Ένα νέο, φιλόδοξο – αλλά και αμφιλεγόμενο – σχέδιο επεξεργάζεται το υπουργείο Οικονομικών, επιχειρώντας να βάλει τάξη στο χάος της αγοράς ενοικίων και να περιορίσει τη χρόνια φοροδιαφυγή. Στο επίκεντρο βρίσκεται η δημιουργία ενός συστήματος «εύλογων» μισθωμάτων, το οποίο θα προκύπτει από τη διασταύρωση στοιχείων του Κτηματολογίου, των δηλώσεων Ε9 και των καταχωρισμένων μισθώσεων στην ΑΑΔΕ.
Η φιλοσοφία του μέτρου είναι απλή: το δηλωμένο ενοίκιο θα πρέπει να συμβαδίζει με την εμπορική αξία του ακινήτου. Αν όχι, τότε ο ιδιοκτήτης ενδέχεται να βρεθεί αντιμέτωπος με φορολογικό έλεγχο. Στην πράξη, όμως, η εφαρμογή αυτού του σχεδίου ανοίγει έναν κύκλο σοβαρών ερωτημάτων – τόσο τεχνικών όσο και κοινωνικών.
Πώς θα λειτουργεί το «εύλογο ενοίκιο»
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, η Πολιτεία σκοπεύει να συνδέσει την αξία πώλησης κάθε ακινήτου με ένα αποδεκτό εύρος μισθώματος, χρησιμοποιώντας έναν ενιαίο συντελεστή μισθωτικής απόδοσης που θα κινείται περίπου μεταξύ 2% και 3,5% ετησίως. Το αποτέλεσμα θα είναι ένα «τεκμαρτό» ενοίκιο, το οποίο θα λειτουργεί ως σημείο αναφοράς για τη φορολογική διοίκηση.
Αν το δηλωμένο μίσθωμα αποκλίνει σημαντικά προς τα κάτω, ο ιδιοκτήτης θα καλείται να αιτιολογήσει τη διαφορά. Με άλλα λόγια, το βάρος της απόδειξης μεταφέρεται στον φορολογούμενο, ο οποίος θα πρέπει να αποδείξει ότι δεν αποκρύπτει εισόδημα.
Όταν οι αριθμοί αγνοούν την πραγματικότητα
Το βασικό πρόβλημα, όπως επισημαίνουν άνθρωποι της κτηματαγοράς, είναι ότι η συγκεκριμένη μεθοδολογία βασίζεται σχεδόν αποκλειστικά σε αριθμούς και όχι στην πραγματική κατάσταση των ακινήτων. Η παλαιότητα, η ποιότητα κατασκευής, το αν ένα διαμέρισμα έχει ανακαινιστεί ή όχι, η ενεργειακή του κλάση, ακόμη και η ελκυστικότητα της γειτονιάς, δύσκολα αποτυπώνονται σε έναν ενιαίο συντελεστή.
Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα ενός παλιού διαμερίσματος σε «ακριβή» περιοχή. Ένα ακίνητο 40 ή 50 ετών, χωρίς σύγχρονες παροχές και με αυξημένα έξοδα θέρμανσης, μπορεί να εμφανίζεται στα χαρτιά ως υψηλής αξίας, άρα και ικανό να αποφέρει υψηλό ενοίκιο. Στην πραγματικότητα, όμως, η αγορά συχνά δεν επιβεβαιώνει αυτές τις θεωρητικές αποδόσεις.
Οι παγίδες των βάσεων δεδομένων
Σαν να μην έφτανε αυτό, το νέο σύστημα στηρίζεται σε βάσεις δεδομένων που εξακολουθούν να παρουσιάζουν αστοχίες. Λάθος τετραγωνικά, εσφαλμένες χρήσεις χώρων, παλιές δηλώσεις συνιδιοκτησίας – όλα αυτά εξακολουθούν να υφίστανται τόσο στο Κτηματολόγιο όσο και στο Ε9.
Αν τέτοια στοιχεία «περάσουν» αυτούσια στο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, τότε ένα λάθος μπορεί να μετατραπεί σε μόνιμη φορολογική επιβάρυνση. Και η διόρθωση, όπως γνωρίζουν καλά οι ιδιοκτήτες, συχνά απαιτεί χρόνο, χρήμα και… γερά νεύρα.
Ρεύμα, νερό και υποψίες
Ιδιαίτερο προβληματισμό προκαλεί και η πρόθεση αξιοποίησης στοιχείων κατανάλωσης ηλεκτρικού ρεύματος και νερού για τον εντοπισμό αδήλωτων μισθώσεων. Ένα ακίνητο που δηλώνεται ως κενό αλλά εμφανίζει μικρή κατανάλωση μπορεί να θεωρηθεί «ύποπτο».
Ωστόσο, η πραγματικότητα είναι πολύ πιο σύνθετη. Εργασίες συντήρησης, περιοδική χρήση για λόγους ασφάλειας ή ακόμη και ένας ενοικιαστής που απουσιάζει συχνά λόγω εργασίας, μπορούν να δημιουργήσουν στρεβλή εικόνα. Το αποτέλεσμα; Ύποπτοι χωρίς λόγο και έλεγχοι που βασίζονται σε ελλιπή συμπεράσματα.
Ο κοινωνικός αντίκτυπος
Πέρα από τα τεχνικά ζητήματα, το μέτρο αγγίζει έναν εξαιρετικά ευαίσθητο τομέα: τη στέγαση. Η έμμεση θέσπιση κατώτατων ορίων στα ενοίκια ενδέχεται να ωθήσει πολλούς ιδιοκτήτες να αυξήσουν τις τιμές, ώστε να ευθυγραμμιστούν με τα «εύλογα» επίπεδα και να αποφύγουν προβλήματα με την εφορία.
Σε μια περίοδο που τα νοικοκυριά ήδη πιέζονται από το υψηλό κόστος στέγασης, οικονομολόγοι προειδοποιούν ότι το μέτρο μπορεί τελικά να λειτουργήσει ως μηχανισμός ανόδου των ενοικίων, αντί για εργαλείο εξυγίανσης της αγοράς.
Αλγόριθμοι χωρίς διαφάνεια;
Τέλος, δεν περνά απαρατήρητο το γεγονός ότι η επεξεργασία των δεδομένων ανατίθεται σε ιδιώτη εργολάβο. Η έλλειψη σαφών κανόνων για τη διαφάνεια των αλγορίθμων, τις παραδοχές που χρησιμοποιούνται και τη δυνατότητα ουσιαστικής ένστασης από τους πολίτες, γεννά φόβους για ένα σύστημα που θα λειτουργεί περισσότερο τιμωρητικά παρά διορθωτικά.
Το αν το νέο πλαίσιο θα καταφέρει τελικά να χτυπήσει τη φοροδιαφυγή χωρίς να διαλύσει την ήδη εύθραυστη ισορροπία της αγοράς ακινήτων, μένει να αποδειχθεί στην πράξη. Ένα είναι βέβαιο: η συζήτηση μόλις ξεκίνησε – και θα είναι έντονη.
