Μπορεί να νομίζετε πως αν έχετε καταχωρήσει ένα ακίνητο για βραχυχρόνια μίσθωση, έχετε ήδη κάνει ό,τι χρειάζεται. Όμως, νέα δεδομένα από την ΑΑΔΕ έρχονται να αλλάξουν τα πάντα για όσους δραστηριοποιούνται στο Airbnb και παρόμοιες πλατφόρμες – ή ακόμα και εκτός αυτών.
Υποχρεωτική Εγγραφή – Καμία Εξαίρεση
Όποιος εκμισθώνει ακίνητο για λίγες μέρες ή εβδομάδες, είτε μέσω ψηφιακής πλατφόρμας είτε με δική του πρωτοβουλία (π.χ. στόμα με στόμα ή μέσω social media), είναι πλέον υποχρεωμένος να εγγράψει το ακίνητο στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής. Χωρίς αυτήν την εγγραφή, η μίσθωση θεωρείται παράνομη και ενδέχεται να επιφέρει βαριά πρόστιμα.
Ανατροπή με τους ενεργούς ΑΜΑ
Αν διαθέτετε Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) που εκδόθηκε πριν το 2024, αλλά δεν έχετε κάνει καμία μίσθωση από 1/1/2024 και μετά, τότε υπάρχει τρόπος να γλιτώσετε από τη φορολόγηση. Η ΑΑΔΕ δίνει περιθώριο 30 ημερών από την ημερομηνία έκδοσης της σχετικής εγκυκλίου για να δηλώσετε διακοπή του ΑΜΑ. Αν το κάνετε εγκαίρως, το συγκεκριμένο ακίνητο δεν θα υπολογιστεί στις υποχρεώσεις σας για τα έτη 2024 και 2025.
Πόσα ακίνητα έχετε; Αλλάζει η φορολογική σας εικόνα
Αν ενοικιάζετε έως δύο επιπλωμένα ακίνητα, χωρίς να προσφέρετε πρόσθετες υπηρεσίες (εκτός από καθαρά σεντόνια και πετσέτες), το εισόδημα θεωρείται από ακίνητη περιουσία. Όμως, από τρία ακίνητα και πάνω, το εισόδημα αλλάζει κατηγορία: πλέον θεωρείται επιχειρηματικό, ακόμα κι αν δεν παρέχετε καμία απολύτως επιπλέον υπηρεσία!
Αυτό σημαίνει πως πρέπει να ξεκινήσετε επιχειρηματική δραστηριότητα, να τηρείτε βιβλία και – το σημαντικότερο – να υπαχθείτε στο κανονικό καθεστώς ΦΠΑ. Ναι, ακόμα και αν νοικιάζετε χωρίς να προσφέρετε πρωινό ή καθαριότητα!
Μπλόκο σε Νέες Εγγραφές στο Κέντρο της Αθήνας
Η μεγαλύτερη έκπληξη όμως αφορά τον γεωγραφικό περιορισμό. Από 1η Ιανουαρίου 2025 έως 31 Δεκεμβρίου 2025, απαγορεύεται η εγγραφή νέου ακινήτου στο Μητρώο, αν αυτό βρίσκεται στα 1ο, 2ο ή 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων.
Προσοχή όμως: Ο περιορισμός δεν ισχύει για ακίνητα που ήταν ήδη εγγεγραμμένα έως τις 31 Δεκεμβρίου 2024. Επίσης, σε περίπτωση αλλαγής διαχειριστή ή ιδιοκτήτη, μπορεί να γίνει επανεγγραφή, ακόμα και μέσα στο 2025, αφού αυτό δεν θεωρείται “πρώτη εγγραφή”.
Παραδείγματα που πρέπει να προσέξετε:
✅ Παράδειγμα 1: Ιδιώτης που απέκτησε ΑΜΑ πριν το 2024 αλλά δεν έκανε καμία κράτηση μέσα στο 2024, μπορεί να ακυρώσει τον ΑΜΑ μέσα στο προβλεπόμενο διάστημα και να εξαιρεθεί από τις φορολογικές υποχρεώσεις.
✅ Παράδειγμα 2: Διαμέρισμα στο 2ο Δημοτικό Διαμέρισμα της Αθήνας αλλάζει χέρια το 2025. Ο νέος ιδιοκτήτης μπορεί κανονικά να το επανεγγράψει, εφόσον υπήρχε ήδη ΑΜΑ, αφού δεν πρόκειται για νέα εγγραφή.
❌ Παράδειγμα 3: Νέος ιδιοκτήτης θέλει να καταχωρήσει για πρώτη φορά ακίνητο στο 3ο Διαμέρισμα το 2025. Απαγορεύεται. Το σύστημα δεν δέχεται πρώτη εγγραφή εντός των συγκεκριμένων περιοχών για εκείνο το έτος.
✅ Παράδειγμα 4: Διαχειριστής είχε “παγώσει” παλιότερα ένα ακίνητο, αλλά θέλει να το ξανανοικιάσει το 2025. Μπορεί να το επανεγγράψει χωρίς περιορισμούς, γιατί και πάλι δεν θεωρείται πρώτη εγγραφή.
⚠️ Παράδειγμα 5: Φυσικό πρόσωπο που εκμεταλλεύεται τρεις κατοικίες από την αρχή του 2024, ανεξαρτήτως υπηρεσιών, πρέπει να δηλώσει επιχειρηματική δραστηριότητα και να ενταχθεί στον ΦΠΑ.
Η Δήλωση είναι Μονόδρομος
Μην ξεχνάτε ότι για κάθε σύμβαση βραχυχρόνιας διαμονής – είτε μέσω πλατφόρμας είτε με απευθείας συμφωνία – είναι υποχρεωτική η υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής. Η παράλειψη επιφέρει πρόστιμα και φορολογικές κυρώσεις.
