Η αγορά ακινήτων μπαίνει σε μια νέα εποχή, με αλλαγές που αγγίζουν σχεδόν κάθε νοικοκυριό στη χώρα. Από το 2026 και μετά, εκατομμύρια ιδιοκτήτες και ενοικιαστές θα βρεθούν αντιμέτωποι με ένα εντελώς διαφορετικό πλαίσιο: πλήρη ψηφιακή καταγραφή της ακίνητης περιουσίας και αποκλειστική καταβολή των ενοικίων μέσω τραπεζικού συστήματος. Πρόκειται για μια μεταρρύθμιση μεγάλης κλίμακας, που στόχο έχει να αλλάξει ριζικά τον τρόπο με τον οποίο το κράτος παρακολουθεί, φορολογεί και ελέγχει την ακίνητη περιουσία.
Η συγκυρία μόνο τυχαία δεν είναι. Τα εισοδήματα από μισθώσεις έχουν μπει στο μικροσκόπιο του οικονομικού επιτελείου, το οποίο αναζητά πρόσθετα φορολογικά έσοδα χωρίς να αυξήσει τους συντελεστές. Τα επίσημα στοιχεία δείχνουν ότι ο μέσος δηλωμένος μηνιαίος μίσθωμα κινείται σε επίπεδα που δύσκολα αντανακλούν την πραγματικότητα της αγοράς, ειδικά σε μια περίοδο που τα ενοίκια αυξάνονται διαρκώς. Η απόκλιση αυτή ενισχύει την εκτίμηση ότι ένα σημαντικό κομμάτι των πραγματικών εισπράξεων παραμένει εκτός φορολογικού συστήματος.
Απάντηση σε αυτό το πρόβλημα επιχειρεί να δώσει η ψηφιοποίηση. Για πρώτη φορά, το κράτος φιλοδοξεί να αποκτήσει μια ενιαία και πλήρη εικόνα για κάθε ακίνητο στη χώρα: ποιος το κατέχει, ποια είναι τα ακριβή χαρακτηριστικά του και –κυρίως– πώς χρησιμοποιείται. Η νέα αυτή βάση δεδομένων, το ψηφιακό μητρώο ακινήτων, θα λειτουργεί ως κεντρικό εργαλείο ελέγχου, διασταύρωσης στοιχείων και φορολόγησης.
Στην πράξη, περίπου επτά εκατομμύρια ιδιοκτήτες θα κληθούν να μπουν στην ηλεκτρονική πλατφόρμα και να ελέγξουν ένα προς ένα τα ακίνητά τους. Θα πρέπει να επιβεβαιώσουν ή να διορθώσουν στοιχεία όπως επιφάνειες, είδος ακινήτου και καθεστώς χρήσης. Παράλληλα, κάθε ακίνητο θα εντάσσεται υποχρεωτικά σε μία από τις προκαθορισμένες κατηγορίες: ιδιοκατοίκηση, μίσθωση, κενό, παραχωρούμενο, ειδική χρήση και άλλες. Η διαδικασία δεν θα είναι απλή, ούτε γρήγορη, καθώς αφορά τεράστιο όγκο δεδομένων και πολίτες με πολύ διαφορετικά προφίλ.
Την ίδια στιγμή, περίπου 1,2 εκατομμύρια ιδιοκτήτες και ισάριθμοι ενοικιαστές θα πρέπει να προσαρμοστούν σε μια ακόμη θεμελιώδη αλλαγή: την κατάργηση των πληρωμών «στο χέρι». Τα ενοίκια θα καταβάλλονται αποκλειστικά μέσω τραπεζών, ώστε να αφήνουν ψηφιακό αποτύπωμα και να μπορούν να διασταυρώνονται με τις φορολογικές δηλώσεις. Η ρύθμιση αυτή θεωρείται κομβική για τον περιορισμό της φοροδιαφυγής, αλλά ταυτόχρονα δημιουργεί εύλογες ανησυχίες για το πώς θα εφαρμοστεί σε σύνθετες καθημερινές περιπτώσεις.
Ήδη, η πολυπλοκότητα του εγχειρήματος έχει οδηγήσει σε καθυστερήσεις. Αν και ο αρχικός σχεδιασμός προέβλεπε εκκίνηση της απογραφής από τις αρχές του έτους, το χρονοδιάγραμμα μετατίθεται προς τα πίσω, καθώς απαιτούνται τεχνικές προσαρμογές και αναλυτικές οδηγίες. Αντίστοιχα, η πλήρης εφαρμογή της υποχρεωτικής τραπεζικής πληρωμής των ενοικίων μεταφέρεται για την άνοιξη, ώστε να δοθεί χρόνος σε πολίτες και υπηρεσίες να προετοιμαστούν.
Ένα από τα πιο ευαίσθητα ζητήματα αφορά τις αποκλίσεις στα τετραγωνικά μέτρα και τις αλλαγές χρήσης των ακινήτων. Πολλοί ιδιοκτήτες φοβούνται ότι, αν δηλώσουν τα πραγματικά στοιχεία, θα βρεθούν αντιμέτωποι με αναδρομικούς φόρους και πρόστιμα. Για τον λόγο αυτό, οι εκπρόσωποί τους ζητούν ρυθμίσεις που θα επιτρέπουν διορθώσεις χωρίς οικονομική τιμωρία, τουλάχιστον για το παρελθόν, ώστε η διαδικασία να γίνει μαζικά και χωρίς φόβο.
Παράλληλα, ανοιχτό παραμένει το θέμα των κυρώσεων. Αν και δεν έχουν ανακοινωθεί λεπτομέρειες, θεωρείται δεδομένο ότι η συμμετοχή στην απογραφή θα είναι υποχρεωτική. Όσοι δεν συμμορφωθούν ενδέχεται να αντιμετωπίσουν εμπόδια σε μεταβιβάσεις, μισθώσεις ή άλλες πράξεις που απαιτούν φορολογική ενημερότητα. Στο μέτωπο των ενοικίων, οι ποινές προβλέπονται ήδη αυστηρές: απώλεια φορολογικών εκπτώσεων για τους ιδιοκτήτες και περιορισμοί σε επιδόματα ή επιστροφές για τους ενοικιαστές.
Το βέβαιο είναι ότι η ακίνητη περιουσία περνά σε καθεστώς αυξημένης διαφάνειας. Για κάποιους αυτό σημαίνει δικαιότερη φορολόγηση και εξορθολογισμό της αγοράς. Για άλλους, περισσότερη γραφειοκρατία και άγχος. Σε κάθε περίπτωση, η αντίστροφη μέτρηση έχει ξεκινήσει και οι αλλαγές που έρχονται δύσκολα θα αφήσουν κάποιον ανεπηρέαστο. Αν θέλεις ή όχι, το ακίνητό σου αποκτά πλέον πλήρη «ψηφιακή ταυτότητα» – και το κράτος θα ξέρει πολύ περισσότερα απ’ όσα ήξερε μέχρι σήμερα.
