Η απόκτηση ακινήτου μέσω κληρονομιάς δεν τελειώνει με το άνοιγμα της διαθήκης ή την αποδοχή στο συμβολαιογραφείο. Αντίθετα, από εκεί ξεκινά μια κρίσιμη φορολογική διαδικασία, η οποία –αν αγνοηθεί ή καθυστερήσει– μπορεί να οδηγήσει σε λάθος υπολογισμό ΕΝΦΙΑ, πρόστιμα και μακροχρόνιες εκκρεμότητες με την εφορία.
Κεντρικό ρόλο σε αυτή τη διαδικασία παίζει η δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9), η οποία πλέον γίνεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ και αφορά κάθε μεταβολή στην ακίνητη περιουσία, είτε προέρχεται από αγοραπωλησία, είτε από γονική παροχή, δωρεά ή κληρονομιά.
Ποιοι έχουν υποχρέωση να υποβάλουν Ε9
Η υποχρέωση δήλωσης δεν αφορά μόνο όσους κληρονομούν ολόκληρη την περιουσία, αλλά κάθε κληρονόμο ξεχωριστά, ανάλογα με το ποσοστό που του αναλογεί.
Συγκεκριμένα, Ε9 οφείλουν να υποβάλουν:
-
Οι κληρονόμοι που ορίζονται σε διαθήκη, μόλις αυτή δημοσιευθεί, για το μερίδιο που αποκτούν.
-
Οι εξ αδιαθέτου κληρονόμοι, όταν δεν υπάρχει διαθήκη και η περιουσία κατανέμεται βάσει νόμου.
-
Όσοι προχωρούν σε αποδοχή κληρονομιάς, μέσα στις προθεσμίες που συνδέονται με την ημερομηνία θανάτου.
Η δήλωση γίνεται ψηφιακά μέσω της εφαρμογής «Δήλωση Ε9», με τους προσωπικούς κωδικούς Taxisnet, χωρίς επίσκεψη στην εφορία.
Οι προθεσμίες που δεν συγχωρούν λάθη
Το πιο συχνό σφάλμα των κληρονόμων είναι η καθυστέρηση. Κι όμως, το χρονοδιάγραμμα είναι σαφές:
-
Αν ο θάνατος συνέβη μέσα σε ένα ημερολογιακό έτος, το Ε9 πρέπει να υποβληθεί έως τις 31 Ιανουαρίου του επόμενου έτους.
-
Η προθεσμία αποποίησης κληρονομιάς είναι τέσσερις μήνες από τον θάνατο.
-
Αν ο θάνατος έχει συμβεί στο εξωτερικό ή ο κληρονόμος κατοικεί εκτός Ελλάδας, το περιθώριο αποποίησης επεκτείνεται στους δώδεκα μήνες.
Η μη έγκαιρη υποβολή μπορεί να οδηγήσει σε λανθασμένη εικόνα της περιουσίας και σε αυξημένο φόρο, ακόμα κι αν το ακίνητο δεν έχει ουσιαστικά αξιοποιηθεί.
Παραδείγματα από την καθημερινή πρακτική
Περίπτωση 1:
Φορολογούμενος αποβιώνει τον Ιανουάριο του 2025, αφήνοντας διαθήκη με έναν μοναδικό κληρονόμο. Ο τελευταίος πρέπει να δηλώσει τα ακίνητα που κληρονομεί στο Ε9 έως τις 31 Ιανουαρίου 2026, ώστε η περιουσία να εμφανίζεται σωστά στο όνομά του.
Περίπτωση 2:
Θάνατος τον Απρίλιο του 2025, χωρίς διαθήκη. Κληρονόμοι είναι η σύζυγος και δύο παιδιά. Και οι τρεις οφείλουν να καταχωρίσουν στο Ε9 το ποσοστό που τους αναλογεί, επίσης μέχρι τις 31 Ιανουαρίου 2026.
Σε κάθε περίπτωση, η δήλωση πρέπει να αντικατοπτρίζει την πραγματική κατάσταση της ιδιοκτησίας, καθώς αποτελεί τη βάση για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ.
Παράλληλη τάση στην αγορά: Στροφή στα παλαιά ακίνητα
Την ίδια στιγμή που αυξάνονται οι φορολογικές υποχρεώσεις για τους κληρονόμους, η αγορά ακινήτων δείχνει ξεκάθαρη στροφή προς τα παλαιότερα σπίτια. Ο λόγος είναι απλός: η ψαλίδα τιμών με τα νεόδμητα έχει ανοίξει σημαντικά.
Όταν η διαφορά τιμής μεταξύ παλαιού και νέου ακινήτου είναι μικρή (έως 20%), οι περισσότεροι αγοραστές εξακολουθούν να προτιμούν το νεόδμητο. Όσο όμως η απόκλιση μεγαλώνει, η εικόνα αλλάζει δραστικά.
-
Με διαφορά τιμής 30%, σχεδόν 4 στους 10 αγοραστές στρέφονται στο παλαιό ακίνητο.
-
Πάνω από 80% επιλέγουν κατοικίες άνω των 20 ετών, αξιοποιώντας τη δυνατότητα ανακαίνισης.
Το κόστος ανακαίνισης και η μεγάλη εξίσωση
Η ανακαίνιση αποτελεί βασικό παράγοντα στη λήψη απόφασης. Το μέσο κόστος κυμαίνεται από 700 έως 1.200 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με:
-
την ηλικία και τη φθορά του ακινήτου,
-
το εύρος των εργασιών (ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, κουφώματα),
-
την ποιότητα των υλικών.
Παρά το κόστος, πολλοί αγοραστές –και κληρονόμοι που αποφασίζουν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους– θεωρούν ότι το τελικό αποτέλεσμα δικαιολογεί την επένδυση.
