Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται μπροστά σε μια σιωπηλή αλλά βαθιά ανατροπή. Χιλιάδες ιδιοκτήτες διαπιστώνουν ότι η περιουσία τους κινδυνεύει να χάσει στην πράξη την αξία και τη χρηστικότητά της, όχι λόγω έλλειψης ζήτησης, αλλά εξαιτίας νέων υποχρεώσεων που επιβάλλονται από την ευρωπαϊκή ενεργειακή πολιτική και ενσωματώνονται σταδιακά στο εθνικό δίκαιο. Το αποτέλεσμα; Ένα τεράστιο κομμάτι του στεγαστικού αποθέματος απειλείται με αποκλεισμό από αγοραπωλησίες και μισθώσεις.
Οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για 100.000 έως και 200.000 κατοικίες που, μέσα στα επόμενα χρόνια, ενδέχεται να βρεθούν εκτός αγοράς επειδή δεν πληρούν τα ελάχιστα κριτήρια ενεργειακής απόδοσης. Πρόκειται κυρίως για παλαιά διαμερίσματα και μονοκατοικίες, ιδιοκτησίες μικρομεσαίων πολιτών, οι οποίοι καλούνται να επενδύσουν δεκάδες χιλιάδες ευρώ για να συνεχίσουν να τις αξιοποιούν.
Το βασικό ερώτημα είναι απλό και αμείλικτο: με πραγματικούς μισθούς που στην καλύτερη περίπτωση αγγίζουν τα 1.000 ευρώ, πώς μπορεί ένας ιδιοκτήτης να χρηματοδοτήσει ενεργειακή αναβάθμιση ύψους 30.000 ή 40.000 ευρώ για ένα διαμέρισμα 70 τετραγωνικών μέτρων; Η θεωρία των επιδοτήσεων συχνά συγκρούεται με την πραγματικότητα, καθώς τα περισσότερα προγράμματα απαιτούν αρχικά την καταβολή του κόστους και ακολουθεί –εφόσον εγκριθεί– μερική επιστροφή χρημάτων. Για την πλειονότητα των νοικοκυριών, το αρχικό κεφάλαιο απλώς δεν υπάρχει.
Η υποχρέωση αυτή απορρέει από τη νέα ευρωπαϊκή πολιτική για τα κτίρια, με αιχμή την αναθεωρημένη Οδηγία για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων (EPBD 2024/1275), η οποία τέθηκε σε ισχύ την άνοιξη του 2024 και αντικαθιστά το προηγούμενο πλαίσιο του 2010. Ο μακροπρόθεσμος στόχος είναι φιλόδοξος: το σύνολο του κτιριακού αποθέματος της Ευρωπαϊκής Ένωσης να μετατραπεί σε κτίρια μηδενικών εκπομπών έως το 2050. Ωστόσο, τα ενδιάμεσα βήματα προκαλούν έντονες κοινωνικές και οικονομικές αντιδράσεις.
Σύμφωνα με την οδηγία, οι κατοικίες θα πρέπει έως το 2030 να έχουν τουλάχιστον ενεργειακή κατηγορία Ε, ενώ από το 2033 το κατώτατο όριο ανεβαίνει στην κατηγορία Δ. Όσα ακίνητα παραμένουν στις χαμηλότερες κατηγορίες, πρακτικά καθίστανται μη εμπορεύσιμα. Στην Ελλάδα, όπου η ενεργειακή κατάταξη αποτυπώνεται μέσω του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) βάσει του ΚΕΝΑΚ, οι κατηγορίες F και G αφορούν κυρίως κτίρια παλαιάς κατασκευής, χωρίς μόνωση και με ξεπερασμένα συστήματα θέρμανσης.
Το πρόβλημα διογκώνεται αν ληφθεί υπόψη ότι πάνω από το 50% των ελληνικών κτιρίων έχει ανεγερθεί πριν από το 1980, σε μια εποχή που δεν υπήρχαν σύγχρονες ενεργειακές προδιαγραφές. Δεν είναι τυχαίο ότι τα κτίρια ευθύνονται για περίπου το 40% της τελικής κατανάλωσης ενέργειας στη χώρα. Η Ευρώπη βλέπει αριθμούς και στατιστικές. Ο μέσος Έλληνας ιδιοκτήτης, όμως, βλέπει έναν λογαριασμό που αδυνατεί να πληρώσει.
Η ένταση αυτής της σύγκρουσης φάνηκε και στη πρόσφατη συνάντηση της ΠΟΜΙΔΑ με την πολιτική ηγεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας. Παρουσία του υπουργού Σταύρου Παπασταύρου και του υφυπουργού Νίκου Ταγαρά, οι εκπρόσωποι των ιδιοκτητών έθεσαν επιτακτικά τον κίνδυνο μαζικής απαξίωσης περιουσιακών στοιχείων. Τόνισαν ότι για χιλιάδες ακίνητα η αναβάθμιση είτε είναι τεχνικά δύσκολη είτε οικονομικά ασύμφορη, ειδικά σε πολυκατοικίες με πολλούς συνιδιοκτήτες και χαμηλά εισοδήματα.
Το παράδοξο είναι ότι όλα αυτά συμβαίνουν σε μια περίοδο όπου η ζήτηση για στέγη παραμένει υψηλή και η προσφορά πιέζεται. Αν αφαιρεθεί βίαια ένα μεγάλο κομμάτι κατοικιών από την αγορά, το πρόβλημα της στέγης δεν θα λυθεί· θα επιδεινωθεί. Ενοίκια και τιμές θα πιεστούν περαιτέρω προς τα πάνω, ενώ χιλιάδες ακίνητα θα παραμένουν κλειστά, όχι από επιλογή, αλλά από αδυναμία συμμόρφωσης.
Η ενεργειακή μετάβαση είναι αναγκαία. Όμως χωρίς ρεαλισμό, κοινωνική ευαισθησία και ουσιαστικά χρηματοδοτικά εργαλεία, κινδυνεύει να μετατραπεί σε μηχανισμό αποκλεισμού. Όσο οι αποφάσεις λαμβάνονται μακριά από την καθημερινότητα του μέσου πολίτη, το χάσμα μεταξύ πολιτικής και πραγματικότητας θα μεγαλώνει. Και σε αυτό το χάσμα, η ακίνητη περιουσία χιλιάδων ανθρώπων είναι εκείνη που πληρώνει το τίμημα.
