Η κυβέρνηση ετοιμάζει να ανοίξει νέο κεφάλαιο στη φορολογία των εισοδημάτων από μισθώματα, με αλλαγές που –σύμφωνα με τις μέχρι τώρα πληροφορίες– θα αλλάξουν τα δεδομένα για εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες. Από το 2026, μπαίνει στο παιχνίδι ένας ενδιάμεσος φορολογικός συντελεστής 25% για εισοδήματα ενοικίων από 12.000 έως 35.000 ευρώ, που φιλοδοξεί να λειτουργήσει ως «γέφυρα» ανάμεσα στους μικρούς και τους μεγάλους ιδιοκτήτες.
Η σημερινή εικόνα
Σήμερα, το φορολογικό πλαίσιο για τα μισθώματα λειτουργεί με τρεις κλίμακες:
15% για έσοδα έως 12.000 ευρώ,
35% για το επόμενο τμήμα μέχρι τις 35.000 ευρώ,
και 45% για εισοδήματα πάνω από αυτό το όριο.
Με απλά λόγια, ένας ιδιοκτήτης που ξεπερνά το «κατώφλι» των 12.000 ευρώ, βλέπει το εισόδημά του να επιβαρύνεται αμέσως με 35%. Η μετάβαση είναι απότομη και συχνά οδηγεί σε πρακτικές όπως η απόκρυψη ενοικίων ή η αναζήτηση λύσεων που δεν περνούν από την εφορία.
Τι αλλάζει από το 2026
Με την προσθήκη του νέου συντελεστή 25%, η κλίμακα «μαλακώνει» και δίνει ανάσα στους ιδιοκτήτες που κινούνται στη μεσαία ζώνη εισοδημάτων. Αυτό σημαίνει ότι οι μικροϊδιοκτήτες θα συνεχίσουν να πληρώνουν 15%, αλλά όσοι δηλώνουν περισσότερα από 12.000 ευρώ δεν θα βλέπουν πλέον την εφορία να τους χρεώνει κατευθείαν 35%.
Η αλλαγή αυτή, σύμφωνα με το οικονομικό επιτελείο, στοχεύει σε τρεις κατευθύνσεις:
Οικονομική ελάφρυνση για όσους έχουν μικρά και μεσαία εισοδήματα από ενοίκια.
Μείωση των κινήτρων για φοροδιαφυγή, αφού η κλίμακα γίνεται πιο λογική και «ομαλή».
Επανένταξη ακινήτων στην αγορά, ειδικά από το τεράστιο απόθεμα των περίπου 200.000 κλειστών κατοικιών.
Πόσα χρήματα κερδίζουν οι ιδιοκτήτες
Οι ειδικοί υπολογίζουν ότι η ετήσια ελάφρυνση για τη μεσαία κατηγορία μπορεί να κυμανθεί από μερικές εκατοντάδες ευρώ έως και αρκετές χιλιάδες, ανάλογα με το ύψος των ενοικίων. Για παράδειγμα, κάποιος που δηλώνει 20.000 ευρώ τον χρόνο, σήμερα πληρώνει 35% φόρο για τα 8.000 ευρώ πάνω από το όριο. Με το νέο σύστημα, θα φορολογείται με 25% σε αυτό το τμήμα – διαφορά που αντιστοιχεί σε «καθαρό κέρδος» αρκετών εκατοντάδων ευρώ.
Οι θετικές πλευρές
Ανάσα στα μεσαία εισοδήματα: οι περισσότεροι ιδιοκτήτες που δεν διαθέτουν δεκάδες ακίνητα, αλλά ένα ή δύο, θα δουν πραγματικό όφελος.
Περισσότερα κίνητρα για δηλώσεις: όταν η φορολόγηση είναι πιο δίκαιη, οι ιδιοκτήτες έχουν λιγότερο λόγο να αποκρύπτουν έσοδα.
Ενίσχυση της αγοράς μακροχρόνιων μισθώσεων: η κυβέρνηση ελπίζει ότι οι αλλαγές θα φέρουν ξανά διαθέσιμα σπίτια σε μια αγορά που ασφυκτιά.
Οι σκιές και οι κίνδυνοι
Βέβαια, δεν λείπουν και οι επιφυλάξεις. Ένα σενάριο που ανησυχεί είναι ότι οι ιδιοκτήτες, αντί να περάσουν το όφελος στους ενοικιαστές, ενδέχεται να το αξιοποιήσουν για να ανεβάσουν ακόμη περισσότερο τα μισθώματα. Με την ήδη έντονη στενότητα στην αγορά κατοικίας, υπάρχει φόβος ότι το πρόβλημα των υψηλών ενοικίων μπορεί όχι μόνο να μην λυθεί, αλλά να επιδεινωθεί.
Επιπλέον, η ανεξέλεγκτη εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb εξακολουθεί να «αδειάζει» την αγορά μακροχρόνιας στέγασης. Όσο πιο συμφέρουσα είναι η βραχυχρόνια εκμίσθωση, τόσο πιο δύσκολο θα είναι να αυξηθεί η προσφορά διαθέσιμων κατοικιών για τους μόνιμους ενοικιαστές.
Το μεγάλο ερώτημα: θα πέσουν τα ενοίκια;
Ακόμη κι αν η φορολογική μεταρρύθμιση βοηθήσει στη μείωση της φοροδιαφυγής και φέρει κάποια σπίτια πίσω στην αγορά, το κρίσιμο ερώτημα παραμένει: θα συγκρατηθούν οι τιμές; Οι περισσότεροι αναλυτές εμφανίζονται επιφυλακτικοί. Η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών, η υψηλή ζήτηση και η συγκέντρωση πολλών ακινήτων σε λίγα χέρια δείχνουν ότι οι πιέσεις στις τιμές δύσκολα θα εκτονωθούν μόνο με μια αλλαγή στη φορολογία.
Η επόμενη μέρα
Το μόνο βέβαιο είναι ότι από το 2026, οι κανόνες αλλάζουν. Οι ιδιοκτήτες μεσαίων εισοδημάτων θα δουν πραγματική ελάφρυνση, οι έλεγχοι για αδήλωτα ενοίκια αναμένεται να ενταθούν, ενώ η κυβέρνηση θα περιμένει να δει αν το νέο πλαίσιο μπορεί να λειτουργήσει ως «μαγνήτης» για περισσότερες δηλώσεις και περισσότερα διαθέσιμα σπίτια στην αγορά.
Το στοίχημα είναι μεγάλο: να ισορροπήσει η φορολογική δικαιοσύνη με την ανάγκη για προσιτή στέγη. Και αν οι προβλέψεις για χιλιάδες κερδισμένους ιδιοκτήτες είναι αισιόδοξες, μένει να φανεί αν οι ενοικιαστές θα δουν πραγματικά ανάσα στα πορτοφόλια τους ή αν η νέα εποχή θα φέρει άλλη μια σκληρή δοκιμασία.
