Η εφαρμογή του Προεδρικού Διατάγματος 194/2025 για την επαναοριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων έχει ανοίξει ένα από τα σοβαρότερα μέτωπα των τελευταίων ετών στον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό της χώρας. Παρά τις μεταγενέστερες νομοθετικές παρεμβάσεις που επιχειρήθηκαν για να αμβλυνθούν οι αντιδράσεις, το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας – Τμήμα Ανατολικής Κρήτης (ΤΕΕ/ΤΑΚ) προειδοποιεί ότι το νέο πλαίσιο οδηγεί σε μαζική απαξίωση της ακίνητης περιουσίας, πλήττοντας κυρίως τους μικροϊδιοκτήτες και τις τοπικές κοινωνίες της υπαίθρου.
Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις του ΤΕΕ, οι επιπτώσεις δεν είναι οριακές αλλά συστημικές. Οικόπεδα που επί δεκαετίες θεωρούνταν άρτια και οικοδομήσιμα, έχουν φορολογηθεί ως τέτοια και αποτελούν βασικό περιουσιακό στοιχείο χιλιάδων οικογενειών, κινδυνεύουν πλέον να χαρακτηριστούν ως αγροτικές εκτάσεις, χωρίς δικαίωμα δόμησης. Το ζήτημα δεν είναι μόνο οικονομικό· εγείρονται σοβαρά ερωτήματα συνταγματικότητας και ασφάλειας δικαίου, καθώς ανατρέπονται παγιωμένες καταστάσεις με αναδρομικό τρόπο.
Η ρίζα του προβλήματος βρίσκεται στη νέα φιλοσοφία οριοθέτησης. Με αφορμή αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας που αφορούσαν συγκεκριμένες περιπτώσεις, ακυρώνονται ουσιαστικά όλες οι οριοθετήσεις οικισμών που έγιναν μετά το 1983 από νομαρχιακά όργανα. Έτσι, οι οικισμοί «επιστρέφουν» σε ένα στενότερο περίγραμμα, χωρισμένο σε ζώνες με αυστηρότερους όρους δόμησης, αποκλείοντας περιοχές που στο μεταξύ αναπτύχθηκαν νόμιμα.
Στο νέο καθεστώς, το ιστορικό συνεκτικό τμήμα προ του 1923 (Ζώνη Α) αποκτά εξαιρετικά υψηλές απαιτήσεις αρτιότητας, με ελάχιστα εμβαδά που στην πράξη δεν ανταποκρίνονται στη μορφολογία των παραδοσιακών οικισμών. Μικρά οικόπεδα, συνηθισμένα στον παλιό πολεοδομικό ιστό, χάνουν αυτομάτως το δικαίωμα οικοδόμησης, ανεξαρτήτως του πότε δημιουργήθηκαν. Στις ζώνες Β και Β1, αλλά και στη Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού, καταργούνται πλήρως οι παρεκκλίσεις, γεγονός που αφήνει εκτός «παιχνιδιού» χιλιάδες ιδιοκτησίες.
Ιδιαίτερα προβληματικά θεωρούνται και τα κριτήρια αποκλεισμού από την οριοθέτηση. Εκτάσεις κοντά σε εθνικούς οδικούς άξονες, περιοχές που τέμνονται από φυσικά ή διοικητικά εμπόδια, ακόμη και ολόκληροι οικισμοί λόγω ύπαρξης αρχαιολογικών χώρων, εξαιρούνται αυτομάτως. Το αποτέλεσμα είναι ένα «σπάσιμο» της χωρικής συνέχειας, με ακίνητα να μεταπίπτουν σε καθεστώς Περιοχών Ειδικών Χρήσεων, όπου ισχύουν όροι σχεδόν εκτός σχεδίου: μεγαλύτερα ελάχιστα εμβαδά, χαμηλοί συντελεστές δόμησης, αυστηροί περιορισμοί και πολύπλοκες αδειοδοτήσεις.
Το οικονομικό αποτύπωμα αυτών των αλλαγών είναι τεράστιο. Το ΤΕΕ εκτιμά ότι πανελλαδικά η απώλεια εμπορικής αξίας υπερβαίνει τα 100 δισ. ευρώ. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι οικισμοί κάτω των 2.000 κατοίκων αντιστοιχούν στο 92% του συνόλου των οικισμών της χώρας και φιλοξενούν σημαντικό μέρος της οικοδομικής δραστηριότητας. Μόνο το 2024 εκδόθηκαν περίπου 8.500 οικοδομικές άδειες σε αυτούς, ποσοστό που αγγίζει το 18% της συνολικής δραστηριότητας. Η Κρήτη, με τον μεγάλο αριθμό μικρών οικισμών, αναμένεται να δεχθεί δυσανάλογο πλήγμα.
Η κυβερνητική τροπολογία του Ιουλίου 2025, που προβλέπει δυνατότητα διατήρησης των υφιστάμενων ορίων για οικισμούς έως 700 κατοίκους μέσω της Ζώνης Ανάπτυξης Οικισμού, κρίθηκε από τους μηχανικούς ως ανεπαρκής. Αν και παρουσιάστηκε ως «ανάχωμα» στις αντιδράσεις, στην πράξη εισάγει νέες απαιτήσεις αρτιότητας και δεν αποκαθιστά την οικοδομησιμότητα για μεγάλο μέρος των ιδιοκτησιών.
Κατά το ΤΕΕ/ΤΑΚ, οι κοινωνικές συνέπειες είναι εξίσου σοβαρές. Οι μικροϊδιοκτήτες εγκλωβίζονται, αδυνατώντας να αξιοποιήσουν την περιουσία τους, ενώ συνεχίζουν να φορολογούνται με βάση παλαιές αντικειμενικές αξίες. Αυτό δημιουργεί πίεση για «ξεπούλημα» γης σε μεγαλύτερους επενδυτές, οι οποίοι διαθέτουν τη δυνατότητα συνενώσεων και κεφαλαιακής αντοχής. Παράλληλα, υπονομεύεται κάθε προσπάθεια επιστροφής στον τόπο καταγωγής και ανάσχεσης της αστυφιλίας.
Το ΤΕΕ Ανατολικής Κρήτης ζητά ουσιαστικές παρεμβάσεις: επαναφορά των ορίων που είχαν θεσπιστεί με το πλαίσιο του 1985 ή, εναλλακτικά, αξιοποίηση πρόσφατων αεροφωτογραφιών που αποτυπώνουν τη σημερινή πραγματικότητα. Προτείνει επίσης μια θεσμικά κατοχυρωμένη, συμμετοχική διαδικασία επανακαθορισμού των ορίων μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων, με ενεργό ρόλο της Τοπικής Αυτοδιοίκησης και σαφή πρόβλεψη μη αναδρομικότητας.
Το διακύβευμα είναι ξεκάθαρο: είτε η Πολιτεία θα διορθώσει έναν σχεδιασμό που, όπως καταγγέλλεται, παράγει αδικίες και ανασφάλεια, είτε χιλιάδες ιδιοκτήτες θα δουν την περιουσία τους να «εξαφανίζεται» στα χαρτιά, με ανυπολόγιστες συνέπειες για την ελληνική ύπαιθρο.
