλακτικές λύσεις που επιτρέπουν τόσο πωλήσεις όσο και γονικές παροχές, ακόμη και όταν υπάρχουν χρέη.
Το κρίσιμο σημείο; Να γνωρίζεις ακριβώς ποιες επιλογές έχεις και πώς να κινηθείς σωστά, ώστε να μην μπλοκάρει η διαδικασία την τελευταία στιγμή.
Οι 4 «κρυφές» διαδρομές για να μεταβιβάσεις ακίνητο με χρέη
Αν χρωστάς στον ΕΦΚΑ, δεν σημαίνει ότι είσαι εγκλωβισμένος. Υπάρχουν τέσσερις βασικοί τρόποι για να προχωρήσεις:
- Ρύθμιση των οφειλών πριν από τη μεταβίβαση
- Παροχή χρηματικής εγγύησης ίσης αξίας
- Εγγραφή υποθήκης σε άλλο ακίνητο
- Χρήση δεύτερου ακινήτου ως εξασφάλιση (υπό προϋποθέσεις)
Η επιλογή δεν είναι τυχαία. Εξαρτάται από την οικονομική σου κατάσταση, την αξία του ακινήτου και —κυρίως— το τι θέλεις να κάνεις με τα χρήματα της πώλησης.
Το πρώτο δίλημμα που αλλάζει τα πάντα
Πριν κάνεις οποιαδήποτε κίνηση, πρέπει να απαντήσεις σε μια βασική ερώτηση:
👉 Θέλεις να κρατήσεις τα χρήματα από την πώληση ή να πάνε κατευθείαν για την αποπληρωμή του χρέους;
Από αυτή την απόφαση καθορίζεται όλη η διαδικασία που θα ακολουθηθεί.
Σενάριο 1: Τα χρήματα πάνε στον ΕΦΚΑ
Αν αποφασίσεις να εξοφλήσεις το χρέος μέσω της πώλησης, τα πράγματα είναι πιο απλά και «καθαρά».
Η διαδικασία λειτουργεί ως εξής:
- Εκδίδεται βεβαίωση οφειλής
- Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί το ποσό από το τίμημα
- Τα χρήματα κατατίθενται απευθείας στον ΕΦΚΑ
- Η οφειλή διαγράφεται μετά την πληρωμή
Πρόκειται για την πιο ασφαλή και γρήγορη διαδρομή, ειδικά αν θέλεις να ξεμπερδέψεις οριστικά με τα χρέη.
Σενάριο 2: Θέλεις να κρατήσεις τα χρήματα
Εδώ τα πράγματα γίνονται πιο απαιτητικά.
Για να εισπράξεις εσύ το ποσό της πώλησης, θα πρέπει:
- Να έχεις ήδη ρυθμίσει το χρέος σου
- Να προσφέρεις επιπλέον εγγύηση ίσης αξίας
Η εγγύηση αυτή μπορεί να είναι:
- Υποθήκη σε άλλο ακίνητο
- Τραπεζική εγγυητική επιστολή
Χωρίς αυτά, δεν εκδίδεται ασφαλιστική ενημερότητα — άρα η μεταβίβαση δεν προχωρά.
Όταν το τίμημα δεν φτάνει
Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η αξία πώλησης δεν καλύπτει πλήρως τις οφειλές. Και όμως, ακόμη και τότε υπάρχει λύση.
Το ποσό της πώλησης κατανέμεται αναλογικά μεταξύ των πιστωτών, όπως:
- Το Δημόσιο
- Ο ΕΦΚΑ
Πριν γίνει αυτό, αφαιρούνται υποχρεωτικά οφειλές που συνδέονται άμεσα με το ακίνητο, όπως:
- ΕΝΦΙΑ
- Φόροι κληρονομιάς
- Άλλες επιβαρύνσεις
⚠️ Σημαντικό: Η τιμή πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική αξία.
Πώς «καλύπτεται» το υπόλοιπο χρέος
Αν δεν εξοφληθεί πλήρως το ποσό, το υπόλοιπο πρέπει να διασφαλιστεί. Οι βασικές επιλογές είναι:
- Τραπεζική εγγύηση
- Υποθήκη σε άλλο ακίνητο
- Κατάσχεση άλλου ακινήτου (για οφειλές έως 70.000€)
Αξίζει να σημειωθεί ότι την εγγύηση μπορεί να την παρέχει και τρίτο πρόσωπο — όχι απαραίτητα ο ίδιος ο οφειλέτης.
Τι ισχύει για γονικές παροχές
Αν σκέφτεσαι να μεταβιβάσεις ακίνητο στα παιδιά σου, ισχύουν σχεδόν οι ίδιες προϋποθέσεις.
Οι οφειλές προς τον ΕΦΚΑ δεν σταματούν τη διαδικασία, αλλά απαιτούν:
- Ρύθμιση ή
- Πρόσθετη εξασφάλιση
Γι’ αυτό είναι κρίσιμο να γίνει έλεγχος εγκαίρως, πριν ξεκινήσει η διαδικασία.
Προσοχή στα «λάθος» χρέη
Δεν είναι σπάνιο να εμφανίζονται οφειλές που δεν είναι πραγματικές — για παράδειγμα από περιόδους όπου δεν υπήρχε υποχρέωση ασφάλισης.
Σε αυτές τις περιπτώσεις:
- Υποβάλλεται ένσταση στον ΕΦΚΑ
- Εξετάζεται το αίτημα
- Διαγράφονται οι οφειλές αν αποδειχθούν λανθασμένες
Αυτό το βήμα μπορεί να σου γλιτώσει χιλιάδες ευρώ — και να ξεμπλοκάρει πλήρως τη μεταβίβαση.
Το συμπέρασμα που λίγοι γνωρίζουν
Το να έχεις χρέη στον ΕΦΚΑ δεν σημαίνει ότι δεν μπορείς να αξιοποιήσεις την περιουσία σου.
Με σωστή στρατηγική και γνώση των επιλογών:
✔ Μπορείς να πουλήσεις
✔ Μπορείς να μεταβιβάσεις
✔ Μπορείς ακόμα και να κρατήσεις τα χρήματα
Το «κλειδί» είναι να κινηθείς σωστά από την αρχή — γιατί ένα λάθος μπορεί να σου κοστίσει χρόνο, χρήμα και ευκαιρίες.
