Η εποχή των «γενναιόδωρων» ποσοστών αντιπαροχής φαίνεται να πλησιάζει στο τέλος της, καθώς η αγορά ακινήτων εισέρχεται σε μια φάση έντονης αναπροσαρμογής. Οι συμφωνίες που συνάπτονται για νέα οικοδομικά έργα αποτυπώνουν ξεκάθαρα μια τάση σταδιακής συμπίεσης, με τα ποσοστά να κυμαίνονται αισθητά χαμηλότερα από τα –ήδη μειωμένα– επίπεδα της προηγούμενης δεκαετίας.
Η τάση αυτή δεν είναι μεμονωμένο φαινόμενο, αλλά αποτέλεσμα μιας σειράς παραγόντων που επηρεάζουν τη δυναμική της οικοδομικής δραστηριότητας. Η αυξημένη αβεβαιότητα που επικρατεί γύρω από τα πολεοδομικά δεδομένα, καθώς και οι αλλαγές στη νομοθεσία που περιορίζουν τη δομήσιμη επιφάνεια, έχουν οδηγήσει σε πιο «σφιχτές» συμφωνίες μεταξύ ιδιοκτητών και κατασκευαστών.
Πολεοδομικά εμπόδια και περιορισμοί: Τι έχει αλλάξει;
Η κατάργηση πολεοδομικών κινήτρων έχει προκαλέσει σημαντικές αλλαγές στις δυνατότητες αξιοποίησης των οικοπέδων. Σε πολλές περιπτώσεις, η επιτρεπόμενη δόμηση έχει περιοριστεί κατά 20% έως 25%, γεγονός που επηρεάζει άμεσα την απόδοση μιας επένδυσης σε ακίνητο. Παρόλο που αυτή η συρρίκνωση δημιουργεί πίεση στην πλευρά των εργολάβων, η προσφορά γης παραμένει ιδιαίτερα χαμηλή, με αποτέλεσμα να αποφεύγονται δραστικές μειώσεις τόσο στις τιμές όσο και στα ανταλλάγματα που προσφέρονται μέσω αντιπαροχής.
Γιατί παραμένει ζωντανή η ζήτηση για γη;
Η απάντηση βρίσκεται στις τιμές πώλησης των νεόδμητων κατοικιών, οι οποίες διατηρούνται σε υψηλά επίπεδα και σε ορισμένες περιπτώσεις συνεχίζουν την ανοδική πορεία τους. Η δυναμική αυτή ενισχύεται από τη συνεχιζόμενη μείωση της προσφοράς νέων κατοικιών, δημιουργώντας ένα περιβάλλον όπου η ζήτηση για οικόπεδα παραμένει έντονη – ακόμα κι αν η εκμετάλλευση τους γίνεται πλέον με πιο αυστηρούς όρους.
Τα νέα δεδομένα στην πράξη – Τι συμβαίνει σε γνωστές περιοχές
Οι περιοχές του Λεκανοπεδίου δεν μένουν ανεπηρέαστες. Σε αστικά κέντρα όπως το Μαρούσι, οι Αμπελόκηποι και ο Χολαργός, η πτώση των ποσοστών αντιπαροχής είναι ήδη εμφανής. Εκεί όπου κάποτε οι ιδιοκτήτες εξασφάλιζαν σημαντικό μερίδιο από το νέο ακίνητο, οι σημερινές συμφωνίες κινούνται σε πιο «σφιχτά» όρια, καθώς οι εργολάβοι καλούνται να διαχειριστούν αυξημένο κόστος και περιορισμένες δυνατότητες δόμησης.
Αντίστοιχα, στο Περιστέρι και στο Παλαιό Φάληρο, η προσφορά οικοπέδων είναι περιορισμένη, ενώ η στασιμότητα στις τιμές γης δεν επιτρέπει σημαντικές ανατροπές στην υφιστάμενη ισορροπία. Ωστόσο, και σε αυτές τις περιοχές καταγράφεται η ίδια καθοδική τάση – έστω και με μικρότερο ρυθμό – στα ποσοστά αντιπαροχής.
Χολαργός: Από το 40% στο 35% (ή και χαμηλότερα)
Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα της νέας πραγματικότητας συναντάμε στον Χολαργό. Εκεί όπου μέχρι πρόσφατα οι ιδιοκτήτες οικοπέδων έκλειναν συμφωνίες με ποσοστά αντιπαροχής που έφταναν το 40%, πλέον οι νέες συμφωνίες διαμορφώνονται γύρω στο 35%, ή και χαμηλότερα σε ορισμένες περιπτώσεις. Ο βασικός λόγος; Η μείωση της δομήσιμης επιφάνειας και η αβεβαιότητα γύρω από την εφαρμογή των νέων πολεοδομικών ρυθμίσεων.
Περιστέρι: Μικρή αλλά αισθητή μεταβολή
Αντίστοιχη εικόνα και στο Περιστέρι. Εκεί όπου τα ποσοστά αντιπαροχής διατηρούνταν σταθερά γύρω στο 40%, οι νέες διαπραγματεύσεις δείχνουν μικρή υποχώρηση, με τις τελικές συμφωνίες να κλείνουν γύρω στο 36%-37%. Οι εργολάβοι καλούνται να απορροφήσουν όχι μόνο την απώλεια δομήσιμου χώρου αλλά και το αυξημένο κόστος υλικών και εργασίας – χωρίς να επηρεαστεί δραστικά η τελική τιμή πώλησης των διαμερισμάτων.
Στροφή σε πιο ισορροπημένα σχήματα
Όλα τα παραπάνω φανερώνουν μια σταδιακή μετάβαση της αγοράς σε ένα πιο ώριμο και ισορροπημένο μοντέλο. Οι εποχές των υπερβολών φαίνεται πως ανήκουν στο παρελθόν, και η σημερινή εικόνα χαρακτηρίζεται από ρεαλισμό και προσαρμογή στα νέα δεδομένα.
Η αντιπαροχή δεν «πεθαίνει», αλλά προσαρμόζεται. Και όσοι κινούνται στον χώρο – είτε ως ιδιοκτήτες, είτε ως επενδυτές, είτε ως κατασκευαστές – οφείλουν να αναλύουν πολύ προσεκτικά τις νέες συνθήκες πριν λάβουν αποφάσεις.
Μάθετε τα πάντα για ΣΥΝΤΑΞΕΙΣ – ΕΠΙΔΟΜΑΤΑ – ΔΥΠΑ – ΟΠΕΚΑ – ΟΑΕΔ – ΕΦΚΑ εδώ
