Αλλάζει το καθεστώς για τα κατασχεμένα ακίνητα: Πότε θα μπορούν να πωλούνται

Μια σημαντική αλλαγή στη διαδικασία διαχείρισης κατασχεμένων ακινήτων φέρνει νέο σχέδιο νόμου που βρίσκεται ήδη σε δημόσια διαβούλευση. Η ρύθμιση προβλέπει ότι, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, η Φορολογική Διοίκηση θα μπορεί να προχωρά στην άρση κατάσχεσης ακινήτων που ανήκουν σε οφειλέτες του Δημοσίου, προκειμένου να πραγματοποιηθεί η πώλησή τους.

Η παρέμβαση εντάσσεται σε ευρύτερο νομοσχέδιο με στόχο ένα πιο λειτουργικό και φιλικό προς τους πολίτες κράτος. Στην πράξη επιχειρείται να δοθεί μια λύση σε περιπτώσεις όπου ακίνητα παραμένουν «μπλοκαρισμένα» λόγω κατάσχεσης, χωρίς όμως να υπάρχει δυνατότητα αξιοποίησης ή μεταβίβασής τους.

Με τη νέα διαδικασία, ο οφειλέτης θα μπορεί να ζητήσει την άρση της κατάσχεσης ώστε να ολοκληρωθεί η πώληση του ακινήτου, ενώ ταυτόχρονα το Δημόσιο θα διασφαλίζει ότι θα εισπράξει μέρος των οφειλών.

Νέα διάταξη στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας

Οι αλλαγές εντάσσονται στο κεφάλαιο που αφορά τις μεταβιβάσεις ακινήτων και προβλέπουν την εισαγωγή ενός νέου άρθρου στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας.

Η νέα διάταξη δημιουργεί ένα θεσμικό πλαίσιο που επιτρέπει την άρση της κατάσχεσης σε ακίνητα για τα οποία υπάρχουν βεβαιωμένες οφειλές προς το Δημόσιο, εφόσον πρόκειται να γίνει μεταβίβαση με καταβολή τιμήματος.

Στόχος της ρύθμισης είναι να αντιμετωπιστεί ένα πρακτικό πρόβλημα που παρατηρείται συχνά: ακίνητα με κατασχέσεις δεν μπορούν να πωληθούν, με αποτέλεσμα ούτε ο ιδιοκτήτης να αξιοποιεί την περιουσία του ούτε το Δημόσιο να εισπράττει τις οφειλές.

Οι βασικές προϋποθέσεις για να αρθεί η κατάσχεση

Για να μπορέσει η Φορολογική Διοίκηση να προχωρήσει στην άρση της κατάσχεσης, πρέπει να πληρούνται ορισμένες συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Πρώτα απ’ όλα, ο ίδιος ο οφειλέτης πρέπει να υποβάλει σχετική αίτηση προς την ΑΑΔΕ. Η διαδικασία δεν ενεργοποιείται αυτόματα αλλά μόνο μετά από πρωτοβουλία του ιδιοκτήτη του ακινήτου.

Παράλληλα, ο οφειλέτης θα πρέπει να πληροί τα κριτήρια για τη χορήγηση φορολογικής ενημερότητας ή, εναλλακτικά, να μπορεί να λάβει βεβαίωση οφειλής που επιτρέπει τη μεταβίβαση.

Η αξία του ακινήτου και το τίμημα της πώλησης

Ένα από τα βασικά στοιχεία που εξετάζονται είναι η αξία του ακινήτου και το τίμημα που συμφωνείται για την πώλησή του.

Το ποσό της συναλλαγής δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία που είχε προσδιοριστεί όταν επιβλήθηκε η κατάσχεση. Αν μάλιστα η εμπορική αξία είναι μικρότερη από την αντικειμενική, τότε λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία.

Με αυτόν τον τρόπο επιχειρείται να αποτραπεί το ενδεχόμενο να πραγματοποιούνται μεταβιβάσεις σε πολύ χαμηλές τιμές με σκοπό την αποφυγή αποπληρωμής των οφειλών.

Τι γίνεται αν η κατάσχεση είναι παλιά

Σε περιπτώσεις όπου η κατάσχεση έχει επιβληθεί πριν από περισσότερα από πέντε χρόνια, προβλέπεται πρόσθετη διαδικασία.

Συγκεκριμένα, απαιτείται νέα εκτίμηση της εμπορικής αξίας του ακινήτου από πιστοποιημένο ανεξάρτητο εκτιμητή. Η νέα αυτή αποτίμηση θεωρείται απαραίτητη ώστε να αντικατοπτρίζει τις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς ακινήτων.

Έτσι αποφεύγονται στρεβλώσεις που θα μπορούσαν να προκύψουν από παλιές αποτιμήσεις οι οποίες δεν ανταποκρίνονται πλέον στην πραγματική αξία του ακινήτου.

Πόσο από το τίμημα θα πηγαίνει στην Εφορία

Κεντρικό στοιχείο της ρύθμισης είναι η παρακράτηση μέρους του τιμήματος της πώλησης για την αποπληρωμή των χρεών προς το Δημόσιο.

Το ποσό που θα αποδίδεται στη Φορολογική Διοίκηση δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% του συνολικού ποσού για το οποίο είχε επιβληθεί η κατάσχεση.

Με αυτόν τον μηχανισμό εξασφαλίζεται ότι το Δημόσιο θα εισπράξει μέρος των οφειλών κατά τη στιγμή της μεταβίβασης.

Σε ορισμένες περιπτώσεις μάλιστα το ποσό που αντιστοιχεί στην παρακράτηση μπορεί να είναι μεγαλύτερο από το τίμημα της πώλησης. Σε αυτή την περίπτωση παρακρατείται ολόκληρο το ποσό της συναλλαγής και η κατάσχεση αίρεται αποκλειστικά για το συγκεκριμένο ακίνητο.

Η προϋπόθεση για άλλα βάρη στο ακίνητο

Για να προχωρήσει η αποδέσμευση του ακινήτου, δεν θα πρέπει να υπάρχουν άλλες απαιτήσεις ή βάρη από τρίτους δανειστές.

Αν δηλαδή υπάρχουν άλλες υποθήκες, προσημειώσεις ή απαιτήσεις πιστωτών, η διαδικασία άρσης της κατάσχεσης δεν μπορεί να ολοκληρωθεί μέχρι να επιλυθούν.

Η πρόβλεψη αυτή έχει στόχο να αποφευχθούν συγκρούσεις μεταξύ διαφορετικών πιστωτών και να διασφαλιστεί η ομαλή ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

Πότε δεν απαιτείται παρακράτηση

Η νομοθετική πρόταση προβλέπει και μια σημαντική εξαίρεση.

Δεν θα απαιτείται παρακράτηση ποσού από το τίμημα της πώλησης όταν οι ληξιπρόθεσμες οφειλές του οφειλέτη έχουν ήδη εξασφαλιστεί πλήρως μέσω εγγυήσεων ή εμπράγματων ασφαλειών.

Με άλλα λόγια, αν το Δημόσιο έχει ήδη διασφαλίσει τις απαιτήσεις του με άλλο τρόπο, τότε δεν χρειάζεται να δεσμευτεί μέρος του τιμήματος.

Άμεση απόφαση από τη Φορολογική Διοίκηση

Όταν πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, η Φορολογική Διοίκηση θα προχωρά άμεσα στην έκδοση απόφασης για την άρση της κατάσχεσης.

Με μελλοντική απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ θα καθοριστούν οι λεπτομέρειες της διαδικασίας, όπως το έντυπο της απόφασης, η διάρκεια ισχύος της και τα κριτήρια με τα οποία θα αξιολογείται η φορολογική συνέπεια του οφειλέτη.

Η νέα ρύθμιση αναμένεται να δώσει λύση σε χιλιάδες περιπτώσεις ακινήτων που παραμένουν «παγωμένα» λόγω οφειλών, επιτρέποντας παράλληλα στο Δημόσιο να εισπράττει μέρος των χρεών μέσω της διαδικασίας μεταβίβασης.