Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα έχουν μπροστά τους μια ευκαιρία που πολλοί ακόμα αγνοούν: μπορούν να μην πληρώσουν ούτε ευρώ φόρο για εισοδήματα από ενοίκια — αρκεί να συμπληρώσουν σωστά τα στοιχεία στη φορολογική τους δήλωση.
Το «κλειδί» βρίσκεται στο έντυπο Ε2, ένα από τα πιο υποτιμημένα αλλά κρίσιμα εργαλεία της φορολογικής διαδικασίας. Αν αξιοποιηθεί σωστά, μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικές ελαφρύνσεις — ακόμα και πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για συγκεκριμένες κατηγορίες ενοικίων.
📌 Τι αλλάζει φέτος και γιατί σε αφορά
Για το φορολογικό έτος 2025, η φορολογική διοίκηση δίνει ισχυρά κίνητρα σε ιδιοκτήτες που:
-
Επανέφεραν κενά ακίνητα στην αγορά
-
Μετέτρεψαν βραχυχρόνιες μισθώσεις (τύπου Airbnb) σε μακροχρόνιες
-
Αντιμετώπισαν προβλήματα με ανείσπρακτα ενοίκια
Αν ανήκεις σε μία από αυτές τις κατηγορίες, υπάρχει σοβαρή πιθανότητα να δικαιούσαι ολική φοροαπαλλαγή για τα ενοίκια που εισέπραξες μέσα στο 2025.
🏠 Οι 3 «χρυσές» κατηγορίες που κερδίζουν τη φοροαπαλλαγή
1️⃣ Ιδιοκτήτες που «ενεργοποίησαν» κενά ή Airbnb ακίνητα
Αν είχες ακίνητο έως 120 τ.μ. που:
-
Ήταν κενό τα προηγούμενα χρόνια, ή
-
Χρησιμοποιούνταν αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση
και το μετέτρεψες σε μακροχρόνια μίσθωση (τουλάχιστον 3 χρόνια) μέσα στο 2024 ή 2025, τότε:
👉 Τα ενοίκια που πήρες το 2025 μπορούν να είναι 100% αφορολόγητα.
⚠️ Προσοχή: Πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις για τα προηγούμενα έτη (2022–2024), δηλαδή το ακίνητο να μην εμφανιζόταν ως κανονικά μισθωμένο.
2️⃣ Νέες μισθώσεις στο τέλος του 2025
Ακόμα κι αν ξεκίνησες μίσθωση προς το τέλος του 2025 (μετά τις 11 Νοεμβρίου), μπορείς να επωφεληθείς — με μία βασική διαφορά:
📐 Το όριο επιφάνειας προσαρμόζεται:
-
120 τ.μ. βάση
-
+20 τ.μ. για κάθε παιδί πέρα από το δεύτερο
👉 Και εδώ ισχύει η απαλλαγή φόρου για τα ενοίκια, εφόσον το ακίνητο:
-
Ήταν κενό τα προηγούμενα 3 χρόνια ή
-
Είχε μόνο βραχυχρόνια χρήση
3️⃣ Ενοικίαση σε γιατρούς, εκπαιδευτικούς & ένστολους
Υπάρχει και μια λιγότερο γνωστή αλλά πολύ σημαντική πρόβλεψη:
Αν νοίκιασες ακίνητο για τουλάχιστον 6 μήνες σε:
-
Υγειονομικό προσωπικό
-
Εκπαιδευτικούς
-
Στελέχη ενόπλων δυνάμεων ή σωμάτων ασφαλείας
👉 Μπορείς επίσης να εξασφαλίσεις φοροαπαλλαγή, ακόμα κι αν η μίσθωση δεν ήταν τριετής.
🧾 Το μεγάλο μυστικό: Οι σωστοί κωδικοί στο Ε2
Η απαλλαγή δεν δίνεται αυτόματα. Πρέπει να δηλώσεις σωστά το εισόδημα στο έντυπο Ε2, επιλέγοντας συγκεκριμένους κωδικούς.
Οι βασικοί είναι:
-
64 → Ακίνητο που ήταν κενό
-
65 → Ακίνητο από βραχυχρόνια μίσθωση
-
66 → Κενό ακίνητο με μίσθωση ≥ 6 μήνες
-
67 → Πρώην Airbnb με μίσθωση ≥ 6 μήνες
👉 Στη συνέχεια, τα ποσά μεταφέρονται στους κωδικούς 119-120 του Ε1, όπου καταγράφονται ως αφορολόγητο εισόδημα.
❌ Τα λάθη που σου «κόβουν» την απαλλαγή
Πολλοί ιδιοκτήτες χάνουν το όφελος για απλούς λόγους:
-
Υπέγραψαν συμβόλαιο κάτω από 3 χρόνια
-
Το ακίνητο δεν ήταν δηλωμένο ως κενό για όλα τα απαιτούμενα έτη
-
Έκαναν λάθος επιλογή κωδικού στο Ε2
-
Είχαν δηλώσει το ακίνητο ως ιδιοκατοίκηση ή δωρεάν παραχώρηση
👉 Ένα μόνο λάθος αρκεί για να φορολογηθείς κανονικά.
💡 Πραγματικά παραδείγματα που ξεκαθαρίζουν την εικόνα
-
Αν είχες ακίνητο κενό το 2023 και 2024, αλλά όχι το 2022 → ❌ Δεν δικαιούσαι απαλλαγή
-
Αν έκανες μίσθωση 2 ετών → ❌ Δεν δικαιούσαι
-
Αν το ακίνητο ήταν κενό 3 χρόνια και το νοίκιασες για 3 χρόνια → ✅ Πιθανή πλήρης απαλλαγή
📊 Γιατί αυτή η ρύθμιση αλλάζει την αγορά
Η συγκεκριμένη πολιτική δεν είναι τυχαία. Στόχος είναι:
-
Να αυξηθούν τα διαθέσιμα σπίτια για μακροχρόνια μίσθωση
-
Να μειωθεί η πίεση στα ενοίκια
-
Να περιοριστεί η υπερβολική εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων
👉 Και για πρώτη φορά, το κράτος «επιβραβεύει» ξεκάθαρα όσους συμβάλλουν σε αυτό.
🔥 Συμπέρασμα: Μπορείς να γλιτώσεις χιλιάδες ευρώ — αλλά μόνο αν το κάνεις σωστά
Η ευκαιρία είναι πραγματική, αλλά δεν είναι αυτόματη. Χρειάζεται:
-
Σωστή κατανόηση των προϋποθέσεων
-
Προσεκτική συμπλήρωση του Ε2
-
Έλεγχος των στοιχείων προηγούμενων ετών
Αν τα κάνεις σωστά, μπορείς να δεις μηδενικό φόρο στα ενοίκια σου για το 2025.
Αν όχι, θα πληρώσεις κανονικά — χωρίς δεύτερη ευκαιρία.
