Σε εφαρμογή τίθενται οι νέες ρυθμίσεις της ΑΑΔΕ για τα ακίνητα, με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου να αποκτά καθοριστικό ρόλο στον υπολογισμό των τετραγωνικών, του ΕΝΦΙΑ και των φόρων μεταβίβασης. Παράλληλα, αλλάζουν οι προθεσμίες δηλώσεων και αυστηροποιούνται τα πρόστιμα.

Αλλάζουν τα δεδομένα για τους ιδιοκτήτες ακινήτων – Τι φέρνει η νέα εγκύκλιος της ΑΑΔΕ για ΕΝΦΙΑ, μεταβιβάσεις και δηλώσεις

Σημαντικές αλλαγές στον τρόπο με τον οποίο υπολογίζονται τα τετραγωνικά των ακινήτων θέτει σε εφαρμογή η ΑΑΔΕ, επηρεάζοντας άμεσα τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ, των φόρων μεταβίβασης και άλλων φορολογικών επιβαρύνσεων.

Με εγκύκλιο που απέστειλε στις αρμόδιες υπηρεσίες, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων κοινοποιεί τις διατάξεις του νόμου 5313/2026, εισάγοντας νέο πλαίσιο για τον προσδιορισμό της πραγματικής επιφάνειας των κτισμάτων.

Η σημαντικότερη αλλαγή αφορά την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία πλέον αποτελεί το βασικό αποδεικτικό στοιχείο για την πραγματική επιφάνεια ενός ακινήτου σε συγκεκριμένες περιπτώσεις.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αποκτά πρωταγωνιστικό ρόλο

Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις, για τη δήλωση στοιχείων ακινήτων λαμβάνεται υπόψη η πραγματική κατάσταση του ακινήτου.

Η πραγματική κατάσταση προκύπτει κατά σειρά από:

• την οριστική εγγραφή στο Κτηματολόγιο,
• τον τίτλο κτήσης, εφόσον δεν υπάρχει οριστική εγγραφή,
• την πραγματική κατάσταση του ακινήτου όταν δεν υπάρχει τίτλος.

Ωστόσο, όταν η πραγματική επιφάνεια είναι μεγαλύτερη από αυτή που αναγράφεται στα επίσημα έγγραφα ή έχει αλλάξει η χρήση του ακινήτου, η Εφορία θα λαμβάνει υπόψη τα πραγματικά στοιχεία.

Ιδιαίτερη σημασία αποκτά η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, καθώς όταν αποδεικνύει ότι ένα κτίσμα έχει μικρότερη πραγματική επιφάνεια από εκείνη που εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο, στον τίτλο ή στην οικοδομική άδεια, θα μπορεί να χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό των φόρων.

Τι αλλάζει στις δηλώσεις ακινήτων

Ο νέος νόμος καθορίζει ενιαία προθεσμία για κάθε σύσταση, αγορά ή άλλη μεταβολή εμπράγματου δικαιώματος.

Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να υποβάλλουν τη σχετική δήλωση έως τις 31 Ιανουαρίου του επόμενου έτους από τη μεταβολή.

Για τις κληρονομιές προβλέπεται ειδική προθεσμία, καθώς η δήλωση μπορεί να υποβληθεί έως το τέλος του μήνα που ακολουθεί τη λήξη της προθεσμίας αποποίησης της κληρονομιάς.

Παράλληλα, όταν απαιτείται ενημέρωση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.) σχετικά με τη χρήση ενός ακινήτου, αυτή θα πρέπει να προηγείται των υπόλοιπων δηλώσεων.

Νέα πρόστιμα για μισθώσεις και δωρεάν παραχωρήσεις

Το νέο πλαίσιο συνοδεύεται και από αυστηρότερες κυρώσεις.

Με την έναρξη λειτουργίας του νέου συστήματος:

• κάθε νέα μίσθωση θα πρέπει να δηλώνεται μέσα σε τρεις μήνες,
• η ίδια προθεσμία ισχύει και για δωρεάν παραχωρήσεις ακινήτων,
• για τις μισθώσεις αγροτικής γης η προθεσμία περιορίζεται σε δύο μήνες.

Η εκπρόθεσμη υποβολή δήλωσης θα επιφέρει πρόστιμο 500 ευρώ.

Ακόμη αυστηρότερες είναι οι κυρώσεις για ανακριβείς δηλώσεις που χρησιμοποιούνται για την παράνομη λήψη επιδομάτων ή επιδοτήσεων, καθώς το πρόστιμο φτάνει τα 1.000 ευρώ.

Εάν η ανακριβής δήλωση δεν χρησιμοποιηθεί για την είσπραξη οικονομικών ενισχύσεων, το πρόστιμο διαμορφώνεται στα 100 ευρώ.

Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες

Οι νέες διατάξεις αυξάνουν τη σημασία της σωστής καταγραφής των στοιχείων κάθε ακινήτου και καθιστούν απαραίτητη την ταύτιση των στοιχείων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο, στην οικοδομική άδεια, στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και στη δήλωση Ε9.

Η ορθή αποτύπωση των πραγματικών τετραγωνικών και της χρήσης κάθε ακινήτου θα αποτελεί πλέον βασικό παράγοντα τόσο για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ όσο και για τους φόρους μεταβίβασης, ενώ η μη συμμόρφωση μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικές οικονομικές επιβαρύνσεις.