Έχετε αναλογιστεί ποτέ ότι ένα απλό χτιστό μπάρμπεκιου ή μια όμορφη πέργκολα στον κήπο θα μπορούσε να σας στοιχίσει παραπάνω σε φόρους; Κι όμως, η Φορολογική Διοίκηση έχει ξεκαθαρίσει ότι ορισμένες προσθήκες σε ένα ακίνητο αυξάνουν την φορολογική επιβάρυνση, ειδικά όταν αλλάζει χέρια λόγω αγοραπωλησίας, κληρονομιάς, γονικής παροχής ή δωρεάς. Μια νέα εγκύκλιος της ΑΑΔΕ φέρνει στο προσκήνιο όλες τις σημαντικές πληροφορίες για το τι θεωρείται «συστατικό» ενός ακινήτου και τι αντιμετωπίζεται απλώς ως «παράρτημα».
Πότε αυξάνεται ο φόρος μεταβίβασης;
Όταν πωλείται ένα ακίνητο, η φορολόγηση βαραίνει ανάλογα με την αξία του. Αν όμως περιλαμβάνονται επιπρόσθετες κατασκευές ή εξοπλισμός που κρίνονται «συστατικά» του, ο φόρος μεταβίβασης μπορεί να ανεβεί αισθητά. Στην κατηγορία αυτή ανήκουν κυρίως τα ενεργά πηγάδια και οι γεωτρήσεις. Δεδομένου ότι είναι σταθερά δεμένα με το έδαφος και επηρεάζουν την πραγματική αξία του ακινήτου, οι ιδιοκτήτες καλούνται να πληρώσουν περισσότερα μόλις προχωρήσουν σε μεταβίβαση.
Στα αγροτεμάχια, για παράδειγμα, η ύπαρξη αρδευτικών υποδομών (όπως ένα λειτουργικό πηγάδι) εκτοξεύει την αντικειμενική αξία, αφού το ακίνητο θεωρείται παραγωγικά ενισχυμένο. Στα οικοδομήσιμα οικόπεδα, αν διαπιστωθεί ότι υπάρχουν ενεργά πηγάδια ή γεωτρήσεις, διενεργείται προεκτίμηση από τη ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ ώστε να υπολογιστεί ακριβέστερα η αξία τους.
Πώς χαρακτηρίζονται λυόμενες και προκατασκευασμένες κατοικίες
Εάν έχετε τοποθετήσει λυόμενη ή προκατασκευασμένη κατοικία στον χώρο σας, θεωρήστε ότι φορολογείται ως μέρος του οικοπέδου μόνο αν είναι μόνιμα στερεωμένη στο έδαφος (π.χ. έχει θεμελιωθεί με τέτοιο τρόπο ώστε να μη μπορεί να μετακινηθεί εύκολα). Σε αυτή την περίπτωση, η αξία της κατοικίας προστίθεται στην αντικειμενική αξία του ακινήτου και έτσι καταβάλλεται επιπλέον φόρος μεταβίβασης, ανάλογος με εκείνον των υπόλοιπων συστατικών.
Γιατί πέργκολες και μπάρμπεκιου δεν επιβαρύνουν πάντα την αγοραπωλησία
Στον αντίποδα, στοιχεία όπως πέργκολες, χτιστά μπάρμπεκιου, υπόστεγα, βρύσες, ανενεργά πηγάδια και περιφράξεις δεν θεωρούνται συστατικά του ακινήτου, αλλά «παραρτήματα» ή κινητά αντικείμενα. Έτσι, όταν ένα ακίνητο μεταβιβάζεται με αγορά-πώληση, οι συγκεκριμένες κατασκευές δεν αυξάνουν την αξία του ακινήτου για σκοπούς φόρου μεταβίβασης.
Τι γίνεται σε περίπτωση κληρονομιάς ή δωρεάς
Τα παραπάνω «παραρτήματα» (π.χ. μπάρμπεκιου, πέργκολες κ.λπ.) δεν ξεφεύγουν πάντως εντελώς από τη φορολόγηση. Εφόσον περιλαμβάνονται σε κληρονομιά, δωρεά ή γονική παροχή, επιβαρύνονται ξεχωριστά, ανάλογα με την αξία που δηλώνει ο ίδιος ο φορολογούμενος. Σύμφωνα με τη νέα εγκύκλιο της ΑΑΔΕ, για τέτοιου είδους κινητά αντικείμενα δεν πραγματοποιείται προεκτίμηση από την Φορολογική Διοίκηση, η οποία υποχρεούται να δεχτεί τη δηλωθείσα αξία, χωρίς περαιτέρω επαλήθευση.
Πώς κρίνεται τι είναι «συστατικό» και τι όχι
Η Φορολογική Διοίκηση εξετάζει κατά πόσο μια κατασκευή είναι απόλυτα προσκολλημένη στο έδαφος και αν απαιτούνται υπέρογκες δαπάνες ή προκαλείται σημαντική ζημιά στο ακίνητο σε περίπτωση απομάκρυνσής της. Εάν πράγματι δεν μπορεί να διαχωριστεί χωρίς βλάβη, τότε λογίζεται ως συστατικό.
Η διάκριση αυτή έχει τεράστιο αντίκτυπο στους φόρους μεταβίβασης, κληρονομιάς, δωρεάς και γονικής παροχής, καθώς οι συστατικές προσθήκες ενσωματώνονται στην αξία του ακινήτου, ενώ τα παραρτήματα αντιμετωπίζονται σαν κινητά αντικείμενα.
Το συμπέρασμα
Αν σχεδιάζετε να πουλήσετε ή να μεταβιβάσετε το ακίνητό σας – είτε πρόκειται για κατοικία, είτε για αγροτεμάχιο – φροντίστε να μάθετε τι θεωρείται «αναπόσπαστο» κομμάτι και τι κατατάσσεται στα «εξτρά» του κήπου. Ειδικά στοιχεία όπως ενεργά πηγάδια αυξάνουν τη φορολογική επιβάρυνση, ενώ οι πέργκολες και τα μπάρμπεκιου ίσως να μην επηρεάσουν την αξία κατά την αγοραπωλησία, όμως θα μπουν στο «μικροσκόπιο» του φόρου αν βρεθούν σε δωρεά ή κληρονομιά. Με λίγα λόγια, πριν βελτιώσετε τον κήπο σας, καλό είναι να αναλογιστείτε και το φορολογικό αντίκτυπο – για να μη βρεθείτε προ εκπλήξεων στην επόμενη μεταβίβαση!
Μάθετε τα πάντα για ΣΥΝΤΑΞΕΙΣ – ΕΠΙΔΟΜΑΤΑ – ΔΥΠΑ – ΟΠΕΚΑ – ΟΑΕΔ – ΕΦΚΑ εδώ
