Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων βρίσκονται στο στόχαστρο της ΑΑΔΕ, καθώς ξεκινά σαρωτική επιχείρηση ελέγχου σε πράξεις μεταβίβασης για το 2024. Αν έχεις μεταβιβάσει ή σκοπεύεις να μεταβιβάσεις ακίνητο, είναι πολύ πιθανό να σε αφορά. Ο λόγος; Η αυστηρή διασταύρωση για την καταβολή του ΕΝΦΙΑ και την ύπαρξη του απαραίτητου πιστοποιητικού που αποδεικνύει ότι όλα έχουν γίνει «καθαρές» διαδικασίες.
Στο μικροσκόπιο τα συμβόλαια μεταβίβασης
Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων βάζει στο στόχαστρο κάθε πράξη που αφορά τη μεταβίβαση ακινήτου, είτε πρόκειται για αγοραπωλησία, είτε για γονική παροχή, είτε για αποδοχή κληρονομιάς. Οι συμβολαιογραφικές πράξεις που έχουν εκδοθεί το 2024 βρίσκονται πλέον υπό αυστηρή επιτήρηση. Ο στόχος είναι ένας: να διασταυρωθεί αν για το εκάστοτε ακίνητο έχει καταβληθεί ο ΕΝΦΙΑ και αν συνοδεύεται από το απαιτούμενο πιστοποιητικό.
Αν λείπει αυτό το έγγραφο ή αν το περιεχόμενό του είναι λανθασμένο, οι συνέπειες μπορεί να είναι εξαιρετικά δυσάρεστες – τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον συμβολαιογράφο ή τον υποθηκοφύλακα που το χειρίστηκε.
Τι είναι το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και γιατί είναι τόσο σημαντικό;
Πρόκειται για ένα κρίσιμο έγγραφο που επιβεβαιώνει πως ο ιδιοκτήτης του ακινήτου έχει τακτοποιήσει τις φορολογικές του υποχρεώσεις για την τελευταία πενταετία (ή εξαετία σε ορισμένες περιπτώσεις). Δηλαδή, είτε έχει εξοφλήσει τον ΕΝΦΙΑ είτε έχει τύχει νόμιμης απαλλαγής.
Χωρίς το συγκεκριμένο πιστοποιητικό, καμία μεταβίβαση δεν θεωρείται νόμιμη. Η νομοθεσία είναι αυστηρή και δεν αφήνει περιθώρια για παραλείψεις: κάθε συμβολαιογραφική πράξη που αφορά μεταβίβαση ή επιβάρυνση ακινήτου πρέπει υποχρεωτικά να συνοδεύεται από αυτό το πιστοποιητικό.
Ποιοι κινδυνεύουν;
Δεν είναι μόνο οι ιδιοκτήτες που πρέπει να είναι σε επιφυλακή. Η ευθύνη βαραίνει και άλλους επαγγελματίες που συμμετέχουν στη διαδικασία. Συμβολαιογράφοι που συντάσσουν πράξεις χωρίς να επισυνάψουν το πιστοποιητικό ή χρησιμοποιούν ανακριβή στοιχεία, καθώς και υποθηκοφύλακες ή προϊστάμενοι κτηματολογικών γραφείων που ολοκληρώνουν μεταγραφές χωρίς να το έχουν ελέγξει, βρίσκονται επίσης στο στόχαστρο και απειλούνται με κυρώσεις.
Η υποχρέωση έκδοσης πιστοποιητικού επεκτείνεται ακόμα και στις περιπτώσεις αποδοχής κληρονομιάς. Εκεί, απαιτείται να έχει εξοφληθεί ο φόρος για το μερίδιο του ακινήτου που αντιστοιχεί στον θανόντα, ή να έχει χορηγηθεί απαλλαγή.
Πώς γίνονται οι έλεγχοι;
Η ΑΑΔΕ χρησιμοποιεί πλέον προηγμένα ψηφιακά εργαλεία και αλγόριθμους ανάλυσης κινδύνου για να εντοπίσει τις περιπτώσεις που «δεν βγάζουν νόημα». Οι διασταυρώσεις γίνονται εξ αποστάσεως, από τις αρμόδιες ΔΟΥ, τα τμήματα συμμόρφωσης και τα Κέντρα Φορολογίας Κεφαλαίου.
Η πληροφορία ρέει μέσα από τις βάσεις δεδομένων και κάθε ασυμφωνία, κάθε πιθανή παρατυπία, καταγράφεται. Και φυσικά, δεν μένει χωρίς συνέπειες.
⚠️ Ποιες είναι οι ποινές για τους παραβάτες;
Οι κυρώσεις για όσους παραβούν τη διαδικασία δεν είναι καθόλου αμελητέες:
Χρήση ανακριβούς πιστοποιητικού: Πρόστιμο 2% επί της διαφοράς της αξίας του ακινήτου ή του δικαιώματος, με κατώτατο όριο 100€ και ανώτατο τα 1.000€.
Απουσία πιστοποιητικού: Επιβάλλεται πρόστιμο 1‰ της αξίας του ακινήτου, με τα ίδια όρια (100€ – 1.000€).
Υποτροπή: Αν η ίδια παράβαση εντοπιστεί ξανά για το ίδιο ακίνητο εντός δεκαετίας, το πρόστιμο διπλασιάζεται.
Αξίζει να σημειωθεί ότι τα ποσά μπορεί να φαίνονται «χαμηλά» σε σύγκριση με την αξία κάποιων ακινήτων, όμως σε περιπτώσεις πολλαπλών μεταβιβάσεων ή υψηλής αξίας, η ζημιά πολλαπλασιάζεται.
Τι να κάνεις για να προστατευτείς;
Αν έχεις κάνει πρόσφατα μεταβίβαση ακινήτου ή σχεδιάζεις να το κάνεις, φρόντισε να:
Ελέγξεις αν έχει εκδοθεί και επισυναφθεί το σωστό πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
Διασταυρώσεις ότι έχουν εξοφληθεί όλοι οι φόροι της τελευταίας πενταετίας για το συγκεκριμένο ακίνητο.
Συνεργαστείς με έμπειρο συμβολαιογράφο που γνωρίζει τη διαδικασία και τις παγίδες της.
Μην αφήνεις τίποτα στην τύχη – ένα μικρό λάθος μπορεί να σε φέρει αντιμέτωπο με πρόστιμα, καθυστερήσεις και νομικές περιπέτειες.
Συμπέρασμα:
Το “σκανάρισμα” της ΑΑΔΕ στα ακίνητα είναι γεγονός. Οι μεταβιβάσεις πλέον περνούν από «ψηφιακό κόσκινο» και οι παρατυπίες δεν περνούν απαρατήρητες. Αν δεν θέλεις να βρεθείς προ εκπλήξεων, φρόντισε από τώρα να έχεις τα χαρτιά σου σε τάξη.
