Η ελληνική αγορά ακινήτων ζει εδώ και χρόνια με μια τεράστια παραδοξότητα: οι αντικειμενικές αξίες που ορίζει το κράτος απέχουν σημαντικά από τις πραγματικές εμπορικές τιμές. Η κυβέρνηση αποφάσισε να μεταθέσει για το 2028 την επόμενη αναθεώρηση, μια επιλογή που μοιάζει με «παύση» στο ρολόι της αγοράς, αλλά στην πραγματικότητα τροφοδοτεί μια στρέβλωση με σοβαρές συνέπειες.
Σήμερα, η μέση διαφορά αγγίζει το 30%. Σε περιοχές υψηλής ζήτησης όπως η Αθήνα, τα μεγάλα τουριστικά νησιά και τα αστικά κέντρα, η ψαλίδα ανοίγει ακόμα περισσότερο. Αυτό σημαίνει ότι η φορολογία, οι μεταβιβάσεις και οι καθημερινές συναλλαγές στα ακίνητα βασίζονται σε αριθμούς που δεν έχουν καμία σχέση με την πραγματικότητα.
Ποιος κερδίζει και ποιος χάνει
Η εικόνα έχει δύο πλευρές. Από τη μία, ιδιοκτήτες και αγοραστές βρίσκονται προσωρινά σε πλεονεκτική θέση, αφού γλιτώνουν φόρους και τέλη που θα πλήρωναν αν οι τιμές ήταν πιο κοντά στην αγορά. Από την άλλη, δημιουργείται μια κρυφή ανισότητα: όσοι δραστηριοποιούνται σε περιοχές «καυτές» από πλευράς ζήτησης πληρώνουν λιγότερο απ’ όσο θα έπρεπε, ενώ το κράτος χάνει έσοδα.
Ταυτόχρονα, η έλλειψη σύγκλισης ανάμεσα στις δύο τιμές μειώνει τη διαφάνεια. Οι επενδυτές, Έλληνες και ξένοι, βλέπουν μια εικόνα που δεν αντικατοπτρίζει την πραγματική αξία της αγοράς, γεγονός που δημιουργεί αβεβαιότητα για το μέλλον.
Η «βόμβα» του 2028
Όταν έρθει η ώρα της αναπροσαρμογής, το σοκ θα είναι αναπόφευκτο. Η εναρμόνιση αντικειμενικών και εμπορικών αξιών θα φέρει:
Αύξηση ΕΝΦΙΑ για τους περισσότερους ιδιοκτήτες
Βαρύτερους μεταβιβαστικούς φόρους για όσους αγοράζουν ή πωλούν
Υψηλότερα έξοδα σε συμβολαιογράφους, μεσίτες και κτηματολόγιο
Με λίγα λόγια, όποιος σχεδιάζει να αποκτήσει κατοικία ή να επενδύσει σε ακίνητο θα χρειαστεί να βάλει πολύ πιο βαθιά το χέρι στην τσέπη. Για τα νοικοκυριά που ήδη δυσκολεύονται να βρουν προσιτή στέγη, αυτή η εξέλιξη μπορεί να μετατραπεί σε εφιάλτη.
Τα νούμερα που σοκάρουν
Η ψαλίδα ανάμεσα στις αντικειμενικές και εμπορικές τιμές δεν είναι θεωρητική∙ αποτυπώνεται ξεκάθαρα στα επίσημα στοιχεία:
Αττική: Αντικειμενική αξία 411 δισ. ευρώ, εμπορική αξία 534 δισ. ευρώ. Διαφορά: 123 δισ. ευρώ.
Ιδιαίτερα στα νότια προάστια (Γλυφάδα, Βούλα, Βουλιαγμένη) και στο κέντρο, οι τιμές έχουν εκτοξευθεί λόγω της έντονης ζήτησης.Νότιο Αιγαίο (Μύκονος, Σαντορίνη, Πάρος, Ρόδος): Αντικειμενικές αξίες 25,8 δισ., εμπορικές πάνω από 33,5 δισ. ευρώ. Απόκλιση σχεδόν 7,7 δισ. ευρώ.
Κρήτη: Από 42,2 δισ. ευρώ αντικειμενικές, η αγορά φτάνει τα 54,9 δισ. ευρώ. Η διαφορά ξεπερνά τα 12,7 δισ. ευρώ, κυρίως λόγω έντονου ενδιαφέροντος από ξένους αγοραστές.
Κεντρική Μακεδονία (Θεσσαλονίκη): Αντικειμενική αξία 101,9 δισ., εμπορική 132 δισ. ευρώ. Διαφορά 30 δισ. ευρώ.
Σε αντίθεση, πιο «ήσυχες» περιοχές όπως η Στερεά Ελλάδα ή η Ήπειρος εμφανίζουν μικρότερες αποκλίσεις, κοντά στο 20-25%.
Γιατί αναβλήθηκε η προσαρμογή
Η απόφαση της κυβέρνησης δεν ήταν τυχαία. Σε μια περίοδο που οι πολίτες πιέζονται από το κόστος ζωής, μια άμεση αναπροσαρμογή θα πυροδοτούσε πολιτική θύελλα. Η αναβολή λειτουργεί σαν «ανάσα» στην παρούσα συγκυρία, αλλά δεν λύνει το πρόβλημα. Αντίθετα, το μεταθέτει στο μέλλον, με κίνδυνο το σοκ να είναι ακόμη πιο ισχυρό, ειδικά αν η αγορά συνεχίσει την ανοδική της πορεία.
Το μεγάλο ερώτημα
Η παράταση ως το 2028 αφήνει μετέωρο το ερώτημα:
Θα καταφέρει η ελληνική πολιτεία να βρει ισορροπία ανάμεσα σε δίκαιη φορολόγηση και βιώσιμη αγορά κατοικίας;
Αν η προσαρμογή γίνει βίαια, χιλιάδες νοικοκυριά θα βρεθούν αντιμέτωπα με δυσβάσταχτα βάρη. Αν πάλι συνεχιστεί η αναβολή, η στρέβλωση θα βαθύνει και η αγορά θα λειτουργεί σε «παράλληλο σύμπαν» με το κράτος.
Το μόνο βέβαιο είναι πως η μεγάλη απάτη των τιμών δεν μπορεί να συνεχιστεί για πάντα. Η μέρα της αλήθειας πλησιάζει – και τότε η αγορά ακινήτων θα αλλάξει πρόσωπο δραματικά.
